Bạn ấy hỏi khá cụ thể. Tổng quan thị trường chung cư TP.HCM năm tới sẽ tăng hay giảm? Riêng khu phía Tây như Mizuki, Lovera, rồi mấy dự án quận 8 như Tara, D-Aqua còn tăng được nữa không, bên nào đầu tư ổn hơn? Và quan trọng nhất: có nên xuống tiền lúc này hay chờ thêm?
Ngay lập tức, phần bình luận chia làm nhiều “trường phái”, nhưng đọc kỹ thì lại bổ sung cho nhau khá thú vị.
Một tài khoản vào rất nhanh, rất thẳng: mặt bằng chung cư TP.HCM đang tăng. Nếu xác định mua đầu tư thì có thể nhìn qua Lovera Vista. Lý do nghe cũng khá thuyết phục: Khang Điền làm nhà chắc tay, pháp lý rõ, đã có sổ. Đường Song Hành QL50 chuẩn bị thông xe, QL50 được nâng cấp để hạn chế ngập. Giá căn 2 phòng ngủ tầm hơn 3 tỷ, cho thuê khoảng 7 triệu, nếu vay khoảng 600 triệu với lãi suất ưu đãi thì tiền thuê gần như đủ trả lãi. Nghe tới đây, nhiều người sẽ thấy… cũng xuôi tai.
Nhưng ngay sau đó, một tài khoản khác dội ngay gáo nước lạnh: bác hỏi kiểu này thì sales nào chẳng bảo mua đi sẽ tăng. Nếu mua để ở thì phải quay về câu hỏi cũ rích nhưng sống còn: vay thế nào cho phù hợp với thu nhập. Còn nếu đầu tư thì phải tự đặt mình vào kịch bản xấu nhất: lãi suất tăng thì sao, không có người thuê thì sao, dòng tiền công việc bị biến động thì chịu nổi không. Người này còn nhắc thêm, khoảng 2 năm nữa nguồn cung có thể nhiều hơn, nên khó lặp lại đà tăng như hiện tại.
Một bình luận khác thì lại rất “nóng”: D-Aqua đang tăng từng tuần, hàng hiếm vì sắp bàn giao. Cầu Bình Tiên chuẩn bị khởi công, cải tạo rạch, ra sổ hồng – nghe là thấy mùi tăng giá. Nhưng đọc kỹ sẽ thấy, đây là kiểu tăng mang tính kỳ vọng nhiều hơn là câu chuyện dòng tiền hay ở thực.
Có người thì nói thẳng không vòng vo: câu hỏi này giống như lạc vào vũ trụ. Mua ở thì cứ tính đủ tiền trả lãi là mua, đừng chờ thị trường đứng hay xuống vì chẳng ai đảm bảo được. Còn đầu tư thì hên xui, đu đỉnh mà vay ít thì coi như gửi ngân hàng, huề vốn. Đu đỉnh mà vay nhiều thì khi khủng hoảng, thoát rất khó, người có vài căn còn chưa chắc thoát được, huống chi căn đầu tiên.
Một tài khoản khác phân tích kỹ hơn, và cũng là ý kiến được nhiều người đồng tình. Nếu là họ, họ sẽ chọn Lovera Vista. Pháp lý Khang Điền thì không phải bàn, Tara đã ra sổ nhưng giá không rẻ, D-Aqua thì nên soi kỹ. Về tiện ích và vận hành, Lovera sau nhiều năm vẫn giữ được chất lượng, trong khi Tara hơi cũ, D-Aqua thì còn cần thời gian lấp đầy. Về quy hoạch, Tara tăng theo nhịp thị trường, khó đột biến. D-Aqua có câu chuyện cầu Bình Tiên nhưng lợi ích thật sự phải chờ. Còn Lovera thì hạ tầng đang làm thật, đường nối Song Hành QL50 giúp rút ngắn thời gian vào trung tâm. Quan trọng nhất vẫn là tài chính của chính mình, ai mua để giữ lâu thì không nên dùng đòn bẩy mạnh.
Có người chia sẻ rất thật: họ cũng chỉ mới mua hai căn chung cư đầu tiên. Quan điểm là mua ở khu còn thấp, hạ tầng đang lên thì yên tâm hơn. Vay càng ít càng tốt vì thị trường vẫn chưa rõ ràng. Giá chung cư nhìn dài hạn vẫn tăng do lạm phát chi phí đất và vật liệu, nhưng nên ưu tiên dự án tăng đều, chất lượng tốt, chủ đầu tư uy tín. Thậm chí chung cư cũ đôi khi còn dễ đánh giá chất lượng và giá thuê hơn. Và nhớ một điều: thị trường này nhiều trò, đừng tin một chiều.
Cuối cùng, có người kéo câu chuyện ra xa hơn, sang khu Đông Bắc TP.HCM, dọc QL13 – Bình Dương cũ. Họ đưa ra lộ trình khá rõ: điều chỉnh khung giá đất, QL13 hoàn thành, metro lên Thủ Dầu Một. Nhưng vẫn quay lại lời nhắc quen mà đúng: ưu tiên số một vẫn là đường đi làm.
Tổng hợp lại, bức tranh hiện ra khá rõ. Chung cư TP.HCM nhiều khả năng vẫn tăng, nhưng là tăng chọn lọc, không phải dự án nào cũng ngon. Nỗi sợ đu đỉnh là có thật, nhưng nếu vì sợ mà đứng ngoài quá lâu, đôi khi lại bỏ lỡ cơ hội. Ngược lại, lao vào chỉ vì “nghe nói sắp tăng” thì rất dễ trả giá.
Mua căn đầu tiên không phải để thắng thua thị trường. Nó là bài toán cân bằng giữa tài chính, nhu cầu ở thật và mức độ chấp nhận rủi ro. Nếu mua xong mà mỗi tháng ngủ không yên vì tiền lãi, thì dù căn hộ có tăng giá cũng không còn nhiều ý nghĩa. Và có lẽ, đó mới là lời khuyên thật lòng nhất giữa một rừng ý kiến trái chiều trên mạng.