Và thực sự, nếu nhìn vào số liệu thị trường, chúng ta thấy bức tranh này rất rõ:

📊 Quý II/2025, cả nước có hơn 16.600 căn hộ mới được cấp phép, nhưng tồn kho vẫn ở mức khoảng 25.000 căn. Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã lên đến 50–60 triệu đồng/m², thậm chí một số dự án chạm ngưỡng 90 triệu đồng/m². Với mức thu nhập phổ biến chỉ quanh 10 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ gần như là chuyện… ngoài tầm với.

Tôi thấy có 4 “nút thắt” mà nếu không gỡ được, giấc mơ an cư của nhiều người sẽ mãi là giấc mơ:

🔑 1. Quỹ đất cho nhà ở xã hội

Đất đai là “chìa khóa” nhưng nhiều địa phương vẫn chưa dành đủ quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội. Nếu không quy hoạch rõ số căn, m² sàn ngay từ đầu, giá nhà sẽ luôn bị đẩy lên. Tôi nghĩ, cần ưu tiên quỹ đất và cả hạ tầng trong dự án – đường nội bộ, thoát nước – để giá nhà xã hội thực sự phù hợp với túi tiền.

💰 2. Gánh nặng lãi suất và thời hạn vay

Lãi suất cho doanh nghiệp hiện khoảng 6,4%/năm, nhưng thời hạn vay ngắn nên áp lực rất lớn khi triển khai dự án. Với người mua, lãi suất vay thương mại vẫn cao – trả góp hàng chục năm mà tổng tiền lãi có khi bằng cả một căn nhà nữa. Giải pháp khả thi là giảm lãi suất xuống khoảng 4%/năm, kéo dài thời hạn vay 15–20 năm để giảm áp lực tài chính.

🧱 3. Chi phí nguyên vật liệu & minh bạch giá

Giá thép, xi măng, cát… biến động liên tục, làm dự toán đội vốn, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán. Nếu bảng giá vật liệu được công bố định kỳ 3 tháng/lần và điều chỉnh kịp thời khi biến động, cả chủ đầu tư lẫn người mua đều yên tâm hơn.

🏡 4. Khoảng trống phân khúc nhà ở trung bình

Chính sách hiện mới tập trung vào nhà ở xã hội và nhà cao cấp. Nhưng còn nhóm thu nhập 15 triệu/tháng – không đủ điều kiện mua nhà xã hội, cũng không với tới nhà thương mại cao cấp – họ sẽ ở đâu? Nếu không có cơ chế cho phân khúc này, thị trường sẽ mãi mất cân đối.

Tôi nghĩ, để giải bài toán này không chỉ một ngành có thể làm được. Cần sự phối hợp từ Bộ Xây dựng, ngân hàng, tài chính đến các địa phương. Đồng thời, nên có một Quỹ Phát triển Nhà ở Quốc gia để hỗ trợ lãi suất, hạ tầng, khuyến khích cả doanh nghiệp tư nhân tham gia.

💡 Kinh nghiệm giai đoạn 2007–2012 cho thấy việc chuyển đổi một phần dự án thương mại thành nhà ở xã hội đã giúp “giải phóng” tồn kho và tận dụng hạ tầng sẵn có. Nếu áp dụng lại, cộng thêm chính sách đồng bộ, tôi tin thị trường sẽ bớt méo mó và người thu nhập thấp có thêm cơ hội sở hữu nhà.

An cư lạc nghiệp vẫn là ước mơ lớn nhất của nhiều gia đình. Nếu chúng ta gỡ được 4 nút thắt này, sẽ không chỉ giải quyết khó khăn trước mắt mà còn giúp thị trường phát triển bền vững, ổn định hơn – và quan trọng nhất là mang lại mái ấm cho hàng triệu người.