Khi giá vốn rẻ đi, người dân không còn hào hứng gửi tiết kiệm mà sẵn sàng vay vốn để mua đất. Lý do rất đơn giản: trong xã hội Việt Nam, “đất là nhất”.

Hà Nội là minh chứng sống động: giá đất tăng 20 lần trong giai đoạn 2000–2020, theo dữ liệu của một quan chức MPI, và tiếp tục gấp 3-5 chỉ trong ba năm gần đây (ông Nguyễn Quốc Hiệp – VACC). Căn hộ trung bình từ mức 18–25 triệu đồng/m² giai đoạn 2014–2015, nay đã vọt lên 75,5 triệu đồng/m² (quý II/2025). Những dự án cao cấp thậm chí chào bán ở ngưỡng 100–150-200 triệu đồng/m², (Hội môi giới BĐS). Ở trung tâm, có những nhà rao bán giá 3 tỷ đồng/m2, gấp mấy lần cách đây 3-4 năm, theo dữ liệu của trang batdongsan.

Chính sách lãi suất thấp, ở góc độ nào đó, là tích cực nhằm hỗ trợ sản xuất, tiêu dùng và xuất khẩu. Tuy vậy, những mục tiêu này lại rất khó khăn.
• Xuất khẩu bị ảnh hưởng mạnh bởi thuế quan, UNDP ước tính tổn thất tới 25 tỷ USD.
• Trung Quốc dư thừa nguồn cung, gây sức ép cạnh tranh gay gắt, chỉ số PMI mấy tháng rồi toàn rơi xuống dưới 50.
• Sức mua trong nước suy yếu, chỉ tăng 7%/năm so với 10% giai đoạn trước dịch.

Vì vậy, doanh nghiệp trong nước không mặn mà vay mở rộng sản xuất, như mục tiêu của chính sách tiền tệ mở rộng mong muốn. Thay vào đó, dòng tiền rẻ tìm đến đất – tài sản được coi là an toàn và có tiềm năng sinh lời cao nhất.

Tâm lý này được kích hoạt ở góc độ khác: tỷ giá. Theo WB, USD giảm giá toàn cầu (chỉ số DXY hạ gần 9%), nhưng VND vẫn mất giá 2,8% trong nửa đầu 2025. So sánh với khu vực, đồng baht Thái, won Hàn, yên Nhật đều tăng 5–6% so với USD, trong khi VND lại đi ngược chiều.

Hay nói cách khác, xèng trong túi bạn hôm nay đã không còn giá trị như chính số xèng đấy của ngày hôm qua.

Giá của xèng rẻ, xèng việt giảm giá so với các loại xèng khác cho thấy một tác động rõ ràng ngay lập tức: cho vay vượt xa huy động. Cuối năm 2024, chênh lệch tín dụng – tiền gửi vượt mốc 1 triệu tỷ đồng, theo NHNN.

Còn theo WB, hoạt động cho vay được đẩy mạnh khiến cho thanh khoản bị thu hẹp, đẩy tỷ lệ dư nợ vay so tiền gửi lên trên 100% ở nhiều ngân hàng, bao gồm các ngân hàng đầu ngành. Tỷ lệ tín dụng so GDP ước lên đến 134% vào cuối năm 2024, so với 90% vào cuối năm 2015.

Tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng, tăng gần 17% chỉ sau bảy tháng, và chiếm tới 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, theo Chinhphu.
Dân và doanh nghiệp rút tiền và tăng vay làm gì, nếu không vào đất, vào chứng và coin?

Thị trường đã nhiều lần chứng kiến kịch bản “tiền rẻ – đất sốt”: 2007–2008, 2016–2018. Cứ khi lãi suất hạ, tín dụng mở rộng, bất động sản lại nóng lên, để rồi để lại hệ quả bong bóng. Lần này cũng không ngoại lệ.

Lãi suất thấp, tín dụng tăng nhanh, tỷ giá bất ổn và nhiều yếu tố khác của chính sách tiền tệ mở rộng chưa từng có – tất cả đã cộng hưởng để biến bất động sản thành điểm đến yêu thích của dòng tiền.
Trong khi sản xuất và tiêu dùng chưa hồi phục, tiềm năng tăng trưởng không được như kỳ vọng, đất đai lại trở thành “kênh hấp thụ” vốn chủ yếu. Hệ quả là giá nhà đất tăng vọt.

Nếu không có biện pháp kiểm soát, chính sách tiền tệ “nới lỏng” sẽ tiếp tục tạo ra tác dụng phụ: dòng vốn chảy sai địa chỉ, nền kinh tế thực thiếu sức sống, trong khi bất động sản ngày càng đắt đỏ và rủi ro ngày càng lớn.

Cre: Hoàng Tư Giang

Hoàng Tư Giang