Theo các thống kê mới nhất, bức tranh hiện ra khá rõ: chung cư không còn được mua chủ yếu để ở, mà đang được mua để đầu tư là chính. Khảo sát của DKRA trên hơn 2.000 giao dịch cho thấy, nhà đầu tư chiếm tới khoảng 70%, trong khi người mua ở thực chỉ còn khoảng 30%.

Nói cách khác, cứ 3 người xuống tiền mua chung cư thì có 2 người… chưa chắc đã từng ngủ một đêm trong căn hộ đó.

Chung cư: từ “mái ấm” thành “tài sản tài chính”

Ngày trước, người ta mua nhà để an cư. Bây giờ, nhiều người mua chung cư để… giữ tiền. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác lúc nóng lúc lạnh, chứng khoán thì xanh đỏ như đèn giao thông, gửi tiết kiệm lãi suất không còn hấp dẫn, bất động sản, đặc biệt là căn hộ lại trở thành nơi trú ẩn quen thuộc của dòng tiền.

Lý do thì không khó hiểu. Đất ngày càng hiếm, chi phí đất đai, vật liệu, nhân công ngày càng leo thang, pháp lý dự án ngày càng chặt. Tất cả tạo ra một niềm tin gần như “ăn sâu bén rễ”: giá nhà khó giảm. Và khi niềm tin đó đủ mạnh, người ta sẵn sàng mua ở mức giá cao hôm nay, với kỳ vọng ngày mai sẽ cao hơn nữa.

Chung cư vì thế được nhìn không khác gì một dạng “trái phiếu bê tông”: vừa có tài sản thật, vừa có khả năng tăng giá, lại dễ sang tay hơn đất nền ở những giai đoạn thị trường chưa thực sự bùng nổ.

Người mua ở thực: vai phụ trên chính sân nhà mình

Trong bức tranh này, người mua ở thực bỗng trở thành… nhóm yếu thế. Thu nhập không theo kịp giá nhà, trong khi mỗi đợt mở bán mới lại thiết lập một mặt bằng giá cao hơn mặt bằng cũ. Kết quả là nhiều người có nhu cầu ở thật phải đứng ngoài quan sát, chờ giá giảm, một điều mà chính họ cũng không dám tin sẽ xảy ra.

Thậm chí, có nghịch lý khá buồn cười: căn hộ được quảng cáo là “phục vụ nhu cầu ở thực”, nhưng phần lớn lại được mua bởi nhà đầu tư. Người ở thực muốn mua thì không đủ tiền, người có tiền mua thì… chưa cần ở.

Chung cư vì vậy vẫn sáng đèn bán hàng, nhưng không hẳn sáng đèn sinh hoạt.

“Cháy hàng” có đáng lo?

Câu hỏi đặt ra là: việc chung cư giá cao vẫn cháy hàng có đáng lo không?

Câu trả lời là vừa đáng mừng, vừa đáng suy nghĩ.

Mừng ở chỗ thị trường vẫn có thanh khoản, dòng tiền chưa rút khỏi bất động sản, niềm tin chưa sụp đổ. Điều này giúp thị trường tránh được những cú rơi tự do kiểu “đóng băng toàn diện”.

Nhưng cũng đáng suy nghĩ ở chỗ: khi thị trường được dẫn dắt chủ yếu bởi nhà đầu tư, chứ không phải nhu cầu ở thực, thì tính bền vững sẽ luôn là dấu hỏi. Nếu một ngày niềm tin tăng giá lung lay, hoặc dòng tiền có lựa chọn hấp dẫn hơn, lượng hàng mua để đầu tư có thể trở thành áp lực xả hàng rất nhanh.

Cá nhân tôi cho rằng, thị trường chung cư hiện nay không hẳn là bong bóng, nhưng đang chạy trước thu nhập người dân quá xa. Giá nhà đi trước, thu nhập đi sau, và khoảng cách đó ngày càng rộng. Khi khoảng cách đủ lớn, câu chuyện nhà ở sẽ không còn đơn thuần là kinh tế, mà trở thành vấn đề xã hội.

Chung cư có thể tiếp tục cháy hàng trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, thị trường vẫn cần một điểm tựa là người mua ở thực. Không thể mãi xây nhà cho… nhà đầu tư mua đi bán lại, trong khi người có nhu cầu ở thật thì đứng ngoài cuộc.

Tóm lại, việc giá chung cư cao nhưng vẫn bán chạy phản ánh đúng một thực tế: căn hộ đang được coi là công cụ đầu tư nhiều hơn là nơi an cư. Điều này giúp thị trường sôi động, nhưng cũng đặt ra bài toán dài hạn về cân bằng cung cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Chung cư vẫn cháy hàng, nhưng câu hỏi là: cháy cho ai, và cháy đến bao giờ?