- Nhà chung cư(NCC) cao tầng ở Trùng Khánh , Bắc kinh, Thượng Hải và nói chung ở các thành phố bên TQ chiếm đa phần cơ cấu nhà ở, đặc biệt có tới 99% cư dân thành phố Trùng Khánh ở NCC. Nhà nước toàn quyền sở hữu đất đai để xây nhà chung cư, chỉ những vùng đất có địa chất quá yếu mới bán (đắt) cho người có tiền xây nhà 1-2 tầng. Cư dân mua nhà chung cư có quyền sử dụng và sở hữu 70 năm, hết hạn thì NCC có thể xây lại, mua bán lại với giá ưu đãi hợp lý.
- NCC thường cao 20-25 tầng; mỗi tầng gồm 6-8 căn hộ, 60-140 m2/ căn, vì vậy các phòng mọi căn hộ đều có view, và vì ít căn trên một tầng nên thoát hiểm nhanh hơn nhỡ khi hoả hoạn. Thường mặt bằng toà hình vuông nên quần thể các toà liên tiếp nhìn như những hàng cột mọc trên đất, trông gọn và đẹp. Giá căn hộ NCC dao động khoảng 8.000- 25.000 tệ/ m2 tuỳ vị trí và độ cao cấp (tỉ giá 100 tệ tương đương gần 400.000 vnd). Thường thường nhà nước cho dân vay 80% tiền mua nhà trả dần 30 năm với lãi suất ưu đãi.
- Hai việc chính của NCC là quản lý VẬN HÀNH và BẢO TRÌ ở TQ đều được thực hiện bởi cùng một công ty chuyên nghiệp- tức Ban Quản lý (công ty này được Cục Xây dựng địa phương cấp phép và quản lý). Thường thường sau khi xây dựng NCC xong thì chủ đầu tư xây dựng lập luôn các công ty chuyên nghiệp để quản lý vận hành và bảo trì NCC theo luật định.
- Bởi NCC chiếm tỉ lệ rất lón (đặc biệt ở khu vực thành phố Trùng Khánh) nên Cục xây dựng thiết lập quy chế vận hành và bảo trì NCC rất cụ thể và chặt chẽ để các BQL phải tuân thủ. Thậm chí phí quản lý dịch vụ căn hộ cũng được các công ty xây dựng NCC phải tính toán đúng theo barem của nhà nước và công bố ngay khi bán căn hộ (điều chỉnh giá hàng năm tính sau; trung bình giá khoảng 1,5- 3,5 tệ/ m2, tương đương 6000-14.000vnd/m2)
- Thành viên các Ban Quản trị từng toà cũng được bầu nhưng chủ yếu là tự nguyện tham gia, ko hưởng thù lao, vì cơ bản mọi việc NCC đã có BQL giải quyết. Ban quản trị mang tính chất đơn thuần đại diện cho cư dân để
khi cần lên tiếng bảo vệ quyền lợi cư dân .
- Quỹ bảo trì cũng trích từ tiền mua nhà. BQT ko nắm giữ Quỹ bảo trì, quỹ này do nhà nước quản, có chotính lãi theo ngân hàng, dùng hết quỹ thì dân phải góp.
- Thực ra cư dân TQ thường
coi BQT mang tính hình thức, mọi việc BQL phải làm hầu hết mọi việc vận hành bảo trì NCC
theo quy định. BQT ko giữ tiền, ko lo vấn đề kỹ thuật- tính toán chi phí khi bảo trì. Vì tách bạch vai trò của BQL và BQT nên hầu như ko có xung đột, và giữa cư dân với BQT ko nẩy sinh mâu thuẫn. BQT ko cần thiết phải nhận bàn giao hồ sơ kỹ thuật nhà cửa , điện nước, bãi xe này nọ…
- Khi có hạng mục cần bảo trì, BQL phải lập dự án chi tiết về kinh tế kỹ thuật theo đúng quy trình luật định, nộp cho cơ quan quản lý xem xét. BQL cũng trình dự án cho BQT, và khi BQT cùng cư dân (60%) chấp thuận thì ký xác nhận để Cục XD địa phương có thêm căn cứ phê duyệt. Cư dân lớn tuổi Trùng Khánh nói thêm, bất kể ra sao thì BQL chịu trách nhiệm tận cùng trước pháp luật về chất lượng và chi phí bảo trì khi có sự cố nào đó. Có nghĩa tách bạch vấn đề, ko lo BQT hay BQL đổ lỗi cho nhau về kết quả bảo trì.
- Vì có kinh nghiệm đúc kết
từ hàng chục ngàn NCC và sử dụng công nghệ hiện đại (mạng, camera..,), nên theo các người được “phỏng vấn”, việc vận hành ít khi vướng mắc và nhân lực tham gia vận hành tối thiểu, tối giản; Bộ phận kỹ thuật của BQL theo dõi sửa chữa điện, nước, thang máy, ĐHNĐ, phòng chữa cháy… nhiều toà cùng lúc; camera tràn lan nên nhân viên bảo vệ rất ít, hiện tượng trộm cắp tài sản hầu như ko xẩy ra và ko thể xẩy ra.
TÓM LẠI,
+ Ban quản lý bên TQ là đơn vị chuyên nghiệp, vừa làm quản lý vận hành vừa làm bảo trì, chịu sự quản lý giám sát của cơ quan nhà nước và BQT.
+ Ban quản trị bên TQ
chỉ làm việc bảo vệ quyền lợi cư dân, phản ảnh ý kiến cư dân và các vụ việc bất thường cho BQL qua các email, ko phải nhúng tay giải quyết các việc kỹ thuật. BQT chỉ làm giám sát, xác nhận các việc bảo trì, ko phải nhận bàn giao hồ sơ kỹ thuật NCC một cách hình thức. Việc BQT ko hưởng thù lao cũng là một khía cạnh tích cực khiến ko nẩy sinh mâu thuẫn ko đáng có giữa BQT và cư dân.
Cre: Quoc Tran