Điều bất ngờ hơn cả là khách hàng vẫn mạnh dạn “xuống tiền”, với hơn 20.000 căn được hấp thụ, tức gấp 3 lần năm 2024. Nói cách khác, dù giá nhà vẫn cao ngất, người mua vẫn quyết tâm tìm cách… bung ví.

Không chịu kém cạnh, phân khúc nhà phố và biệt thự cũng rộn ràng chẳng khác gì hội chợ. Trong 8 tháng, nguồn cung đạt hơn 10.000 sản phẩm, lượng tiêu thụ gần 5.000 căn, gấp tới 4 lần so với năm ngoái. Còn đất nền, vốn là món khoái khẩu của nhà đầu tư, thì tăng nhẹ khoảng 3% về nguồn cung, nhưng hấp thụ được hơn 1.100 sản phẩm, tức gấp 2,2 lần. Đúng kiểu “ít nhưng chất”.

Điều thú vị là bức tranh thị trường không chỉ xoay quanh TP.HCM. Long An nổi bật khi chiếm tới 40% nguồn cung và tận 67% lượng tiêu thụ sơ cấp ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Bình Dương thì chơi lớn hơn, vượt cả TP.HCM ở mảng căn hộ, với 45,5% nguồn cung và 46,7% tiêu thụ. Trong khi đó, TP.HCM vẫn trung thành với “hình tượng diva”, tập trung căn hộ cao cấp hạng A, nhắm đến nhóm khách có túi tiền rủng rỉnh, thay vì “hội tiết kiệm”. Nói nôm na, ai thích sang thì vào Sài Gòn, còn ai cần vừa túi tiền thì… chạy sang hàng xóm.

Nhưng chuyện đáng nói nhất lại nằm ở khẩu vị người mua.

• Mua để ở: Thường là nhóm khách hàng lần đầu sở hữu nhà, đa phần độ tuổi 25–34. Họ mua nhà chẳng khác nào cưới vợ gả chồng, phải tham khảo ý kiến gia đình, bạn bè, rồi lo lắng từng đồng lãi suất ngân hàng. Với họ, quan trọng nhất vẫn là: gần chỗ làm, gần trường học, môi trường sống ổn, giá cả đỡ “ngộp” và đặc biệt phải có hỗ trợ tài chính.
• Mua để đầu tư: Lại chủ yếu rơi vào độ tuổi 35–44, vốn đã có ít nhất một bất động sản trong tay. Với nhóm này, chuyện “nhà có thoáng mát không” chẳng quan trọng bằng “liệu tăng giá được bao nhiêu % một năm”. Họ quan tâm nhiều đến hạ tầng sắp xây, quy hoạch tương lai, uy tín chủ đầu tư, phương thức thanh toán. Bất động sản với họ chẳng khác gì một dạng “vé số cao cấp”: rót vốn lớn nhưng kỳ vọng lời cũng lớn.

Theo thống kê của DKRA Realty, nhu cầu đầu tư vẫn nhỉnh hơn nhu cầu ở thực. Và sự phân tầng này cho thấy thị trường đang vận động theo hai “tuyến đường” song song: một bên là giấc mơ an cư đầy toan tính, một bên là canh bạc lợi nhuận với kỳ vọng sinh lời.

Tuy nhiên, có một điểm sáng đáng chú ý: người trẻ ngày càng trở thành lực lượng chủ lực của thị trường. Nếu thế hệ trước coi mua nhà đơn thuần là “có chỗ chui ra chui vào”, thì thế hệ Gen Y, Gen Z lại đặt nặng yếu tố trải nghiệm: dự án phải xanh, thông minh, gần metro, tích hợp tiện ích đủ đầy. Họ coi việc mua nhà giống như chọn điện thoại iPhone mới: không chỉ để gọi điện, mà còn để khẳng định phong cách sống. Và dĩ nhiên, yếu tố pháp lý giờ là “cửa ải” đầu tiên, ai cũng soi kỹ từng dòng hợp đồng trước khi ký, chứ không còn tin vào vài tờ brochure lung linh như trước.

Các chủ đầu tư vì thế cũng không thể “ăn mày dĩ vãng” bằng vài bản vẽ 3D hay những câu slogan kêu như chuông nữa. Muốn bán được hàng, họ buộc phải thay đổi chiến lược: đưa ra sản phẩm vừa túi tiền, quy hoạch đô thị vệ tinh kết nối hạ tầng đồng bộ, và kiên trì theo đuổi xu hướng bất động sản xanh, thông minh, bền vững. Bởi vì giờ đây, người mua không chỉ tìm nơi ở, mà còn tìm một “hệ sinh thái sống”.

Theo DKRA Consulting, hiện khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh có khoảng 18 dự án đô thị trên 100 ha, với tổng diện tích hơn 16.500 ha được quy hoạch đầu tư. Trong số này, 8 dự án đã và đang triển khai, cung cấp hơn 50.000 sản phẩm ra thị trường. Một con số khổng lồ, được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển dài hạn của thị trường phía Nam.

Vấn đề là: nguồn cung có nhiều, cơ hội có rộng mở, nhưng “hầu bao” của người mua lại không phải lúc nào cũng mở to. Với nhóm mua để ở, việc tích góp đủ tiền đặt cọc vẫn là cả một hành trình gian nan. Còn với nhóm mua để đầu tư, rủi ro thị trường biến động vẫn luôn lơ lửng như một chiếc drone trên đầu.

Người mua để ở cân đo từng đồng để chọn món vừa miệng. Người mua để đầu tư thì lấy đầy đĩa, mong một ngày “lời gấp đôi gấp ba”. Dù khác nhau về mục tiêu, cả hai nhóm đều góp phần khiến thị trường sôi động. Và có lẽ, tương lai sẽ còn nhiều bất ngờ, miễn là ví của khách hàng vẫn đủ… sáng như đèn LED để đồng hành cùng những dự án khổng lồ sắp tới.