Mấy năm gần đây, thói quen sống thay đổi nhanh như giá cà phê sáng. Người trẻ giờ không chỉ cần chỗ ngủ, họ cần chỗ ở. Phòng phải sáng, thoáng, có máy lạnh, có thang máy càng tốt, có chỗ gửi xe đàng hoàng, an ninh rõ ràng. Chung cư mini, căn hộ dịch vụ mọc lên như nấm sau mưa, nhìn đâu cũng thấy lựa chọn mới.
Trong khi đó, nhiều dãy trọ cũ thì vẫn… y như mười năm trước. Nhà vệ sinh xuống cấp, điện nước chắp vá, mùa nóng như cái lò, mùa mưa thì ẩm mốc. Chủ trọ biết chứ, không phải không biết. Nhưng biết để đó vì bài toán lớn nhất là tiền. Muốn nâng cấp cho “ra hồn” thì không phải vài chục triệu. Đập nhà vệ sinh, làm lại hệ thống điện nước, chống nóng, cách âm, chưa kể chi phí sửa trong lúc không cho thuê được – tất cả cộng lại có thể lên cả trăm triệu, thậm chí tiền tỷ nếu làm đồng bộ. Đầu tư xong thì câu hỏi treo lơ lửng: có tăng giá thuê được không, hay chỉ tăng cho… đỡ xót?
Không nâng cấp thì khách chê, nâng cấp thì sợ không thu hồi vốn. Tiến thoái lưỡng nan đúng nghĩa. Và thế là dãy trọ 4 tỷ, cho thuê 1,8 triệu/phòng ra đời. Nghe thì xót, nhưng thật ra nó phản ánh đúng quy luật thị trường: tài sản không còn phù hợp thì lợi suất sẽ tụt. Không phải vì người thuê “khó tính”, mà vì họ có nhiều lựa chọn hơn trước.
Nếu nhìn rộng hơn một chút, các báo cáo của CBRE, Savills hay số liệu từ Tổng cục Thống kê đều cho thấy nhu cầu thuê nhà tại đô thị lớn vẫn tăng, nhưng tăng mạnh ở phân khúc nhà ở chất lượng tốt, quản lý ổn, tiện nghi đủ dùng. Dòng tiền không biến mất, nó chỉ chảy sang chỗ khác. Giống như quán phở không chịu đổi mới trong khi quán bên cạnh sạch hơn, phục vụ nhanh hơn, giá chỉ nhỉnh hơn chút xíu – khách tự biết chọn.
Vậy nên, những bài than thở kiểu này thực ra là lời nhắc nhẹ nhưng đau. Bất động sản cho thuê không phải cứ xây lên là nằm đó đẻ tiền mãi. Nó cũng cần được “bảo dưỡng”, nâng cấp, thậm chí thay đổi mô hình. Ai mua dãy trọ chỉ vì nghe câu “đất không bao giờ lỗ” mà không tính đến chi phí vận hành, chi phí cải tạo và xu hướng sống của người thuê thì sớm muộn cũng gặp cảnh ngồi nhìn phòng trống mà thở dài.
Nói thẳng một câu hơi phũ: vấn đề không nằm ở thị trường cho thuê, mà nằm ở sản phẩm đã cũ nhưng kỳ vọng lợi nhuận thì vẫn… trẻ như ngày đầu. Và thị trường thì không nể ai cả.