Chiều 19/5, trong buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ ngành, định hướng phát triển “lấy nhà cho thuê làm trụ cột” được nhấn mạnh như một hướng đi lớn đến năm 2030. Nhiều người đọc lướt qua nghĩ đây chỉ là câu chuyện an sinh. Nhưng nếu nhìn sâu hơn, đây thực chất là một cú nắn dòng tiền cực mạnh ở cấp vĩ mô.

Và cú bẻ lái này, nếu đi đến cùng, sẽ tát khá đau vào tâm lý “ôm đất kiểu gì cũng thắng”.

Nói thật, thị trường bất động sản Việt Nam suốt nhiều năm qua vận hành phần lớn bằng… nỗi sợ. Sợ giá tăng. Sợ trượt chuyến tàu. Sợ không mua hôm nay thì mai lại đắt thêm vài trăm triệu. Sợ cả đời không có nổi một căn nhà. 🤷‍♀️

Thế là người trẻ lao vào vay ngân hàng 20-30 năm. Có người chưa kịp tận hưởng tuổi trẻ đã gắn đời mình với lịch trả nợ mỗi tháng. Lương vừa về tài khoản đã tự động biến mất như một nghi thức hiến tế cho ngân hàng.

Còn bất động sản? Từ chỗ là nơi để ở, dần trở thành một cuộc chơi tài chính khổng lồ. Người người ôm đất. Nhà nhà lướt sóng. Có mảnh đất cỏ còn chưa mọc nổi mà giá đã nhân ba nhân năm chỉ sau vài mùa “cò chạy”.

Trong bối cảnh đó, việc Nhà nước bắt đầu nhấn mạnh phát triển nhà cho thuê thực ra không hề đơn giản.

Bởi nếu nguồn cung nhà cho thuê đủ lớn, đủ ổn định, pháp lý đủ an toàn và giá thuê hợp lý, thì tâm lý “phải mua nhà bằng mọi giá” sẽ yếu đi rất nhiều.

Đây mới là thứ đáng sợ nhất với giới đầu cơ.

Vì giá bất động sản ở Việt Nam lâu nay tăng mạnh không chỉ do nhu cầu ở thật, mà còn được nuôi bằng kỳ vọng tăng giá liên tục. Một khi người trẻ bắt đầu thấy:  thôi thuê cũng được, thì dòng FOMO sẽ nguội dần.

Mà thị trường bất động sản, cái gì đáng sợ nhất? Không phải lãi suất. Không phải pháp lý. Mà là… mất niềm tin tăng giá.

Cái hay của hướng đi này là nó không đánh trực diện vào thị trường kiểu “siết chết”, mà giống một kiểu rút củi đáy nồi. Từ từ làm giảm áp lực phải sở hữu nhà, kéo bất động sản về gần hơn với giá trị sử dụng thật.

Ngay cả chủ đầu tư cũng sẽ phải thay đổi. Trước đây, mô hình quen thuộc là gom đất, xây, bán, thu tiền thật nhanh. Tiền kiếm mạnh nhất thường nằm ở lúc bung hàng, tăng giá, tạo khan hiếm, dựng tâm lý sợ hết hàng.

Nhưng làm nhà cho thuê là một cuộc chơi hoàn toàn khác. Đó là bài toán vận hành dài hạn. Phải có dòng tiền bền. Phải giữ chất lượng dự án. Phải có khả năng quản lý cư dân. Nói nôm na là bỏ tiền chẵn để đi nhặt tiền lẻ hàng tháng. Mà kiểu chơi này không hợp với những ông quen “tay không bắt giặc”.

Nó sẽ khiến thị trường dần phân hóa mạnh hơn: Ông nào tài chính yếu, phụ thuộc đòn bẩy, quen bán lúa non sẽ rất mệt. Ông nào có vốn dài hạn, quản trị tốt, mới sống khỏe được.

Nhưng thứ quan trọng nhất có lẽ nằm ở câu chuyện dòng tiền nền kinh tế.

Một xã hội mà ai cũng dồn toàn bộ tài sản vào đất thì nhìn có vẻ giàu, nhưng nhiều khi tiền mặt trong dân lại rất cạn. Người trẻ nai lưng trả nợ. Doanh nghiệp khó hút vốn sản xuất. Tiền bị “đóng băng” trong những tài sản nằm im.

Có những khu đô thị tối om ban đêm nhưng giá nhà vẫn tăng. Có những dãy shophouse không một bóng người nhưng giá vẫn vài chục tỷ. Nhìn thì tưởng phồn vinh, nhưng đôi khi giống một nền kinh tế đang đem tiền đi… chôn.

Nên nếu dòng tiền được kéo bớt khỏi đầu cơ bất động sản và quay trở lại tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh, thì về dài hạn nền kinh tế sẽ khỏe hơn nhiều.

Tất nhiên, nói vậy không có nghĩa bất động sản sắp sập hay giá nhà sẽ giảm mạnh diện rộng.

Ở Việt Nam, đất vẫn là tài sản được ưu ái đặc biệt. Tâm lý chuộng sở hữu gần như ăn vào văn hóa. Chưa kể tốc độ đô thị hóa vẫn còn mạnh, dân số tại các thành phố lớn vẫn tăng, hạ tầng vẫn tiếp tục mở rộng.

Nhưng có lẽ giai đoạn tới sẽ khác. Thời “mua gì cũng thắng” có thể sẽ dần qua đi. Những cơn sốt đất vô lý có thể sẽ khó bùng nổ như trước. Và thị trường có thể bắt đầu bước vào giai đoạn chọn lọc khắc nghiệt hơn: Bất động sản nào có nhu cầu ở thật, khai thác thật, dòng tiền thật thì giữ giá. Còn những nơi chỉ sống bằng kỳ vọng “sẽ có người mua giá cao hơn” thì sẽ ngày càng khó chơi.

Nói cách khác, bất động sản không chết. Nhưng cuộc chơi có thể đang đổi luật.