Xu hướng trong giai đoạn tới khả năng cao sẽ là Nhà nước chủ động thu xếp các quỹ đất phù hợp để doanh nghiệp triển khai các dự án nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của xã hội.

Và nếu phải chọn nơi để thí điểm đầu tiên, Hà Nội gần như là ứng viên rõ nét nhất.

Bởi đây là một trong những thành phố có chi phí nhà ở thuộc nhóm cao nhất cả nước, trong khi áp lực dân số, hạ tầng và mật độ cư trú ngày càng lớn. Một bộ phận không nhỏ người trẻ hiện nay gần như không còn đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại nếu chỉ dựa vào thu nhập thông thường.

Điều này cũng khá trùng khớp với quá trình tái thiết quy hoạch đô thị mà Hà Nội đang triển khai mạnh trong thời gian gần đây: giãn dân khu vực lõi, tái cấu trúc lại không gian đô thị, siết mật độ dân cư và hướng tới chất lượng sống bền vững hơn thay vì phát triển kiểu “nhồi thêm được bao nhiêu thì nhồi”.

Trong tương lai, ngoài chung cư thương mại và nhà ở xã hội, thị trường có thể sẽ xuất hiện ngày càng phổ biến mô hình chung cư cho thuê bài bản - thứ vốn đã rất quen thuộc ở nhiều quốc gia phát triển.

Thực tế ở nhiều nước, việc thuê nhà không bị xem là “thất bại” hay “chưa ổn định cuộc sống”. Người dân hoàn toàn có thể thuê dài hạn 10-20 năm trong các khu căn hộ chuyên nghiệp, được bảo vệ pháp lý đầy đủ, có hệ thống vận hành, quản lý và tiện ích rõ ràng.

Còn ở Việt Nam, suốt thời gian dài, chúng ta gần như chỉ có hai lựa chọn: Một là mua. Hai là đi thuê kiểu tạm bợ.

Chính khoảng trống này đã khiến người trẻ bị đẩy vào một áp lực rất lớn: phải mua bằng được một căn nhà, kể cả phải vay nợ hàng chục năm.

Nếu mô hình nhà cho thuê phát triển đủ mạnh, áp lực đó sẽ giảm đi đáng kể. Người chưa đủ khả năng tài chính vẫn có thể sống trong những khu nhà ở chất lượng với chi phí hợp lý hơn, thay vì hoặc phải “đu đỉnh” mua nhà, hoặc chấp nhận thuê trong những khu trọ chật chội, xuống cấp.

Ở góc độ vĩ mô, đây cũng là cách để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản gây lãng phí tài nguyên đất đai và nguồn lực xã hội.

Bởi nhiều năm qua, bất động sản tại Việt Nam tăng trưởng không chỉ nhờ nhu cầu ở thực, mà còn được nuôi bởi kỳ vọng tăng giá liên tục. Có những căn nhà bỏ trống nhiều năm. Có những khu đô thị đêm tối om nhưng giá vẫn tăng đều. Tiền bị hút vào đất rất mạnh, nhưng giá trị sử dụng thực tế lại không tương xứng.

Khi thị trường xuất hiện thêm một lựa chọn ở thật với chi phí dễ tiếp cận hơn, tâm lý “phải sở hữu bằng mọi giá” có thể sẽ dần hạ nhiệt. Và khi cơn FOMO suy yếu, thị trường tự nhiên cũng bớt nóng hơn.

Mình cũng nghĩ câu chuyện này sẽ tác động không nhỏ tới những mô hình tài sản dòng tiền kiểu chung cư mini hay apartment cho thuê tự phát.

Phải thừa nhận rằng phân khúc này từng giải quyết nhu cầu ở thật cho rất nhiều người trong giai đoạn nguồn cung nhà ở vừa thiếu vừa đắt đỏ. Nó từng là một “sáng kiến thị trường” xuất hiện khi đô thị phát triển quá nhanh còn chính sách chưa theo kịp.

Nhưng có lẽ phân khúc này cũng đang dần hoàn thành sứ mệnh lịch sử của mình.

Trong thời đại mới, khi chính sách bắt đầu hướng tới giãn dân, tái cấu trúc đô thị và nâng cao chất lượng sống, những mô hình phát triển tự phát, tận dụng tối đa mật độ cư trú, thiếu không gian công cộng, thiếu hạ tầng kỹ thuật và tiềm ẩn nhiều rủi ro vận hành sẽ ngày càng ít đất diễn hơn.

Nhất là sau hàng loạt vấn đề về phòng cháy chữa cháy, hạ tầng quá tải và chất lượng sống đô thị thời gian qua, có lẽ cơ quan quản lý cũng sẽ không còn dễ dãi như trước.

Tất nhiên, điều đó không có nghĩa thị trường apartment cho thuê sẽ biến mất. Nhưng cuộc chơi có thể sẽ thay đổi rất nhiều: Từ mô hình nhỏ lẻ, tự phát sang mô hình chuyên nghiệp hơn. Từ tối đa hóa số phòng sang tối ưu chất lượng sống. Từ “xây để nhét người” sang “xây để vận hành dài hạn”.

Và rất có thể vài năm tới, khái niệm “đầu tư bất động sản” sẽ không còn đơn giản là mua một mảnh đất rồi chờ tăng giá nữa, mà sẽ quay trở lại đúng bản chất hơn: tạo ra dòng tiền thực từ nhu cầu sử dụng thực.