📉 Khi ngồi xuống làm bài toán tiền
Một căn hộ khoảng 5 tỷ, cho thuê được 11–12 triệu/tháng, mỗi năm thu về tầm 132–144 triệu. Lấy số này chia cho giá trị căn hộ thì hiệu suất chỉ khoảng 2,5–2,8%/năm. Trong khi gửi tiết kiệm cũng đã quanh 4–5%, gần như không phải lo nghĩ gì.
💸 Đòn bẩy tài chính biến mọi thứ nặng nề hơn
Nếu vay 2 tỷ, mỗi tháng tiền gốc và lãi tầm 16–18 triệu, nhưng tiền thuê chỉ có 11–12 triệu. Nghĩa là tháng nào cũng phải bù thêm 4–6 triệu. Một năm bù đều đặn đã mất 50–70 triệu, chưa kể lúc nhà trống hay khách trả nhà.
🛠️ Những chi phí “không ai nói trước”
Sơn sửa, thay nội thất hỏng, phí môi giới, một tháng trống nhà… chỉ cần một lần sửa là mất 20–50 triệu rất nhanh. Tính đủ các khoản này, lợi nhuận cho thuê thực tế có khi chỉ còn khoảng 2%, thậm chí thấp hơn.
🏙️ Giá nhà chạy nhanh hơn giá thuê
Giá chung cư tăng 30–40%, nhưng giá thuê chỉ tăng 8–10%, có nơi đứng yên cả năm. Khoảng cách giữa giá mua và giá thuê ngày càng lớn, kéo hiệu suất cho thuê xuống đáy.
🤔 Nhìn lại với góc nhìn cá nhân
Mình thấy đầu tư chung cư cho thuê bây giờ không còn là kênh “dễ ăn”. Nó chỉ phù hợp với người dày vốn, không áp lực vay, chấp nhận tiền thuê thấp để chờ tăng giá dài hạn. Còn nếu xác định “lấy tiền thuê nuôi tiền vay”, thì phải làm bài toán thật kỹ, vì rất dễ đầu tư… bằng niềm tin.