Và thú thật… cảm giác lần này khá khác.
Không còn cái không khí “anh không mua hôm nay mai tăng tiếp đâu” nữa. Không còn kiểu sale gọi điện giọng run run như thể cả tương lai nhân loại phụ thuộc vào việc mình chốt căn trong hôm nay.
Mà thay vào đó là một vibe rất khác: “Anh cứ xem thêm đi ạ.” “Giá còn thương lượng.” “Chủ thiện chí bán.” “Cần hỗ trợ thêm em làm việc lại.” Nghe xong tự nhiên thấy thị trường bỗng trở nên… biết điều hơn hẳn.
Mình share nhanh vài case thực tế mình vừa đi khảo sát lại để anh em có góc nhìn rõ hơn nhé.
Kim Văn Kim Lũ hồi đỉnh căn 55m² có lúc chào gần 3,9 tỷ, giờ khoảng 3,5 tỷ vẫn còn ngồi nói chuyện được thêm.
Eco Green Nguyễn Xiển trước nhiều căn hét tận 6,2 tỷ cho 55m², giờ loanh quanh khoảng 5 tỷ hơn một chút, vẫn có thể ép thêm.
HH Linh Đàm thì hiện tại cảm giác như đang vào mùa “đại hạ giá”. Sale chào liên tục. Hàng ra rất nhiều. Cá nhân mình đoán khu này sắp tới khả năng còn bị soi và xử lý mạnh hơn nên nhiều người bắt đầu muốn thoát hàng sớm.
19T Kiến Hưng Mậu Lương trước đỉnh khoảng 4,4 tỷ cho căn 70m², giờ tụt còn quanh 3,56 tỷ.
Vinsmart City thì tuỳ căn nhưng nhiều căn giảm 500-700 triệu là chuyện có thật.
VOV Mễ Trì trước từng chào 6,5 tỷ cho căn 70m², giờ xuống khoảng 5,7 tỷ.
Dương Nội Hà Đông khu HKJ trước đỉnh khoảng 4,25 tỷ cho căn 55m², giờ quanh 3,55 tỷ.
Time City với Royal thì mình không trực tiếp tham gia nhưng bạn bè làm trong nghề cũng bảo nhiều căn đang điều chỉnh khoảng 20-30 triệu/m² so với đỉnh trước đó.
Điều thú vị là trước đây thị trường cứ có cảm giác: “Giá tăng là chân lý.” “Chung cư Hà Nội chỉ có tăng và tăng mãi.” “Nếu hôm nay không mua thì mai mất cơ hội.”
Nghe nhiều đến mức có lúc mình tưởng bê tông ở Hà Nội là loại tự biết sinh lời. Nhưng thị trường thì cuối cùng vẫn là thị trường thôi. Không có gì tăng mãi mà không cần hấp thụ thật.
Giai đoạn 2020-2023 đúng là nguồn cung cực ít. Dự án mới nhỏ giọt. Người dân thì sợ trượt giá, sợ lạm phát, tiền gửi ngân hàng thấp, thành ra dòng tiền đổ vào chung cư rất mạnh.
Nhưng vấn đề là thời điểm đó quỹ căn thực tế vẫn còn khá nhiều và thị trường chưa hấp thụ hết hoàn toàn. Rồi sau vài năm tăng nóng, rất nhiều người bắt đầu mặc định giá đó là “giá trị thật”.
Trong khi có những căn tăng vài chục phần trăm chỉ sau một thời gian ngắn dù thu nhập người dân gần như không tăng tương ứng. Đó là lúc thị trường bắt đầu có mùi hơi… vô lý.
Và từ 2026 trở đi mới là thứ đáng nói.
Nguồn cung chung cư sẽ bắt đầu bung ra nhiều hơn. Dự án mới nhiều hơn. Đại đô thị nhiều hơn. Hạ tầng mở rộng hơn. Người mua cũng bắt đầu tỉnh táo hơn sau giai đoạn FOMO tập thể.
Lúc này thị trường sẽ không còn dễ chơi kiểu: “Mua đại đi rồi kiểu gì cũng tăng.” Không dễ nữa đâu. Nhất là với những khu quá đông, chất lượng vận hành trung bình, mật độ cao hoặc pháp lý lùm xùm.
Câu chuyện sau này không còn là: “Có chung cư để bán hay không?” Mà là: “Chung cư nào còn giữ được giá trị sống thật?” Đây mới là điểm nhiều người bắt đầu quên trong giai đoạn tăng nóng vừa rồi. Vì cuối cùng, nhà vẫn là nơi để ở trước khi nó là công cụ đầu tư.
Một căn hộ muốn giữ giá lâu dài phải có ít nhất vài thứ: Kết nối giao thông ổn. Mật độ cư dân không quá khủng khiếp. Quản lý vận hành tử tế. Tiện ích dùng được thật. Cộng đồng cư dân ổn. Và quan trọng nhất: có nhu cầu ở thật duy trì lâu dài.
Chứ còn kiểu mở cửa ban công là nhìn thấy 14 block đối diện và 7000 cư dân cùng đặt app gọi thang máy thì tăng nóng bao nhiêu rồi cũng sẽ tới lúc thị trường tự điều chỉnh thôi.
Cá nhân mình nghĩ giai đoạn tới là giai đoạn cực tốt cho người mua ở thật. Vì lần đầu tiên sau khá lâu, người mua bắt đầu có lại thứ gọi là “quyền mặc cả”. Đi xem nhà không còn phải mang tâm lý: “Không cọc ngay tối nay là mai mất.”
Mà có thể bình tĩnh hơn. So sánh nhiều hơn. Ép giá được hơn. Và quan trọng nhất là nhìn căn nhà bằng câu hỏi: “Mình có sống ở đây được 5-10 năm không?” Thay vì: “Mình lướt căn này lời bao nhiêu?”
Nên nếu có một lời khuyên thật lòng cho anh em lúc này thì chắc là:, Đừng nghe ai nói thị trường chỉ có tăng mãi. Nhất là sale dự án. Vì nghề của họ là bán giấc mơ. Còn tiền trả ngân hàng là tiền thật của mình.
Cứ đi xem nhiều. So nhiều khu. Ngồi quán cafe quanh dự án. Đi thử giờ tắc đường. Xem cư dân sống thế nào. Nghe tiếng trẻ con, tiếng xe, tiếng hàng quán. Quan sát xem đó là một nơi để sống… hay chỉ là một biểu đồ giá đang được kể bằng cảm xúc.
Thị trường nào rồi cũng sẽ có lúc nóng lạnh. Nhưng người mua đủ tỉnh táo thường sống sót lâu hơn người mua chỉ biết sợ bị bỏ lỡ.