77% là mức tăng khiến người cầm vàng thấy mình có tầm nhìn.

14% là mức lãi suất khiến người vay tiền thấy mình… có vấn đề với lựa chọn cuộc đời.

Vấn đề không nằm ở việc lãi suất cao hay thấp, mà nằm ở chỗ 14% là con số hoàn toàn không thân thiện với bất động sản. Đây không phải mức lãi để đầu tư, mà là mức lãi để sàng lọc. Ai bước vào cuộc chơi với đòn bẩy tài chính lúc này gần như đang tự đặt mình vào thế “gậy ông đập lưng ông”.

Thử làm một phép tính: Một căn hộ 5 tỷ đồng, cho thuê được khoảng 12–15 triệu mỗi tháng, tức lợi suất đâu đó 3–4%/năm. Trong khi đó, chi phí vốn vay là 14%. Nghĩa là mỗi năm, tiền lãi ngân hàng đã ăn gấp 3–4 lần dòng tiền cho thuê. Chưa cần thị trường giảm, chưa cần kẹt thanh khoản, chỉ riêng bài toán dòng tiền cũng đủ thấy mệt.

Và đây chính là lý do vì sao lãi suất 14% không dành cho người mua nhà ở thực. Nhóm này vẫn được ưu ái hơn, với mức 8–9%, cùng lắm 10–11%. 14% là dành cho ai? Dành cho những khoản vay mang tính rủi ro cao, đầu cơ cao, kỳ vọng cao và… chịu đựng cũng phải cao.

Nói cách khác, ngân hàng đang nói rất thẳng: nếu muốn dùng tiền vay để ôm đất, ôm dự án, ôm tương lai tăng giá, thì chi phí sẽ không rẻ nữa. Thời tiền rẻ coi như đã đóng cửa, kéo rèm, tắt đèn.

Cái hay của lãi suất cao là nó không cần phát biểu dài. Nó tự làm nhiệm vụ thanh lọc. Những dự án “bánh vẽ” sống bằng vốn vay sẽ tự thấy khó thở. Những chủ đầu tư quen xoay vòng tiền ngân hàng sẽ bắt đầu phải tính lại. Và những nhà đầu tư từng tin rằng giá bất động sản chỉ có đi lên sẽ lần đầu tiên học được khái niệm “chi phí cơ hội”.

Trong khi đó, dòng tiền lại có xu hướng chảy sang những nơi dễ thở hơn. Vàng tăng 77% không phải vì ai cũng yêu vàng, mà vì tiền đang tìm nơi trú ẩn. Gửi tiết kiệm 7–8% một năm, không giàu nhanh nhưng ngủ ngon. Cầm tiền mặt lúc này, bỗng nhiên trở thành một lợi thế, thay vì cảm giác “cầm tiền là ngu” như vài năm trước.

Lãi suất 14% vì thế không phải để giết thị trường. Nó là để nhắc lại một điều rất cũ nhưng từng bị lãng quên: bất động sản không phải lúc nào cũng thắng, và vốn vay không phải lúc nào cũng là đòn bẩy thông minh. Khi chi phí vốn cao hơn lợi nhuận thực, thì rủi ro không còn nằm ở thị trường, mà nằm ở chính quyết định vay tiền.

Lãnh đạo MB, ông Lưu Trung Thái, đã đưa ra một tuyên bố không thể trực diện hơn: "Tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn". Đây chính là thông điệp "khai tử" cho những chủ đầu tư yếu kém, những dự án chỉ tồn tại trên giấy nhưng lại thổi giá trên trời.

Chọn lọc hay loại bỏ? Ngân hàng không còn là "cây ATM" vô tận cho mọi dự án. Chỉ những dự án có giá trị thực, kéo giá nhà về mức hợp lý mới có cửa thoát.

Thanh lọc thị trường: Đã qua rồi thời "cứ có dự án là có vốn". Giờ đây, dòng tiền sẽ chảy vào sản xuất, vào đầu tư công, vào những nơi tạo ra giá trị thật, thay vì bị chôn vùi trong những khối bê tông đầu cơ chờ tăng giá.

Nhìn vào bức tranh toàn cảnh đầu năm 2026, lãi suất tăng đã tạo nên những chiếc hố ngăn cách:

Nhóm ưu tiên: Những người vay mua nhà để ở (lãi suất 8-9%) – được bảo vệ như một nền tảng tiêu dùng.

Nhóm rủi ro: Những kẻ đầu cơ, kinh doanh bất động sản thương mại (lãi suất 13-14%) – đang bước đi trên một sợi dây thừng mục.

Việc lãi suất huy động nhích dần từ cuối năm 2025 là tín hiệu cho thấy kỷ nguyên tiền rẻ đã chấm dứt. Bất kỳ ai cố tình lờ đi cảnh báo này, tiếp tục lao vào các cơn sốt đất ảo bằng tiền vay ngân hàng, chính là đang ký vào bản cam kết tự hủy hoại tài chính cá nhân.

Vàng có thể tiếp tục tăng hoặc điều chỉnh. Lãi suất có thể lên hoặc xuống. Nhưng một điều khá chắc: thời kỳ dùng tiền ngân hàng rẻ để mơ giàu nhanh từ đất đã không còn dễ dàng như trước. Và 14% không phải con số để tranh luận. Nó là con số để dừng lại và suy nghĩ lại toàn bộ cuộc chơi.