Với 5 tỷ đồng ở thời điểm hiện tại, phương án mua nhà phổ biến nhất là một căn chung cư 2 phòng ngủ ở vị trí không quá trung tâm.

🤨 Giá mua là 5 tỷ, nhưng nếu mang căn hộ đó ra thị trường cho thuê, mức giá thực tế chỉ quanh 12–13 triệu đồng mỗi tháng. Tính ra, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chỉ khoảng 3% một năm, thấp hơn khá nhiều so với kỳ vọng của một tài sản được xem là “đầu tư”.

🧐 Đặt 5 tỷ đó vào ngân hàng với lãi suất khoảng 8% một năm, dòng tiền tạo ra vào khoảng 33 triệu đồng mỗi tháng. Trích 13 triệu để thuê chính một căn hộ tương đương với căn vừa nêu ở trên, mỗi tháng vẫn còn dư khoảng 20 triệu đồng.

👉 Khoản dư này không phải nhỏ, tương đương 5% giá trị tài sản mỗi năm, hoàn toàn có thể dùng để đầu tư, chi tiêu hoặc tích lũy cho các kế hoạch khác.

Ở góc độ dòng tiền, sự khác biệt là khá rõ. Mua nhà đồng nghĩa với việc “đóng băng” 5 tỷ vào một tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền thấp. Gửi ngân hàng và đi thuê thì giữ được tiền mặt, có dòng tiền đều hàng tháng, và quan trọng hơn là tính linh hoạt rất cao. Muốn chuyển chỗ ở chỉ cần chuyển nhà, không cần bán tài sản, không cần chờ thanh khoản.

Giá trị thực của bất động sản, nếu nhìn một cách thẳng thắn, nằm ở giá thuê. Một căn hộ cho thuê khoảng 12 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 144 triệu đồng một năm.

Với tỷ suất hợp lý khoảng 6%, giá trị hợp lý của căn nhà đó chỉ quanh mức 2,4–2,5 tỷ đồng. Trong khi giá giao dịch thực tế đang gấp gần hai lần con số này. Khoảng chênh lệch đó không tự nhiên sinh ra, mà đến từ kỳ vọng tăng giá và yếu tố tâm lý sở hữu.

Nếu chọn mua nhà, mỗi năm sẽ “mất” khoảng 250 triệu đồng so với phương án gửi tiết kiệm, chưa tính đến các chi phí phát sinh khác như bảo trì, phí quản lý, sửa chữa và khấu hao tài sản theo thời gian sử dụng. Nhà có người ở thì chắc chắn sẽ xuống cấp.

Đây là quy luật, không phải rủi ro bất thường. Nhưng chi phí này thường ít khi được tính vào bài toán mua nhà ban đầu.

Ngược lại, đi thuê nhà giúp chuyển phần khấu hao đó sang cho chủ tài sản. Khi đồ đạc hỏng, tường bong tróc, hệ thống xuống cấp, người chịu chi phí sửa chữa là chủ nhà, không phải người ở. Dòng tiền cá nhân vì thế được bảo toàn tốt hơn, ít rủi ro hơn và linh hoạt hơn.

Tất nhiên, sở hữu nhà mang lại cảm giác an toàn về tâm lý, điều mà tiền mặt không phải lúc nào cũng thay thế được. Nhưng nếu nhìn thuần túy dưới góc độ tài chính, mua nhà để ở trong bối cảnh giá cao và lợi suất cho thuê thấp không hẳn là lựa chọn tối ưu. Đó có thể là sự đánh đổi giữa cảm giác sở hữu và hiệu quả sử dụng vốn.

Cuối cùng, nhà là tài sản cố định, không mang đi được, thanh khoản không nhanh và không linh hoạt. Tiền thì khác. Tiền có thể chuyển hướng, đổi chiến lược, thích nghi với hoàn cảnh.

Trong nhiều trường hợp, tự do tài chính không nằm ở việc sở hữu một căn nhà, mà nằm ở khả năng kiểm soát và vận hành dòng tiền của chính mình.