Nên ai hỏi “liệu nhà nước có để bất động sản sập không?” thì câu trả lời thực tế là: không dễ đâu. Không phải vì thương người ôm đất, mà vì nếu đất sập mạnh, ngân hàng sẽ là bên đi viện đầu tiên.

Bởi vậy, thị trường này thường không được phép rơi tự do. Nó phải được giữ trong trạng thái “tăng chậm, điều chỉnh từ từ”, giống như mở hé van cho xả bớt áp suất chứ không bao giờ vặn bung một cái. Đó cũng là lý do nhiều người giữ đất lâu năm vẫn sống khỏe, dù thị trường có lúc ảm đạm.

Nhưng đừng vì thế mà chủ quan. Mấu chốt không nằm ở việc bất động sản có sập hay không, mà nằm ở lãi suất – cụ thể là mốc 12%.

Khi lãi vay thực tế (sau ưu đãi) leo lên quanh 12% và neo ở đó vài quý liên tiếp, cuộc chơi bắt đầu đổi luật. Lúc này, chi phí cơ hội đảo chiều. Gửi ngân hàng có thể được 8–9%, mua trái phiếu chính phủ thì an toàn, trong khi giữ đất, nhất là đất vùng ven không tạo ra dòng tiền lại trở thành một khoản “nuôi nợ”. Đất không đẻ tiền mỗi tháng, nhưng lãi thì vẫn đều đặn gõ cửa. Cảm giác nó giống như nuôi một chiếc xe sang: không chạy cũng phải trả tiền bảo dưỡng.

Ở mốc 12%, những nhà đầu tư dùng đòn bẩy bắt đầu thấy toán học quay lại “đánh”. Vay 2 tỷ mua mảnh đất 4 tỷ, mỗi tháng trả riêng tiền lãi đã hơn 20 triệu. Trong khi đất vùng ven giai đoạn này không còn dễ lướt, thanh khoản chậm, pháp lý bị siết, phân lô không thoải mái như trước. Áp lực kép xuất hiện: lãi tăng nhưng không bán được. Đây là lúc dòng tiền yếu bắt đầu rút lui, tài sản có xu hướng “di cư” từ đất xa trung tâm về tài sản lõi hoặc tiền mặt.

Còn mốc 14% thì sao? Nếu lãi suất thực sự chạm 14% và duy trì đủ lâu, đó không còn là điều chỉnh nữa mà là thanh trừng. Lịch sử tài chính cho thấy, giá trị tài sản luôn là hàm số của chi phí vốn. Vốn càng đắt, tài sản càng khó giữ giá.

Kịch bản thường diễn ra theo từng lớp. Ba tháng đầu là giai đoạn gồng lỗ. Ai cũng nghĩ “chắc lãi tăng tạm thôi”, cố vay mượn thêm, lấy dòng tiền chỗ khác nuôi ngân hàng. Thị trường lúc này đóng băng vì không ai muốn bán rẻ, cũng chẳng ai dám mua.

Sau đó là giai đoạn đứt dòng tiền. Các khoản vay hết ưu đãi, lãi thả nổi lên 14–16%. Những người vay trên 50% giá trị tài sản bắt đầu hụt hơi. Tin rao cắt lỗ 20–30% xuất hiện nhiều hơn, nhưng vẫn khó có người xuống tiền vì tín dụng đã bị siết.

Nếu kéo dài thêm, nợ xấu sẽ lộ mặt. Ngân hàng buộc phải phát mãi, nhưng bán trong lúc ai cũng muốn bán thì giá định giá lại sẽ giảm rất sâu. Doanh nghiệp bất động sản không xoay được dòng tiền, không trả nổi trái phiếu, không triển khai được dự án. Lúc đó, domino mới thực sự đổ.

Nhưng đây chính là điểm mấu chốt: vì ngân hàng và bất động sản gắn chặt với nhau, nên hệ thống sẽ không để mốc 14% tồn tại quá lâu. Nó giống như tự bóp cổ mình. Sớm hay muộn, van sẽ được xả bằng cách bơm thanh khoản, giãn nợ, hoặc dùng biện pháp hành chính để kéo lãi suất xuống. Thực tế, chỉ cần 3–4 tháng căng thẳng là đã có động thái can thiệp.

Ở Việt Nam, bất động sản không được nhìn như một món tiêu sản, mà là vốn của người dân và của cả nền kinh tế. Tiền bơm ra không chảy nhiều vào sản xuất như ở các nước phát triển, mà chảy vào đất. Đất trở thành “bình chứa” lạm phát. Ai giữ tiền mặt quá lâu sẽ thấy tài sản bị bào mòn dần, còn ai giữ đất thì nhìn giá tăng theo cung tiền.

Vì thế, mọi câu chuyện áp thuế sở hữu kiểu phương Tây đều gặp mâu thuẫn. Đánh thuế vào việc “cầm đất” thực chất là đánh vào vốn. Cuối cùng, chi phí đó sẽ được cộng vào giá bán hoặc giá thuê, và người chịu là người mua nhà, người thuê nhà. Thuế trên lợi nhuận giao dịch thì hợp lý hơn, nhưng trong bối cảnh định giá đất chưa minh bạch và giao dịch tiền mặt còn phổ biến, việc này không hề dễ.

Sau Tết 2026, thị trường đang thấy những tín hiệu rất “âm thầm” nhưng đáng chú ý. Lãi suất thả nổi không được hét to trên báo, mà lặng lẽ xuất hiện trong tin nhắn ngân hàng gửi cho người vay. Đó là cách hệ thống test tâm lý. Nếu nhóm ngân hàng lớn chạm 11,5–11,8%, thì các ngân hàng nhỏ đã vượt 12% từ lâu.

Từ nay đến khoảng tháng 4/2026 có thể sẽ là giai đoạn thanh lọc khắc nghiệt. Ai giữ bất động sản thật, pháp lý rõ ràng, nợ thấp hoặc không nợ thì vẫn khá ung dung. Còn ai ôm đất giấy, vay nhiều, lãi trên 12% thì sẽ bắt đầu thấy lửa bén tới két sắt.

Nên nếu bạn đang cầm tiền mặt và chờ “lãi 14% để bắt đáy”, hãy cẩn thận. Khi lãi suất cao đến mức đó, nền kinh tế đã đủ hỗn loạn để tiền mặt trong tay bạn cũng không còn an toàn như bạn tưởng. Câu hỏi không phải là bất động sản có sập không, mà là bạn đang đứng ở đâu trong luật chơi này.