Nghe thì có vẻ hợp lý. Nhưng vấn đề là: van thì có, áp suất thì quá cao, còn cái van ấy… có đủ to không?

Khi nhà ở xã hội được giao “nhiệm vụ lớn”

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2025 cả nước đã hoàn thành hơn 102.000 căn NƠXH, đạt và vượt chỉ tiêu được giao. Thêm gần 100 dự án mới được khởi công. Lũy kế đến nay, khoảng 62% mục tiêu 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 đã được triển khai.

Con số này nhìn trên giấy khá đẹp. Nhưng nếu đặt cạnh nhu cầu thực tế, nhất là tại các đô thị lớn thì cảm giác giống như đang mang xô nước ra dập… một đám cháy cao tầng.

Riêng TP.HCM, dự báo đến 2030 cần gần 1 triệu căn NƠXH, nhưng khả năng đáp ứng hiện mới loanh quanh 200.000 căn. Tức là thiếu đâu đó… 800.000 căn. Một con số đủ khiến bất kỳ ai đang thuê trọ cũng thấy lạnh sống lưng.

NƠXH có “hãm” được giá nhà không?

Câu trả lời thẳng thắn là: chưa

NƠXH giúp một bộ phận người dân có chỗ ở, giúp giảm áp lực cầu ở phân khúc thương mại giá thấp. Nhưng để kéo mặt bằng giá nhà đi xuống trên diện rộng thì chưa đủ đô.

Lý do rất đơn giản:

👉 NƠXH chỉ tác động mạnh ở phân khúc giá thấp.

👉 Trong khi đó, giá nhà hiện nay được “dẫn dắt” bởi phân khúc trung - cao cấp và đất nền, nơi dòng tiền đầu cơ vẫn còn rất nhiều lý do để trú ẩn.

Nói cách khác, NƠXH đang chữa đúng bệnh, nhưng mới chỉ chữa… một phần cơ thể.

Điểm mạnh của NƠXH: giá bị “khóa”, không phải bị “thổi”

Không thể phủ nhận, NƠXH có một lợi thế rất quan trọng: giá bán được kiểm soát. Nhờ miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi tín dụng, tăng hệ số sử dụng đất và khống chế lợi nhuận chủ đầu tư, giá NƠXH thấp hơn đáng kể so với nhà thương mại cùng khu vực.

Sự tồn tại của NƠXH tạo ra một “neo giá” tâm lý. Ít nhất, nó khiến các dự án thương mại xung quanh không thể vô tư hét giá kiểu: “anh thích thì mua, không mua thì thôi” như giai đoạn cao trào trước đây.

Ở góc độ này, NƠXH đúng là một cái van. Nhưng là van xả bớt áp, chứ chưa phải van khóa dòng.

Nút thắt lớn nhất: quy mô và tốc độ

Vấn đề không nằm ở chủ trương, mà nằm ở cách triển khai. NƠXH hiện vẫn gặp đủ thứ vướng:

👉 Quỹ đất sạch hiếm

👉 Thủ tục chồng chéo

👉 Chủ đầu tư mặn mà… vừa phải vì lợi nhuận bị khống chế

Việc Bộ Xây dựng đề xuất đưa dự án NƠXH vào “luồng xanh”, rút ngắn 50% thời gian thủ tục là tín hiệu tích cực. Nhưng thực tế, từ “đề xuất” đến “chạy mượt ngoài đời” vẫn là một quãng đường khá dài, đủ để giá nhà thương mại kịp tăng thêm vài chục phần trăm.

Đừng kỳ vọng NƠXH cứu cả thị trường

Cá nhân tôi cho rằng, đặt quá nhiều kỳ vọng vào NƠXH là một cách… tự an ủi rất đẹp.

NƠXH không phải là cây đũa thần kéo giá nhà xuống. Nó chỉ là một trong nhiều công cụ để thị trường bớt méo mó. Nếu chỉ trông chờ vào NƠXH, chúng ta sẽ sớm thất vọng.

Thứ thị trường đang thiếu nghiêm trọng không chỉ là nhà giá rẻ, mà là nhà ở thương mại giá phù hợp cho người thu nhập trung bình, nhóm kiếm trên 20 triệu/tháng, không đủ điều kiện mua NƠXH, nhưng cũng không thể với tới căn hộ 4–5 tỷ.

Đây mới là “vùng trũng chính sách” nguy hiểm nhất.

Muốn thị trường cân bằng, phải chơi đủ bộ

Muốn bất động sản vận hành lành mạnh, cần đồng thời:

• NƠXH đủ lớn, đủ đều, đủ liên tục
• Nhà thương mại giá bình dân được khuyến khích đúng nghĩa
• Tín dụng dài hạn, lãi suất ổn định cho người mua ở thực
• Và quan trọng nhất: giảm đất diễn cho đầu cơ

Khi đó, NƠXH mới thực sự là van điều tiết đúng nghĩa, chứ không phải chiếc van nhỏ bé gắn lên một hệ thống đang chịu áp lực quá tải.