Bối cảnh hiện nay đủ nóng để câu chuyện thuế trở thành tâm điểm. Tại phiên họp thứ 5 Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/01/2026, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu kỹ các chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ, thổi giá bất động sản. 

Trong khi đó, dữ liệu thị trường cho thấy giá nhà đang đi nhanh hơn thu nhập. Bộ Xây dựng được báo chí trích dẫn: giá căn hộ năm 2025 tăng phổ biến 20–30%, có nơi trên 40%, và giá bán sơ cấp trung bình khoảng 100 triệu đồng/m² tại Hà Nội, 111 triệu đồng/m² tại TP.HCM. 

Vì vậy, nhu cầu “đánh thuế để hạ nhiệt” là có thật. Nhưng thực thi ra sao mới là điểm gây tranh luận.

1) Vì sao nhiều người nói “đánh thuế là tốt”?

Lý do 1: Hạn chế đầu cơ, giảm tình trạng ôm hàng bỏ trống

Nếu thuế nhắm đúng vào tài sản đầu cơ (mua nhanh bán nhanh, giữ nhiều căn, để trống), chi phí nắm giữ tăng lên sẽ làm “lướt sóng” bớt hấp dẫn. Trên lý thuyết, nó giúp thị trường bớt bị kéo giá bởi kỳ vọng.

Lý do 2: Tạo thêm nguồn thu bền vững cho ngân sách để tái đầu tư hạ tầng – nhà ở xã hội

Thuế bất động sản (nếu thiết kế tốt) thường được nhiều nước dùng để có nguồn thu ổn định cho địa phương. Vấn đề là phải minh bạch: thu thêm để làm gì, chi lại vào đâu.

Lý do 3: “Công bằng” hơn với người mua ở thật

Khi giá nhà tăng mạnh trong lúc thu nhập tăng chậm, người trẻ bị đẩy xa khỏi khả năng sở hữu nhà. Thuế nếu trúng vào đầu cơ có thể góp phần kéo thị trường về trạng thái “đi bằng nhu cầu thật”.

Nhưng… đó là mặt “đẹp” trên giấy.

2) Vì sao nhiều người lo “đánh thuế là xấu” hoặc có thể phản tác dụng?

Rủi ro 1: Thuế có thể bị cộng ngược vào giá bán và giá thuê

Nếu đánh thuế nhưng nguồn cung vẫn thiếu, hoặc thị trường vẫn lệch cung – cầu, một phần thuế có thể được “đẩy” sang người mua/thuê. Khi đó, mục tiêu “cứu người mua ở thật” lại biến thành “đổi người trả tiền”.

Câu hỏi tranh luận: Nếu thuế tăng, bạn tin chủ nhà sẽ giảm lợi nhuận hay tăng giá thuê?

Rủi ro 2: Đánh nhầm người tích sản dài hạn

Một gia đình mua thêm 1 căn cho thuê để làm “lương hưu thứ hai” có nên bị xếp chung nhóm với người lướt sóng 3–6 tháng không?

Nếu đánh đồng, thuế có thể làm giảm động lực tích lũy hợp pháp, hoặc đẩy người dân sang “lách luật” (đứng tên hộ, chia nhỏ pháp nhân…).

Rủi ro 3: Siết quá mạnh gây “đóng băng kỹ thuật”

Thuế + lãi suất + thủ tục pháp lý nếu cùng lúc siết chặt, thanh khoản có thể giảm mạnh. Khi thanh khoản giảm:

• doanh nghiệp có thể hoãn dự án, ngại triển khai nguồn cung mới

• thị trường dịch vụ (môi giới, vật liệu, nội thất…) bị ảnh hưởng dây chuyền

• tâm lý “chờ” lan rộng

3) Vấn đề then chốt: Đánh thuế kiểu nào thì “đúng bệnh”?

Thực tế, Việt Nam đã từng cân nhắc một số phương án. Ví dụ, báo chí nêu Bộ Tài chính từng đề xuất cách tính thuế theo phần chênh lệch (một dạng thuế trên lãi chuyển nhượng), như đề xuất thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Thuế TNCN (sửa đổi), sau đó có điều chỉnh. 

Với nhà đầu tư và người mua ở thật, có 4 hướng đánh thuế thường được bàn nhiều (mỗi hướng đều có điểm mạnh – yếu):

1. Thuế nắm giữ theo số lượng tài sản (nhà thứ 2, 3…)

• Mạnh: đánh vào “tích trữ nhiều tài sản”.

• Yếu: dễ vướng nhóm “tích sản cho thuê” và cần cơ chế miễn/giảm hợp lý.

2. Thuế căn nhà bỏ trống

• Mạnh: trúng đúng mục tiêu hạn chế để trống.

• Yếu: khó đo “bỏ trống” nếu dữ liệu cư trú – điện nước – khai báo không minh bạch.

3. Thuế lướt sóng theo thời gian nắm giữ (bán nhanh chịu thuế cao)

• Mạnh: đánh thẳng vào đầu cơ ngắn hạn.

• Yếu: cần dữ liệu giao dịch chuẩn và chống khai thấp giá chuyển nhượng.

4. Thuế trên phần chênh lệch khi sang tay (đánh vào lợi nhuận)

• Mạnh: dễ hiểu, hợp logic “lãi nhiều đóng nhiều”.

• Yếu: phải kiểm soát giá thật, nếu không sẽ nảy sinh “khai giá thấp”.

4) Góc nhìn thực dụng: Muốn “tốt thật”, chính sách thuế nên đi theo 3 nguyên tắc

Nguyên tắc A: Nhắm đúng mục tiêu

Ưu tiên đánh mạnh vào: lướt sóng ngắn hạn, giữ nhiều căn để trống, thao túng giá.

Giảm tác động vào: người mua căn đầu tiên, người mua ở thật, người cho thuê dài hạn có khai báo minh bạch.

Nguyên tắc B: Có lộ trình và thử nghiệm

Thuế là chính sách “động” và nhạy. Nếu áp ồ ạt, thị trường dễ sốc. Lộ trình giúp người dân và doanh nghiệp kịp thích nghi.

Nguyên tắc C: Đi kèm giải pháp tăng cung và minh bạch dữ liệu

Chỉ đánh thuế mà không tăng nguồn cung, không minh bạch giao dịch, không chuẩn hóa cơ sở dữ liệu… thì thuế dễ trở thành “gánh nặng” thay vì “đòn điều tiết”.