Nghe rất đã. Rất thời đại. Rất giống những gì các thành phố lớn trên thế giới từng làm để “quay mặt ra sông”, tái định nghĩa lại đẳng cấp đô thị.

Nhưng nếu chỉ nhìn vào phối cảnh thì chưa đủ để gọi là đẳng cấp. Đẳng cấp thật sự của những dự án kiểu này không nằm ở mặt nước, công viên hay đại lộ, mà nằm ở phần khó nhất và nhạy cảm nhất: di dân, tái định cư, phân chia lợi ích, kiểm soát lũ và kỷ luật thực thi.

Thông tin liên danh đề xuất mở rộng quỹ đất tái định cư lên hơn 2.000ha, chia thành ba cụm lớn tại Long Biên – Cự Khối, Lĩnh Nam và Thư Lâm cho thấy dự án đã bước ra khỏi giai đoạn ý tưởng. Khi quy mô tái định cư lớn như vậy được đặt lên bàn, câu chuyện không còn là làm đẹp cảnh quan, mà là bài toán dịch chuyển dân cư ở cấp độ đô thị.

Nhìn ra thế giới, Hà Nội rõ ràng đang bước vào một sân chơi rất lớn. Seoul từng gây tiếng vang toàn cầu khi dỡ bỏ cao tốc để khôi phục dòng suối Cheonggyecheon dài gần 6km. Dự án đó mang lại nhiều lợi ích rõ rệt về môi trường và không gian công cộng, nhưng đi kèm là chi phí vận hành khổng lồ, từ việc bơm nước liên tục đến bảo trì thường niên. Tranh luận lớn nhất không phải là có đẹp hay không, mà là đẹp như vậy có bền vững hay không.

Ahmedabad của Ấn Độ với dự án Sabarmati Riverfront thì lại là ví dụ điển hình cho câu chuyện đô thị hóa ven sông quy mô lớn. Không gian được chỉnh trang, cảnh quan thay đổi mạnh, giá đất tăng nhanh, nhưng song song là những tranh luận gay gắt về tái định cư, về việc ai được hưởng lợi từ quá trình này và ai bị đẩy ra xa trung tâm. Nhiều nghiên cứu học thuật chỉ ra rằng, nếu không có cơ chế bao trùm và minh bạch, dự án ven sông rất dễ trở thành cuộc chơi của một nhóm nhỏ.

Ở châu Âu, Utrecht của Hà Lan lại chọn một con đường khác. Thành phố này mất nhiều năm để trả lại con kênh cho đô thị, ưu tiên người đi bộ, không gian công cộng và khả năng thích ứng khí hậu. Đó là kiểu phát triển chậm, chắc, thậm chí gây khó chịu cho những người nóng ruột, nhưng lại bền vững khi nhìn trong khung thời gian 20–30 năm.

Còn tại Mỹ, High Line ở New York là minh chứng rõ ràng cho mặt trái của những công trình xanh mang tính biểu tượng. Công viên đẹp lên, khu vực xung quanh đắt giá hơn, nhưng đồng thời kéo theo hiện tượng tăng giá, dịch chuyển cư dân yếu thế và tranh luận kéo dài về việc thành phố đang được làm đẹp cho ai.

Những ví dụ đó cho thấy một điều: làm ven sông chưa bao giờ là câu chuyện đơn giản. Và với sông Hồng, độ phức tạp còn cao hơn rất nhiều khi gắn với bài toán thoát lũ, hành lang đê điều và an toàn đô thị.

Vì thế, điều đáng bàn không phải là dự án có hoành tráng hay không, mà là những câu hỏi phía sau nó.

Hơn 2.000ha tái định cư sẽ được triển khai theo hướng tại chỗ bao nhiêu phần trăm, hay phần lớn người dân sẽ phải đi xa hơn nơi sinh kế cũ. Khi hạ tầng hoàn thiện và giá trị đất tăng lên, người bị di dời có được chia sẻ phần lợi ích đó hay chỉ nhận một khoản đền bù cố định rồi rời đi.

Với mô hình PPP, dòng tiền dự án sẽ được nuôi bằng gì và ai là người gánh rủi ro nếu thị trường bất động sản không đi theo kịch bản đẹp. Và quan trọng không kém, không gian ven sông trong tương lai sẽ là công viên mở cho số đông, hay dần trở thành khu vực dành cho nhóm có khả năng chi trả cao.

Với nhà đầu tư, những câu hỏi này cần được đọc kỹ hơn là nghe khẩu hiệu. Dự án càng lớn, sóng thông tin càng mạnh thì rủi ro pháp lý và tiến độ càng cao. Việc xuống tiền theo tin đồn, theo ranh giới mơ hồ giữa quy hoạch và kỳ vọng thường là con đường ngắn nhất dẫn đến kẹt vốn.

Trong những trục hạ tầng lớn, giá thường tăng mạnh ở các điểm kết nối thật, nơi có nút giao, dòng người và dòng tiền có thể hình dung được. Ngược lại, những đoạn đường chỉ chạy qua, thiếu hệ sinh thái đi kèm, rất dễ tăng theo sóng rồi đứng yên nhiều năm. Nhà đầu tư mới hay mắc sai lầm khi mua đúng nơi đang ồn ào thông tin, nhưng lại sai nơi an toàn về pháp lý.

Quan trọng hơn cả, mỗi quyết định đầu tư cần được đặt trong ít nhất hai kịch bản thời gian. Một kịch bản đẹp khi tiến độ đúng, thị trường thuận lợi. Và một kịch bản xấu khi giải phóng mặt bằng kéo dài, thủ tục chậm, thanh khoản thấp. Nếu kịch bản xấu kéo dài một đến hai năm, liệu bạn có chịu được hay không, đó mới là câu hỏi thật.

Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng có thể là cơ hội lịch sử để Hà Nội tái định nghĩa không gian đô thị, giống cách nhiều thành phố lớn trên thế giới đã làm. Nhưng càng là siêu dự án, nó càng là phép thử lớn về công bằng, kỷ luật và năng lực quản trị.

Cuối cùng, câu hỏi không chỉ dành cho nhà làm chính sách, mà cả cho nhà đầu tư: bạn đang nhìn dự án này như một cơ hội làm giàu nhanh, hay như một quá trình dài với rất nhiều biến số cần kiểm soát?