Mình may mắn có một tuổi trẻ “xê dịch” khá bạo. Kinh qua đủ các siêu đô thị từ Âu sang Á: London, Paris, Melbourne, Sydney, Tokyo, Seoul, Bangkok, Singapore… Có những nơi ở vài năm, có nơi đi công tác, ngắn ngày như Mỹ hay Hong Kong thì không dám gáy sâu, nhưng đủ để nhìn thấy một bức tranh toàn cảnh.
Thú vị nhất là mình đã sống thử đủ mọi "giai cấp". Từ ngủ lều, ngủ ké sofa, tầng hầm ký túc xá, giường tầng hostel cho đến Airbnb sang chảnh, penthouse, villa có bể bơi. Ở từ cái rốn đắt đỏ nhất của thủ đô cho tới cái vùng ngoại ô hẻo lánh, đi tàu mất hơn tiếng rưỡi mới thấy bóng dáng nội đô.
Và sau hàng trăm lần quẹt thẻ metro, ngồi tàu điện ngầm ngắm dòng người, nghe bạn bè định cư ở các nước "bóc phốt" giá nhà, mình nhận ra một quy luật tối thượng của bất động sản châu Á:
Giá trị tương lai của bất động sản không còn nằm ở việc bạn cách "hồ Gươm hay chợ Bến Thành" bao nhiêu cây số. Nó nằm ở chỗ: Hạ tầng giao thông kéo được dòng người, dòng tiền và lối sống mới về đâu.
Định nghĩa "khoảng cách" ở các siêu đô thị: Quên số ki-lô-mét đi!
Ở Tokyo hay Seoul, đố bạn nghe thấy người ta hỏi nhau: “Nhà ông rộng bao nhiêu mét vuông?”. Người ta chỉ hỏi 3 câu chuẩn "bài vị":
-
“Đi bộ ra ga tàu mất mấy phút?”
-
“Bắn vào trung tâm mất bao lâu?”
-
“Quanh ga có đủ siêu thị, trường học không?”
Ở đó, mỗi ga tàu lớn chính là một "Hạt nhân đô thị". Cứ chỗ nào có ga, chỗ đó nghiễm nhiên mọc lên trung tâm thương mại, tháp văn phòng, bệnh viện và những cộng đồng dân cư tinh hoa nhất.
Một anh bạn người Nhật từng vỗ vai mình bảo: “Nhà tớ cách công ty có 30 phút đi tàu thôi, siêu gần!”. Nghe xong mình tí ngất. 30 phút đi tàu cao tốc là bằng từ tỉnh lẻ phi vào trung tâm rồi. Nhưng dù "xa" theo khái niệm của người Việt như thế, giá của nó vẫn chát chúa: một căn hộ 55-60m² ở rìa Tokyo hay Seoul vẫn nhẹ nhàng ngốn gần 1 triệu USD.
Nhìn sang Singapore hay Hong Kong thì cái mô hình TOD (Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) nó trực quan đến mức như sách giáo khoa.
-
Tại Hong Kong: Cứ tòa chung cư nào xây "nối đuôi" thẳng xuống ga tàu, tòa đó auto định giá trên trời, chấp hết phần còn lại của thành phố.
-
Tại Singapore: Quy hoạch đỉnh cao đến mức bạn có thể ở tuốt vùng ven, nhưng chỉ cần bước chân ra cửa là có MRT. Tốc độ di chuyển nhanh đến nỗi khái niệm "vùng lõi" trở nên mờ nhạt. Chất lượng sống ở đâu cũng tiệm cận hoàn hảo.
Bài học từ Bangkok và Đài Bắc: Tương lai của Việt Nam nằm ở đây!
Nhiều người bảo Việt Nam mình văn hóa xe máy, khó bỏ. Nhìn sang Bangkok mà xem, ngày xưa người Thái cũng mê nhà mặt đất, nhà mặt phố y hệt mình bây giờ. Nhưng đến khi đặc sản kẹt xe biến đường phố thành những "bãi đỗ xe dài hạn", tư duy thay đổi cái rụp. Người trẻ Bangkok bây giờ thà ở căn hộ nhỏ gần ga BTS (tàu điện trên cao), đi bộ vài bước, di chuyển vèo vèo, còn hơn ở nhà to vật vã mà mỗi ngày cúng 3 tiếng cuộc đời cho khói bụi đường phố.
Còn Đài Bắc (Đài Loan) lại cho mình một bài học về sự dễ thở. Không hào nhoáng như Hong Kong, không áp lực nghẹt thở như Tokyo. Chung cư không cần quá cao, đường phố nhiều cây xanh. Điểm đáng sợ là dù bạn ở cách trung tâm cả chục cây số, bạn vẫn kết nối cực kỳ mượt mà nhờ hệ thống MRT.
Lúc đấy mình mới ngộ ra: Thứ quyết định giá trị của một đô thị tương lai là khả năng kết nối tới nơi có công việc và dịch vụ, chứ không phải cái tọa độ trên bản đồ.
Việt Nam đang ở đâu trên bàn cờ này?
Chúng ta đang bước đúng vào giai đoạn chuyển giao lịch sử đó.
-
TP.HCM: Đang thay đổi chóng mặt nhờ tuyến Metro chuẩn bị vận hành, mô hình TOD bắt đầu rục rịch và sự trỗi dậy của TP. Thủ Đức.
-
Hà Nội: Đang phình to như một vết dầu loang với các tuyến Vành đai 3.5, Vành đai 4, Vành đai 5 cùng mạng lưới đường sắt đô thị đang thành hình.
Kịch bản 10-20 năm tới cực kỳ rõ ràng: Vùng lõi nội đô cũ sẽ trở nên siêu đắt đỏ nhưng không còn là nơi để ở nữa. Nó sẽ biến thành tổng hành dinh của văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và dịch vụ cao cấp.
Phần lớn cư dân sẽ dịch chuyển ra các trục vành đai xa hơn. Đô thị sẽ "bám" chặt lấy các tuyến Metro mà phát triển. Công viên, trường học, bệnh viện cỡ lớn sẽ mọc quanh các nhà ga ngoại ô. Những khu vực bây giờ bị chê là "xa" nhưng có hạ tầng kết nối tốt, tương lai sẽ sống cực kỳ khỏe. Ngược lại, chỗ nào xa việc làm, xa hạ tầng, không có dòng người mới đổ về thì giá đất sẽ đứng im, thậm chí "bị lãng quên" theo thời gian.
Lời khuyên cho các bạn trẻ chưa mua được nhà:
Nếu tài chính chưa đủ để chen chân vào cái vùng lõi chật chội, ngáo giá hiện tại, thì bớt áp lực lại và ngừng than vãn.
Thay vì cố đấm ăn xôi mua một căn nhà hẻm hóc, cũ kỹ ở trung tâm, hãy mang tiền đi tìm những nơi có hạ tầng thực sự đang thành hình. Nơi có đường lớn chuẩn bị mở, có tuyến Metro đang đặt ray, có các đại đô thị đang kéo dòng người dịch chuyển về.
Bởi vì lịch sử thế giới đã chứng minh rồi: Tương lai của bất động sản không nằm ở nơi đang đông đúc nhất hôm nay. Nó nằm ở nơi mà dòng chảy đô thị chuẩn bị tràn tới trong 10 năm tiếp theo!
*) Biên tập lại từ một vài cmt, 1 status trên Facebook (Mình bị lạc tác giả, sẽ cập nhật khi tìm ra)