Người đang ôm chung cư thời điểm 2024 và nửa đầu 2025 tiền đình vì nhìn thấy rõ mình đang đu đỉnh, không biết bao giờ xuống được. Người đang chờ mua nhà thì cười như hoa nở vì nhìn thấy tương lai mua được nhà với giá hợp lý hơn. Người lạc quan thì hô to: chung cư sắp toang rồi, chờ nhặt “xác”, nhà cắt lỗ giá lợn chết.

Mình ở thái cực thứ 2. Vì mình cũng lạc quan, nhưng mình biết, chung cư có thể toang nhưng không phải toang mọi nơi, mọi chỗ, mọi phân khúc. Ở phân khúc mình chờ mua: căn hộ hạng sang, vị trí trung tâm (trong vành đai 3.5), hạ tầng đồng bộ, tiện ích đầy đủ, sẽ không toang, nó chỉ giảm về giá trị thực hoặc cộng thêm 10-15% giá trị thương hiệu của chủ đầu tư. Nhưng giảm sàn và cắt lỗ sâu thì không bao giờ xảy ra. Mình chờ giá về khoảng thực để mua ở chứ không đầu cơ cũng không mua để cho thuê. Mà mua để ở, thì không phải mình mình có nhu cầu, nhu cầu này vẫn hiện hữu và sẽ còn tăng trong bối cảnh giãn dân phố cổ và quy hoạch giải tỏa đất ở cho các công trình trọng điểm.

Ví dụ, những dự án mới (bàn giao nhà quý 3 2026 đến quý 4 2027) có thể chờ về khoảng giá thực và mua để ở, khu Tây Hà Nội có Matrix one 2, Hausman Đại Mỗ. Hiện theo mình khảo sát thì Matrix one 2 lác đác có căn cắt lãi rồi, nghĩa là họ bán bằng giá hợp đồng khi mua hồi đầu 2025, trong khi các căn này năm ngoái đều có chênh từ 500 triệu đến hơn 1 tỷ. Hausman cũng về khoảng giá dưới 100 triệu trong khi mới 6 tháng trước đều trên 120 triệu/m2. Ở khu vực Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, có con Rivea Hà Nội của MeyLand đang có giá cũng chỉ bằng khoảng giá của 2-3 năm trước, lúc Hà Nội chưa trải qua cơn sốt giá nhà chung cư. Nếu ai làm việc ở mạn này, rất nên quan tâm vì thực sự giá nó rất ổn, gần như là dự án căn hộ cao cấp cuối cùng ở trong nội đô, cách hồ Hoàn Kiếm chỉ hơn 10 phút chạy xe.

Những dự án nội đô như Matrix one 2, Hausman, Rivea và cả Cao Xà Lá mới ra hàng hôm qua, chắc chắn sẽ không “toang”, “chết” nhưng bảo sẽ hot, sẽ tranh mua, có chênh với cả đầu tư chờ giá lên để bán lại kiếm lời là rất khó và biên độ tăng giá cũng chẳng còn bao nhiêu vì cơ bản cũng đã ở mức chỉ phù hợp mua để ở rồi.

Nhưng những dự án ở ngoại vi, cỡ miền Đông nước Anh hay Hưng quốc, giá trên 100 triệu, thì sẽ ngắc ngoải đấy chứ không đùa được đâu. Người ở thực thì sẽ không về những khu vực xa trung tâm, tiện ích chưa có, đi lại vất vả còn để cho thuê cũng không dễ dàng gì vì nguồn cung quá lớn. Vả lại vứt tiền ôm căn chung cư hàng chục tỷ đồng, cho thuê được hơn chục triệu một tháng thì chẳng khác gì đổi tiền chẵn ra tiền lẻ, ngồi trên đống vàng lượm bạc cắc.

Và thảm nhất, chính là chung cư cũ từng tăng giá như lên đồng năm 2024, 2025 giờ như cô gái già tồn kho mất chìa khóa, trót hét giá trên trời rồi, giờ hạ phàm cũng không ai ham.

Năm kia mình bán căn duplex The Zei, người mua nói mua ở nhưng sau đó cả năm trời tiền điện báo về số máy mình chỉ 30k/ tháng, có nghĩa nhà để không. Gần đây, thấy căn nhà liên tục được rao bán trên các nền tảng, cả 9 tháng trời, vẫn chưa có khách mua, tiền điện vẫn báo về số máy mình loanh quanh 30k/ tháng. Đó là một căn hộ đẹp, nội thất Indochine, ko có gì để chê, giá cũng ổn, chỉ loanh quanh 120 triệu/m2 cả nội thất. Thế mà vẫn không trôi.

Căn hộ cũ mình thuê cho con ở D’Capitale đã trả cách đây 3 năm, do cài báo thanh toán tiền điện qua tài khoản nên hàng tháng mình cũng vẫn nhìn thấy tiền điện, cả 2 năm nay, căn hộ cũng không có người thuê dài hạn, tiền điện tháng nào cũng chỉ hơn trăm, chắc dùng cho thuê airbnb, khách cũng không đều.

Khảo giá một loạt các chung cư cũ từng tăng giá vùn vụt mỗi ngày, giờ giá cũng đều giảm mạnh rồi, nhưng giảm mạnh cũng khó thanh khoản, nên nếu ai đang ôm chung cư cũ giá đỉnh 2024-2025 thì cứ xác định đi, vĩnh viễn không về bờ.

Năm 2016, Tập Cận Bình cũng có tuyên ngôn đại ý nhà không phải để đầu cơ và sau đó TQ có hàng loạt chính sách siết đầu cơ BĐS. Hệ quả, các chủ đầu tư lớn của nước này phá sản la liệt. Kịch bản tương tự sẽ có thể lặp lại ở Việt Nam nếu như các chủ đầu tư không giảm bớt lòng tham, vẫn tìm mọi cách để bán nhà với giá trên trời.

Trong một diễn biến hết sức liên quan thì đêm qua, Cao Xà Lá ra hàng chính thức, giá vẫn như công bố hôm kickoff, chỉ khác là không thấy “cháy bảng hàng” và sales khoe chốt deal thành công đỏ facebook. Còn mình thì vẫn canh con Cao Xà này giảm về giá max 120 thì mua hoặc chờ Matrix one 2 cắt lãi toàn diện, bán bằng giá hợp đồng bao phí sang tên. Mà mình tin là điều này sẽ xảy ra và mình chờ được. Tuy nhiên, cũng giống như nhiều người mua nhà để ở thực, mình cũng chỉ có thể chọn 1 trong 2. Vì thế, ai hạ trước thì sẽ bán được trước, người mua nhà ở thực chỉ có ngần ấy thôi, giữ giá làm nộm có thể khiến dự án rơi vào cảnh hạ rồi vẫn không ai đủ tiền mua là có thật. Lâu nay thị trường chung cư Hà Nội vốn hot và sôi động là bởi bán cho người đầu cơ, còn bây giờ là cho người ở thực, mà người ở thực thì chỉ ở một căn là đủ, không ai đủ tiền để phân thân mua một lúc hai căn ở hai dự án khác nhau.

Cre: Lê Thanh Lương