Nguyên nhân không đến từ công việc hay gia đình, mà đến từ một thứ rất đời thường: tiếng ồn. Không phải hàng xóm cùng tầng, cũng chẳng phải ai trong tòa nhà hát hò quá trớn. Tiếng ồn đến từ bốn phía bao vây: một nhà máy phía sau, quán nhậu bên hông, vài hộ dân xung quanh với loa kéo công suất lớn. Mỗi nơi một kiểu, hợp lại thành một dàn âm thanh sống động đến mức đóng kín cửa vẫn nghe rõ từng nhịp trống.

Khi Nghị định 282/2025 về xử phạt tiếng ồn chính thức có hiệu lực, khu vực này bỗng yên tĩnh lạ thường. Bốn ngày liên tiếp, tối đến chỉ nghe tiếng quạt và tiếng xe xa xa. Người thuê mừng rỡ, nghĩ rằng cuối cùng pháp luật cũng phát huy tác dụng. Nhưng đến ngày thứ năm, rạp cưới dựng lên, nhạc bật tới hơn mười giờ đêm. Ngày thứ sáu, một nhóm khác tiếp tục hát đến gần mười một giờ. Và rồi mọi thứ quay trở lại như cũ, chỉ khác là người ở trong nhà đã kiệt sức hơn trước.

Câu chuyện này nếu nhìn bằng góc độ bất động sản, đó là một lời cảnh báo không thể rõ ràng hơn. Một căn hộ có thể hoàn hảo trên giấy tờ, đầy đủ pháp lý, nội thất gọn gàng, nhưng chỉ cần sai một yếu tố tiếng ồn, thì với người ở thật, giá trị sử dụng gần như bằng không.

Khi mua nhà, đa phần người ta tính rất kỹ tiền bạc. Giá bao nhiêu, vay ngân hàng thế nào, lãi suất ra sao, cho thuê được bao nhiêu, bao lâu thì hòa vốn. Nhưng rất ít người tự hỏi nếu mỗi tối không ngủ được thì sao. Nếu người thuê chỉ ở được vài tháng rồi bỏ đi thì lợi suất thực còn lại bao nhiêu. Nếu con nhỏ, người già phải sống trong môi trường ồn ào triền miên thì căn nhà đó còn đáng giá như trên hợp đồng hay không.

Tiếng ồn không chỉ là cảm giác khó chịu nhất thời. Nó bào mòn sức khỏe, gặm dần tinh thần và cuối cùng ăn thẳng vào dòng tiền của chủ nhà. Người thuê mất ngủ kéo dài dễ rơi vào căng thẳng, lo âu, thậm chí trầm cảm. Chủ nhà thì đối mặt với việc khách thuê không bền, phải giảm giá, hoặc khi bán ra luôn bị ép vì ai cũng hỏi một câu rất đơn giản: buổi tối ở đây có ồn không.

Nghị định 282/2025 là một bước tiến cần thiết về mặt pháp lý, khi xử phạt hành vi gây mất yên tĩnh không còn giới hạn ở ban đêm. Nhưng thực tế cho thấy, pháp luật có hiệu lực không đồng nghĩa với việc trật tự được đảm bảo mỗi tối. Bốn ngày yên ắng không đủ để bảo vệ một tài sản trị giá vài tỷ đồng. Không ai có thể xây kế hoạch dòng tiền mười hay hai mươi năm chỉ dựa trên hy vọng rằng tối nào chính quyền địa phương cũng kịp thời can thiệp khi loa bật lên.

Trên thị trường, có những nhóm bất động sản gần như mặc định chịu rủi ro tiếng ồn cao. Chung cư nằm kẹp giữa quán nhậu, nhà máy và khu dân cư cũ thường yên ắng ban ngày nhưng đến tối lại trở thành sân khấu ngoài trời. Nhà phố, nhà trong ngõ cạnh hàng quán cũng vậy, lúc đi xem ban ngày thì thấy tiện lợi, đông vui, nhưng đêm xuống là nhạc sống, bia hơi, đám cưới dựng rạp kéo dài. Một số khu tái định cư hay khu dân cư có văn hóa loa kéo, giá nhìn trên giấy rất hấp dẫn, nhưng chỉ phù hợp với những người chấp nhận sống chung với âm thanh lớn.

Với nhà đầu tư và gia đình trẻ, tiếng ồn không phải là yếu tố phụ mà là tiêu chí loại ngay từ đầu nếu hướng đến ở thật hoặc cho thuê lâu dài. Muốn tránh rủi ro, không có cách nào khác ngoài việc đi xem nhà nhiều khung giờ, nhiều ngày khác nhau, đặc biệt là buổi tối và cuối tuần. Quan trọng hơn, hãy hỏi người đang sống ở đó, bảo vệ, hàng quán xung quanh, vì thị trường thường nói thật hơn môi giới.

Không phải mọi mô hình đầu tư đều phải né tiếng ồn bằng mọi giá. Có những phân khúc khách thuê chấp nhận được mức ồn nhất định nếu đổi lại giá rẻ và vị trí tiện lợi. Nhưng nếu mục tiêu là gia đình có con nhỏ, người làm việc trí óc, người nước ngoài hay khách thuê dài hạn, thì tiếng ồn gần như là án tử cho khả năng khai thác.

Thực tế cũng có không ít người đã lỡ mua hoặc lỡ thuê nhà ở khu vực ồn ào. Khi đó, việc cùng cư dân phản ánh, ghi nhận bằng chứng và sử dụng khung pháp lý là cần thiết. Tuy nhiên, ở góc độ tài chính, cũng cần tỉnh táo để nhìn nhận rằng không phải mọi tài sản đều nên giữ bằng mọi giá. Có những căn nhà càng giữ càng mệt, vừa hao tiền, vừa hao sức, lại mất chi phí cơ hội.

Mua nhà không chỉ là mua tường gạch, mà là mua quyền được yên tĩnh. Trong bối cảnh giá nhà cao, lãi vay không rẻ và thị trường ngày càng phân hóa rõ rệt, một quyết định sai về môi trường sống có thể khiến cả kế hoạch an cư hay đầu tư trở nên đắt đỏ. Người mua thông minh sẽ không hỏi liệu có nghị định xử phạt hay không, mà sẽ tự hỏi rằng với mức tiếng ồn này, mình hoặc người thuê có thực sự muốn sống ở đây trong mười hay hai mươi năm tới hay không.

Nếu câu trả lời là không, thì dù giá có rẻ đến đâu, đó vẫn là một tài sản đắt.