Sự chuyển động rầm rộ này vô tình đẩy thị trường vào một trạng thái khá nhốn nháo và hỗn loạn. Người mua BĐS cao cấp vừa mừng vừa lo: Mừng vì dự án hồi sinh, nhưng lo lắng tính pháp lý sau nhiều năm đắp chiếu và áp lực từ một nguồn cung mới khổng lồ chuẩn bị tràn ngập thị trường.

Trong cơn lốc cung ứng đó, phân khúc bất động sản cao cấp tầm trung (từ 15 - 40 tỷ) đang hứng chịu những áp lực sàng lọc nặng nề nhất.

1. THẾ KẸT CỦA SỐ ĐÔNG: ÁP LỰC BỦA VÂY TỪ NGUỒN CUNG MỚI

Thực tế tại các khu biệt thự, liền kề, shophouse thuộc các chu kỳ trước lúc này đang lộ rõ sự phân hóa. Những tài sản nằm tại các khu vực thiếu kết nối giao thông, xa trung tâm việc làm và hạ tầng xã hội không đồng bộ đang biến thành những "con voi trắng" thực sự.

Điểm yếu lớn nhất của nhóm hàng này là tỷ lệ lấp đầy thấp, thiếu sinh khí và không có dòng tiền khai thác thực tế. Sức hấp dẫn lập tức thay đổi khi thị trường chuẩn bị đón nhận tổng quy mô lên đến 50.000 ha từ các siêu đô thị đa chức năng mới. Nguồn cung khổng lồ này được phân bổ áp đảo tại khắp các cửa ngõ: 10.000 ha dọc hai bên vành đai phía Bắc; 10.000 ha dọc hai bên vành đai 4 phía Nam; 9.000 ha tại khu vực Bắc Hà Nội (Đông Anh, Mê Linh); 8.000 ha ở phía Đông (Gia Lâm) và 4.700 ha tại phía Tây (Hòa Lạc). Trước những đại đô thị quy hoạch hiện đại, đồng bộ "all-in-one" này, các dự án cũ lỗi thời lập tức bị đẩy vào thế yếu và mất khả năng cạnh tranh trên thị trường thứ cấp.

Thế tiến thoái lưỡng nan của người trong cuộc: Không ồn ào, nhưng mãnh liệt và len lỏi, nguồn hàng thứ cấp của những nhà đầu tư lão luyện đã và đang thẩm thấu, tác động khá sâu trong các ngóc ngách và tâm lý thị trường. Bản thân 341 dự án chậm tiến độ dù chưa thể ra hàng ngay lập tức, nhưng việc đồng loạt khởi động lại chính là một "lời hứa chắc chắn" về một lượng cung khổng lồ sẽ đổ bộ trong trung và dài hạn. Chính cái bóng của lượng cung tương lai này đã chặn đứng thanh khoản, cắt đứt mạch tăng giá của hàng cũ, khiến nhiều anh em đang ôm dự án lỗi thời rơi vào cảnh khô nghẹn dòng tiền. Bán cắt lỗ thì xót của, mà tiếp tục gồng gốc lãi thả nổi (ở mức 13 - 15%) để thi gan với dòng vốn và thời gian thì như ngồi trên đống lửa.

2. DÒNG CHẢY NGẦM LẶNG LẼ CỦA GIỚI SIÊU GIÀU

Trái ngược với sự nháo nhào của số đông, thị trường có một góc khuất dịch chuyển rất lặng lẽ. Đó là dòng tiền ngầm của giới siêu giàu — những người đang sở hữu khối tài sản từ vài trăm tỷ trở lên. Dòng tiền này đang âm thầm thực hiện chiến dịch "dồn điền đổi thửa" để ứng phó với chủ trương Định danh BĐS.

Họ chủ động tất toán các danh mục nhỏ lẻ, đất nền vùng ven hay căn hộ đại trà để nén dòng tiền vào các sản phẩm độc bản có giá trị cực lớn (nhà góc phố trung tâm, biệt thự mặt hồ) tại các khu đô thị biểu tượng có vị trí lõi đắc địa như Ciputra, StarLake, Vinhomes Riverside, Green Bay, Ecopark, Ocean Park 1... hoặc các nhà phố kinh doanh sôi động ngày đêm như: Nguyễn Văn Lộc, Miếu Đầm, Xã Đàn… và dường như chắc chắn họ sẽ tiếp tục nhắm đến những vị trí kim cương của 17 siêu đô thị mới khi các dự án này đủ điều kiện mở bán.

VỚI ANH EM ĐANG ÔM HÀNG CAO CẤP

Sự nhốn nháo của đại công trường Hà Nội lúc này đòi hỏi anh em ôm hàng cao cấp phải có cái đầu cực kỳ lạnh:

1. Không ngộ nhận tín hiệu vĩ mô: Đừng nhìn thấy hạ tầng đầu tư công khởi động rầm rộ hay nghe ngóng vài giao dịch trăm tỷ của giới siêu giàu mà lầm tưởng thị trường sắp có sóng tăng giá để tiếp tục lao vào mua gom hàng dự án đại trà. Đó là hai thế giới dòng tiền hoàn toàn khác nhau.

2. Nhìn thẳng vào thực tế cung - cầu: Áp lực nguồn cung từ các dự án tái khởi động sau cột mốc 30/4 vừa qua là rất lớn. Nếu tài sản của anh em nằm trong nhóm dự án cũ thiếu kết nối và áp lực vốn vay lớn, việc chủ động hạ biên độ lợi nhuận kỳ vọng để thu hồi dòng tiền là giải pháp bắt buộc để bảo vệ sự an toàn tài chính. Nếu giữ bằng tiền thịt, hãy chấp nhận hạ cái tôi, tìm mọi cách kéo người về ở hoặc cho thuê giá rẻ để tạo sinh khí cho tài sản, xác định một chu kỳ "ngủ đông" dài hạn để chờ hạ tầng khu vực hoàn thiện đồng bộ.

Trên một bàn cờ đang dư thừa nguồn cung đại trà, chỉ có những giá trị sử dụng thực tế và vị trí không thể thay thế mới giữ được dòng tiền.

Chú thành công !!!