Nghe thì có vẻ vô lý đùng đùng, nhưng nếu gạt cái cảm xúc sang một bên để nhìn vào cái "bàn cờ" quy hoạch 100 năm vừa được HĐND Hà Nội thông qua, các bác sẽ thấy đây không phải là phép màu, mà là một nước đi chiến thuật có tính toán cực kỳ kỹ lưỡng.
Hãy tưởng tượng Hà Nội như một cái nồi áp suất đang quá tải, và Chính phủ đang bắt đầu mở van xả bằng chiến dịch giãn dân quy mô chưa từng có. "Vũ khí" hạng nặng ở đây chính là 14 tuyến metro được ưu tiên số 1 để kết nối nội đô với các siêu đô thị vệ tinh hàng nghìn hecta.
Hiểu đơn giản thế này: khi metro và hạ tầng giao thông công cộng được đặt làm trung tâm, khoảng cách địa lý không còn là rào cản tuyệt đối. Những khu đô thị nằm xa hơn nội đô, nếu kết nối tốt, sẽ có “thời gian di chuyển” gần như tương đương các quận cũ. Lúc đó, cảm giác “ở xa” bị xóa nhòa, còn giá đất thì không còn bị ép phải cao ngất vì vị trí trung tâm.
Quan trọng hơn, các khu đô thị đa mục tiêu hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta không được sinh ra để bán từng căn hộ như kiểu bán vàng miếng. Chúng được thiết kế như một hệ sinh thái: có nhà ở, có thương mại dịch vụ, có văn phòng, có tiện ích, có dòng tiền vận hành dài hạn. Khi đó, chủ đầu tư không còn buộc phải tối đa hóa lợi nhuận trên từng mét vuông căn hộ nữa. Bán theo từng giai đoạn, thu tiền đều theo thời gian, khai thác thêm từ cho thuê, dịch vụ và vận hành đô thị – bài toán tài chính đã khác hoàn toàn so với một dự án chung cư đơn lẻ.
Thêm một yếu tố rất quan trọng nhưng hay bị bỏ qua: tái định cư và giãn dân. Khi một khu đô thị mới đón được lượng dân cư dịch chuyển từ nội đô ra, nó có “sức sống” ngay lập tức. Không phải chờ 5–7 năm mới có người ở đông, mới có dịch vụ phát triển. Dân về sớm, dòng tiền về sớm, rủi ro giảm, thì áp lực phải đẩy giá bán cao ngay từ đầu cũng giảm theo.
Ở góc độ chính sách, Hà Nội mới đây đặt mục tiêu hoàn thành hơn 2 triệu căn nhà ở thương mại, tương đương khoảng 245 triệu m² sàn. Nếu chia đều, từ sau 2026, mỗi năm thị trường có thể đón khoảng 200.000 căn hộ mới.
Các bác cứ nhìn lại lịch sử mà xem: giai đoạn 2016-2019, chỉ cần nguồn cung 30.000 căn/năm đã đủ khiến giá chung cư đi ngang suốt 4 năm trời. Vậy thì với lượng hàng khổng lồ sắp tới, kết hợp với các chính sách hỗ trợ chi phí cho chủ đầu tư để đổi lấy cam kết giá bán phù hợp, việc phân khúc 40-50 triệu/m² tái xuất giang hồ là chuyện hoàn toàn có cơ sở.
Khi cung đủ lớn, được dẫn dắt bởi hạ tầng thật, quy hoạch thật và dòng dân cư thật, thì mức giá 40–50 triệu/m² không còn là “bán rẻ”, mà là một chiến lược hợp lý để chiếm thị phần, tạo thanh khoản và nuôi hệ sinh thái đô thị dài hạn.
Vậy chung cư 40–50 triệu/m² có quay lại Hà Nội không? Có thể không tràn lan khắp nơi, nhưng ở những khu đô thị lớn, gắn với metro, với giãn dân và được Nhà nước hỗ trợ đúng cách, thì đó không phải chuyện viển vông. Câu hỏi không còn là “có hay không”, mà là “nó sẽ xuất hiện ở đâu và dành cho ai”
Theo các bác, liệu con số 40-50 triệu này có đủ sức làm "tan băng" thị trường và mang giấc mơ có nhà trở lại với anh em mình không? Hay đây vẫn chỉ là "bánh vẽ" trên bản đồ? Cùng mình "mổ xẻ" thêm ở phần bình luận nhé!