Khi mọi bất động sản đều được “đặt tên, ghi lý lịch”, thị trường sẽ buộc phải dịch chuyển từ đánh giá cảm tính sang đánh giá bằng dữ liệu. Và điều này sẽ không làm giá nhà giảm hàng loạt, nhưng chắc chắn sẽ làm thị trường phân hóa rất mạnh trong 3–5 năm tới.

Chung cư sẽ là phân khúc chịu tác động tích cực rõ rệt nhất. Bản thân chung cư vốn đã có hồ sơ pháp lý, quản lý và thông tin tương đối chuẩn. Khi định danh được áp dụng, giá ảo, giao dịch lòng vòng hay thổi giá theo tin đồn sẽ khó tồn tại như trước. Những dự án có cộng đồng ở thật, chủ đầu tư uy tín, vận hành tốt sẽ ngày càng dễ bán và giữ giá tốt. Ngược lại, những chung cư bán bằng kỳ vọng, pháp lý yếu hoặc không có người ở thực sẽ lộ rõ điểm yếu rất nhanh. 3–5 năm tới, chung cư không phải là phân khúc “mua đâu cũng thắng”, nhưng chung cư tốt sẽ càng có giá.

Đất nền thì khác. Đây là phân khúc chịu ảnh hưởng mạnh nhất từ định danh. Trước đây, đất tăng giá rất nhiều nhờ kỳ vọng quy hoạch, nhờ tin đồn và nhờ mua bán qua tay. Khi lịch sử giao dịch, pháp lý, quy hoạch đều được soi rõ, những lô đất mập mờ, mua chỉ để chờ sóng sẽ rất khó lướt. Đất không biến mất cơ hội, nhưng cơ hội sẽ chỉ còn ở những nơi có hạ tầng thật, pháp lý sạch và nhu cầu ở thật. Sóng đất diện rộng, tăng theo tin truyền miệng sẽ ngày càng hiếm.

Nhà phố nằm ở giữa hai thái cực đó. Những căn nhà phố ở khu lõi, có pháp lý rõ ràng, có thể khai thác cho thuê hoặc kinh doanh vẫn sẽ giữ vai trò là tài sản lõi, thậm chí là nơi trú ẩn an toàn. Nhưng nhà phố giấy tờ phức tạp, đồng sở hữu, mua để đó không khai thác sẽ chịu áp lực lớn hơn khi dữ liệu được minh bạch. Trong tương lai, nếu các chính sách thuế dựa trên dữ liệu định danh được áp dụng sâu hơn, nhóm sở hữu nhiều nhà nhưng không tạo giá trị sử dụng sẽ là nhóm chịu ảnh hưởng rõ nhất.

Nhìn tổng thể, định danh bất động sản không nhằm “đánh sập” thị trường. Nó chỉ làm một việc: đưa thị trường về đúng giá trị thật. Đầu cơ ngắn hạn sẽ khó hơn, lướt sóng sẽ tốn chi phí hơn, còn đầu tư dài hạn, minh bạch và có dòng tiền sẽ dễ thở hơn.

3–5 năm tới, bất động sản sẽ không còn là cuộc chơi của người nghe tin nhanh nhất, mà là cuộc chơi của người hiểu rõ mình đang mua gì, nắm giữ bao lâu và khai thác ra sao. Ai quen đánh nhanh, ăn xổi sẽ thấy thị trường ngày càng khó. Ai đi đường dài, chọn đúng tài sản, đúng chu kỳ thì vẫn còn rất nhiều cơ hội.

Thị trường không xấu đi, chỉ là luật chơi đã khác.