Nếu trước đây, không ít người dân ví việc mua NOXH giống như “vượt chướng ngại vật”, thì Nghị định 54 được xem là một nỗ lực dọn lại đường chạy.
Chưa có nhà ở: xác định rõ ràng, không đánh đố
Một trong những điểm thay đổi quan trọng nhất là cách xác định tình trạng “chưa có nhà ở” – điều kiện tiên quyết để được mua, thuê hoặc thuê mua NOXH.
Theo Nghị định mới, người được coi là chưa có nhà ở nếu không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trên Giấy chứng nhận, và việc này không phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ. Điều này giúp chấm dứt tình trạng mỗi nơi hiểu một kiểu, mỗi hồ sơ lại bị “soi” theo một cách khác nhau.
Thẩm quyền xác nhận được giao cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, với thời hạn giải quyết tối đa 7 ngày. Ít nhất, người dân sẽ biết mình đang chờ ai xác nhận và chờ trong bao lâu, thay vì vòng vo qua nhiều cấp.
Xác nhận thu nhập: bớt giấy tờ, tăng hậu kiểm
Nghị định 54 cũng thay đổi cách xác nhận thu nhập – một khâu từng khiến không ít người “ngại làm hồ sơ”.
Thay vì UBND cấp xã, Công an cấp xã sẽ là đơn vị thực hiện xác minh thu nhập. Người dân tự kê khai và cam kết, còn cơ quan chức năng thực hiện kiểm tra, hậu kiểm khi cần thiết. Cách làm này chuyển trọng tâm từ “xin xác nhận trước” sang “kiểm tra sau”, phù hợp hơn với thực tế quản lý hiện nay.
Mức trần thu nhập vẫn được giữ nguyên:
- Người độc thân: không quá 20 triệu đồng/tháng
- Người đã kết hôn: tổng thu nhập vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng
Quy định không mới, nhưng cách tiếp cận mới được kỳ vọng sẽ giảm áp lực thủ tục cho người mua thật.
Quy trình mua – thuê – thuê mua: buộc phải công khai
Với chủ đầu tư, Nghị định 54 đặt ra yêu cầu minh bạch rõ ràng hơn. Sau 30 ngày kể từ khi khởi công, toàn bộ thông tin dự án NOXH phải được công khai trên:
- Website Sở Xây dựng
- UBND cấp xã
- Báo địa phương
- Hệ thống dữ liệu nhà ở
Người dân có thể nộp hồ sơ theo nhiều hình thức: trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính hoặc thông qua cơ quan, đơn vị nơi đang làm việc. Thời gian nhận hồ sơ tối thiểu 30 ngày, và mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình chỉ được đăng ký một dự án tại cùng thời điểm, tránh tình trạng “rải hồ sơ” khắp nơi.
Bốc thăm nhưng có thứ tự ưu tiên
Khi số hồ sơ vượt quá số căn, chủ đầu tư phải tổ chức bốc thăm công khai, có giám sát. Quan trọng hơn, Nghị định 54 quy định rõ thứ tự ưu tiên, thay vì để mỗi dự án tự xây “luật ngầm”.
Các nhóm được ưu tiên gồm: người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, đối tượng tái định cư và nữ giới (đơn thân hoặc là chủ hộ). Đây là lần hiếm hoi yếu tố giới được ghi rõ trong chính sách NOXH, phản ánh phần nào thực tế khó khăn của nhóm này trong tiếp cận nhà ở.
Người đang thuê được mua sớm hơn
Một điểm mới đáng chú ý khác là người đang thuê NOXH đủ điều kiện được ưu tiên mua trước thời hạn 10 năm (trước đây là 5 năm). Đồng thời, Nghị định cũng bổ sung phương án bán lại nhà cho Quỹ nhà ở quốc gia, cùng cách xác định giá bán rõ ràng hơn: giá thẩm định cộng lãi vay, trừ khấu hao.
Điều này giúp việc “ra – vào” NOXH có lối đi chính thức, thay vì giao dịch lòng vòng, tiềm ẩn rủi ro pháp lý.
Hành lang rõ hơn, nhưng còn chờ thực thi
Nghị định 54/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 9/2/2026, được kỳ vọng sẽ giúp người dân tiếp cận nhà ở xã hội dễ hơn, ít rủi ro hơn và minh bạch hơn.
Dù vậy, từ chính sách đến thực tế vẫn luôn có một khoảng cách nhất định. Việc Nghị định này “dễ” đến đâu, còn phụ thuộc rất nhiều vào cách các địa phương và chủ đầu tư thực hiện. Nhưng ít nhất, luật chơi đã được viết rõ hơn, và người mua NOXH không còn phải mò mẫm trong một ma trận thủ tục như trước.