Thế là một cuộc đua phát cẩu lương tín dụng bắt đầu, hàng loạt gói ưu đãi được tung ra với những lời đường mật về việc kéo dài thời hạn vay và gia tăng ân hạn để giảm áp lực tài chính cho dân lành. Nhìn vào cái bảng menu lãi suất hiện tại mà xem, nó phong phú như một nồi lẩu thập cẩm.

Muốn vị "ngọt ngào" cho gia đình trẻ thì có PVcomBank với lãi suất chỉ từ 5,99%/năm nhưng bù lại bạn phải cam kết "bán mình" cho ngân hàng lên tới 35 năm. Muốn hệ sang chảnh thì có MB cấp hạn mức tới 200 tỷ đồng với lãi suất từ 9,5%/năm, hoặc nếu lỡ va vào lưới tình của các dự án Vinhomes thì MB cũng bao thầu luôn mức 10%/năm cho kỳ hạn cố định 18-24 tháng, rồi 10,5%/năm cho 30 tháng, kèm quả combo ân hạn nợ gốc lên tới hai năm trời.

Chưa hết, BVBank cũng nhảy vào cuộc vui với gói 4.800 tỷ đồng lãi suất từ 10%/năm, rồi KienlongBank với HDBank cứ thế dập dìu trong khoảng 9,1% đến 10,9%/năm tùy xem bạn là ai và chọn kỳ hạn cố định thế nào. Nghe qua con số loanh quanh 10% này thì ai tỉnh táo đều biết nó chẳng phải mức thấp nhất lịch sử, vì cái thời lãi vay 5-7%/năm đầy rẫy ra đấy, nhưng cái bẫy ngọt ngào ngày xưa là nó chỉ ưu đãi vẻn vẹn có 3 đến 6 tháng, hết hạn một cái là lãi suất thả nổi nó vả cho không trượt phát nào.

Thực ra nếu so với thời “tiền rẻ như mơ” trước đây thì các mức này chưa phải thấp nhất. Hồi đó từng có gói vay 5-7%/năm thật đấy, nhưng ưu đãi kiểu “tình yêu thời sinh viên”, tồn tại được vài tháng là hết.

Còn bây giờ ngân hàng bắt đầu kéo dài thời gian vay, kéo dài thời gian ưu đãi, nới điều kiện tiếp cận vốn để giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Hiểu đơn giản là thay vì cho bạn viên kẹo ngọt ngắn hạn, họ bắt đầu tính bài toán đường dài hơn.

Và điều đáng chú ý là tín dụng mua nhà thời gian qua tăng khá tốt ở Hà Nội và TP.HCM. Nhưng khách vay hiện nay đa phần là người mua để ở hoặc tích sản dài hạn chứ không còn quá nhiều cảnh “tay trái cọc căn này, tay phải sang nhượng căn kia” như trước.

Nói cách khác, thị trường đang dần quay về chức năng nguyên thủy nhất của bất động sản:
Mua nhà để sống. Nghe rất bình thường nhưng thật ra sau nhiều năm sốt đất liên tục, đây lại là điều… không bình thường chút nào.

Nhưng mà nói đi thì cũng phải nói lại, tiền ngân hàng có sẵn trên bàn đấy, vấn đề là bạn có dám cầm hay không khi nhìn sang cái thực tế phũ phàng của thị trường. Như chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực đã phân tích rất chí lý tại hội thảo gần đây: Tín dụng hướng vào người mua nhà thực là dấu hiệu của sự bền vững, nhưng dòng tiền chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi chúng ta giải được bài toán tam giác vàng: nguồn cung, pháp lý và giá nhà.

Cái nghịch lý lớn nhất hiện nay là mặt bằng giá nhà đất cứ neo ở trên đỉnh ngọn cây, vượt xa tầm với và khả năng chi trả của đại đa số người dân bình thường. Để cứu vãn tình thế này và đưa dự báo tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026 đạt con số 15% như kỳ vọng, ông Lực đã hiến kế một loạt giải pháp nghe thì rất xuôi tai nhưng để làm được thì là cả một hành trình gian nan. Nào là phải tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, sửa đổi đồng bộ kiềng ba chân Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; rồi phải sớm bế Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác vào vận hành để bơm thêm máu cho thị trường.

Đặc biệt, góc nhìn thực tế nhất là vị chuyên gia này đề xuất các chủ đầu tư nên tém tém lại, tập trung phát triển phân khúc căn hộ diện tích từ 70 - 100m2 với mức giá dao động tầm 3 - 7 tỷ đồng/căn tùy khu vực, vì đây mới chính là "long mạch" vừa vặn với túi tiền của nhóm người có thu nhập từ 20 - 40 triệu đồng/tháng đang chiếm số đông tại các đô thị. Nghe thì hợp lý đấy, nhưng cái nút thắt chí mạng khiến giấc mơ này vẫn xa vời chính là câu chuyện pháp lý của doanh nghiệp.

Thủ tục hành chính hiện tại nó chồng chéo và kéo dài đến mức thanh xuân của một dự án trôi qua trong vô vọng, doanh nghiệp mất thêm cả đống thời gian và chi phí cơ hội, mà chi phí tăng thì đương nhiên họ phải đổ hết lên đầu giá thành sản phẩm chứ ai dại gì chịu lỗ. Muốn tăng nguồn cung để kéo giá nhà xuống cho dân nghèo được nhờ thì cái gốc rễ vẫn là phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án cho người ta nhờ.

Dưới góc nhìn của một người quan sát, lời khuyên chân thành cho các ông bố bà mẹ trẻ đang nhen nhóm ý định vay tiền mua nhà thời điểm này là: Đừng chỉ nhìn vào cái bánh vẽ lãi suất năm đầu. Hãy tỉnh táo làm một bài toán chia nhỏ thu nhập, tự hỏi xem nếu sau thời gian ưu đãi mà lãi suất thả nổi nó nhảy múa, cộng thêm việc tiền gốc bắt đầu phải trả thì tổng số tiền phải cống nạp cho ngân hàng mỗi tháng có vượt quá 40% thu nhập của hai vợ chồng hay không?

Ngân hàng bật đèn xanh là việc của họ, còn việc giữ cho chiếc xe tài chính gia đình không bị lật bánh lại là việc của mình. Đừng để 35 năm vay vốn biến thành 35 năm khổ sai chỉ vì một phút bốc đồng muốn sở hữu một căn hộ khi thị trường vẫn còn quá nhiều biến số về giá và pháp lý như hiện nay.