Chi tiết các bác đọc ở đây nhé: https://vietnamnet.vn/nha-o-khong-duoc-ban-trong-3-nam-dau-ha-noi-lam-do-thi-da-muc-tieu-ai-co-loi-2517878.html

Hà Nội đang tính chơi một nước cờ chưa từng có trong tiền lệ: Thí nghiệm mô hình “Khu đô thị đa mục tiêu”. Nghe cái tên thì rất vĩ mô, nhưng nói ngắn gọn là một khu đô thị "gà chung một chuồng": có cả nhà tái định cư (40-50%), nhà ở xã hội (20-25%) và nhà ở thương mại (30-40%).

Nhưng cái khiến dân tình xôn xao nhất chính là "cú đấm" chí mạng vào đội lướt sóng: Nhà ở thương mại trong khu này sẽ bị khống chế lợi nhuận chủ đầu tư tối đa 15%, và người mua bị cấm chuyển nhượng trong 3 năm đầu. Nếu muốn bán lại, chỉ được bán cho chủ đầu tư với giá gốc trên hợp đồng.

Nghe xong nhiều người sẽ phản ứng ngay: “Ơ thế còn gọi gì là thị trường?” Nhưng nghĩ kỹ thì Hà Nội có lẽ đang nhìn đúng vào một vấn đề rất thật của đô thị hiện nay: chúng ta xây quá nhiều nhà để bán, nhưng lại thiếu nhà để ở.

Đi một vòng quanh không khó để thấy rất nhiều khu đô thị đèn tối om, cuối tuần còn đông hơn ngày thường vì… môi giới dẫn khách đi xem. Nhà thì đầy, nhưng cư dân thật lại ít. Có nơi xây xong cả chục năm vẫn giống phim hậu tận thế phiên bản cao cấp: đường rộng, cây đẹp, shophouse hoành tráng, chỉ thiếu mỗi con người.

Nên nếu nhìn dưới góc độ quản lý đô thị, chuyện Hà Nội muốn chặn “lướt sóng” thực ra cũng có logic của nó.

Vì một khu đô thị chỉ thật sự sống khi có cư dân thật. Có trẻ con đi học, có quán ăn mở cửa sáng đèn, có siêu thị hoạt động, có người chạy bộ buổi tối, có tiếng xe shipper chứ không phải chỉ có bảng “cắt lỗ”, “ngoại giao”, “suất nội bộ”.

Đọc kỹ sẽ thấy mô hình này khá đặc biệt ở chỗ: nó không chỉ muốn xây nhà, mà muốn tạo cộng đồng cư dân ngay từ đầu. Đây mới là mục tiêu lớn nhất.

Thực ra hạn chế chuyển nhượng không phải thứ gì quá xa lạ. Nhà ở xã hội hiện nay cũng đã bị siết chuyển nhượng 5 năm rồi. Nhưng cái mới ở đây là Hà Nội đang muốn áp dụng tư duy đó lên cả một phần nhà thương mại. Tức là đánh thẳng vào dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Mà phải công nhận, đây là đề xuất khá “mạnh tay”.

Vì từ trước đến nay, bất động sản Việt Nam vận hành theo kiểu càng dễ mua đi bán lại càng hấp dẫn. Người mua nhiều khi không quan tâm ở đâu, chỉ quan tâm “ra hàng” được không. Một căn hộ chưa xây xong đã qua tay vài vòng là chuyện bình thường.

Nên khi đặt ra bài toán “mua xong phải giữ 3 năm”, tự nhiên thị trường sẽ lọc bớt một nhóm người. Người mua để đầu cơ ngắn hạn sẽ chùn tay. Người mua để ở sẽ thấy dễ thở hơn một chút. Ít nhất là về mặt lý thuyết.

Nhưng nói đi cũng phải nói lại, cái gì cũng có hai mặt.

Muốn doanh nghiệp làm nhà mà lại vừa khống chế lợi nhuận, vừa kiểm toán giá bán, vừa siết chuyển nhượng, thì chắc chắn sức hấp dẫn sẽ giảm đi. Doanh nghiệp không phải tổ chức từ thiện. Họ vẫn cần lợi nhuận đủ tốt để bỏ vốn, xoay dòng tiền và chịu rủi ro pháp lý kéo dài nhiều năm.

Khi rủi ro thủ tục hành chính cao mà biên lợi nhuận bị bóp nghẹt, họ sẽ có xu hướng "quay xe" sang các dự án thương mại thuần túy ở tỉnh khác hoặc phân khúc khác cho nhẹ đầu. Mà không có doanh nghiệp làm, lấy đâu ra sản phẩm cho người dân mua ở thật? Khéo lại thành câu chuyện "bánh vẽ" trên giấy thì khổ

Đó là chưa kể nếu cơ chế quản lý không đủ minh bạch và nhanh gọn, rất dễ xảy ra câu chuyện: mục tiêu thì rất nhân văn nhưng thủ tục lại làm doanh nghiệp “đuối”.

Biện pháp hành chính này giống như việc "đắp thuốc" cục bộ. Các dự án đa mục tiêu này chưa chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, nên bảo nó kéo giảm mặt bằng giá nhà Hà Nội là chuyện không tưởng.

Chưa kể, lệnh cấm 3 năm chỉ áp dụng cho "nhà ở thương mại trong khu đa mục tiêu". Thế dòng tiền đầu cơ sẽ đi đâu? Nó lại tràn sang các khu đô thị thương mại thông thường, đẩy giá ở đó lên một tầm cao mới.

Theo mình, điểm đáng chú ý nhất trong toàn bộ câu chuyện này lại nằm ở một ý khác: chống đầu cơ bằng biện pháp hành chính chỉ là phần ngọn.

Muốn xử lý tận gốc thì cuối cùng vẫn phải đi về câu chuyện thuế. Đánh thuế nhà bỏ hoang. Đánh thuế tài sản thứ hai. Đánh thuế người ôm đất nhưng không khai thác sử dụng.

Khi chi phí giữ tài sản tăng lên, thị trường tự khắc sẽ điều tiết. Chứ còn hiện nay, nhiều người cứ mua để đấy vì… để cũng chẳng mất gì nhiều.

Đó là lý do có những khu đô thị giá rất cao nhưng ban đêm nhìn xuống vẫn tối đen như đang tiết kiệm điện quốc gia.

Cá nhân mình thấy hướng đi của Hà Nội lần này khá đáng để theo dõi. Ít nhất nó cho thấy tư duy phát triển đô thị bắt đầu dịch chuyển: từ “bán được bao nhiêu căn” sang “có bao nhiêu người thực sự sống ở đó”.

Nó giống như một món ăn mới, nhìn menu thì rất hấp dẫn, healthy và cân bằng dinh dưỡng. Nhưng từ khâu "chế biến" (làm sao thu hút doanh nghiệp) đến lúc "lên đĩa" (vận hành thực tế không bị biến tướng) là cả một chặng đường dài.

Dù sao, đây cũng là một tín hiệu cho thấy tư duy quản lý đang thay đổi: Bất động sản phải quay về giá trị cốt lõi là ĐỂ Ở, chứ không phải để ĐẦU CƠ.

Anh em nghĩ sao về nước đi này của Hà Nội? Liệu có tạo nên một bước ngoặt, hay lại là một bài toán khó giải cho cả doanh nghiệp lẫn người mua?