Mới đây, Bộ Tư pháp đưa ra đề xuất khá mạnh: nâng mức đặt cọc trong đấu giá quyền sử dụng đất từ tối đa 20% hiện tại lên đến 50% giá khởi điểm. Cụ thể, trường hợp giao đất ở cho cá nhân, cho thuê đất làm dự án, tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tối đa 50% mức khởi điểm và thấp nhất là 10%. Hiện mức đặt cọc tối đa là 20%.
Người trúng đấu giá đất có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng tới 5 năm, trả đủ các chi phí nếu không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, khiến kết quả bị hủy.
Nếu đề xuất này thành hiện thực, chỉ riêng việc bước vào đấu giá đã là một quyết định rất nghiêm túc: đặt cọc một nửa giá khởi điểm nghĩa là bạn phải có tiềm lực tài chính thật sự và cân nhắc kỹ trước khi ra giá.
Tôi thấy đề xuất này có nhiều điểm đáng suy ngẫm.
Một mặt, nó như một “hàng rào” vững chắc ngăn những người chỉ muốn đua giá để tạo sóng, hoặc đầu cơ ngắn hạn mà không có ý định thanh toán. Với mức cọc cao, nếu bạn bỏ cuộc, số tiền mất đi là quá lớn để coi như “chơi thử”. Cơ chế này buộc người tham gia phải thực sự có năng lực và kế hoạch sử dụng đất rõ ràng.
Nhưng ở chiều ngược lại, không thể phủ nhận rằng rào cản 50% sẽ khiến nhiều cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ phải đứng ngoài cuộc. Hãy thử hình dung một lô đất có giá khởi điểm 20 tỷ đồng, nghĩa là bạn phải đặt cọc ngay 10 tỷ mới được vào đấu giá. Không phải ai cũng có dòng tiền “rảnh rỗi” để làm điều đó, nhất là khi chưa biết chắc mình có thắng phiên đấu hay không. Nếu quá ít người tham gia, tính cạnh tranh sẽ giảm, thậm chí giá đất bán ra có khi thấp hơn kỳ vọng của chính quyền địa phương.
Và thực ra, gốc rễ của “bỏ cọc” không chỉ nằm ở mức cọc, mà ở cách xác định giá khởi điểm. Nếu giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường, nó sẽ tạo ra cuộc đua giá khốc liệt, dễ dẫn đến hiện tượng “hưng phấn” trả giá cao rồi bỏ cọc khi nhận ra không kham nổi. Nếu giá khởi điểm được xác định sát với giá thị trường ngay từ đầu, mức cọc 20% vốn đã là một con số răn đe đủ lớn.
Vì thế, tôi cho rằng tăng cọc lên 50% có thể áp dụng, nhưng nên linh hoạt: ưu tiên cho các khu vực “nóng” về đầu cơ, hoặc các lô đất có giá trị đặc biệt cao, tránh biến nó thành rào cản đồng loạt trên toàn quốc. Bên cạnh đó, cần siết chặt công tác thẩm định giá khởi điểm, công khai minh bạch thông tin đấu giá, và xử lý nghiêm những hành vi thông đồng, dìm - thổi giá.
Một thị trường đất đai lành mạnh không chỉ cần những người mua nghiêm túc, mà còn cần một sân chơi công bằng, minh bạch. Nếu nâng cọc mà chỉ khiến “người to càng to, người nhỏ càng khó vào sân”, thì lại vô tình tạo thêm bất công. Còn nếu vừa nâng cọc, vừa nâng chất lượng định giá và quản lý đấu giá, chúng ta mới thật sự có cơ hội chấm dứt câu chuyện “bỏ cọc” từng gây chấn động vài năm qua.