Nói đơn giản hơn, lượng tiền ngân hàng cho vay ra hiện đã vượt cả lượng tiền huy động được từ người dân và doanh nghiệp. Tăng trưởng tín dụng năm nay đã vượt 19%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 14%. Khoảng cách ấy phản ánh áp lực thanh khoản của hệ thống ngân hàng đang ngày càng lớn hơn.
Đây cũng là một tín hiệu cho thấy: ngân hàng không thể bơm tiền vô hạn cho bất động sản như nhiều người từng nghĩ.
Suốt nhiều năm qua, tín dụng gần như trở thành “oxy” của thị trường địa ốc. Không ít doanh nghiệp vận hành theo mô hình đòn bẩy cực lớn: vay ngân hàng để làm dự án, dùng dòng tiền khách hàng để nuôi tiếp dự án sau, rồi tiếp tục xoay vòng bằng kỳ vọng giá tăng.
Có dự án phụ thuộc tới 80–85% vào vốn vay và vốn huy động. Thị trường đi lên thì mô hình này vận hành rất trơn tru. Giá nhà tăng, ngân hàng yên tâm cho vay, nhà đầu tư tiếp tục xuống tiền, doanh nghiệp tiếp tục mở rộng quỹ đất.
Nhưng vấn đề của đòn bẩy là nó chỉ đẹp khi dòng tiền còn rẻ.
Khi lãi suất tăng hoặc tín dụng bị siết lại, toàn bộ hệ thống lập tức chậm nhịp. Giao dịch giảm trước, thanh khoản thị trường yếu đi sau đó, rồi cuối cùng áp lực bắt đầu dồn lên doanh nghiệp. Những câu chuyện “cháy dòng tiền”, giãn tiến độ, nợ trái phiếu hay cắt giảm nhân sự thực ra đều bắt đầu từ bài toán tín dụng.
Điều quan trọng là nền kinh tế không chỉ có bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước nhiều lần nhấn mạnh không thể ưu tiên riêng cho địa ốc vì tín dụng còn phải chảy vào sản xuất, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa hay các lĩnh vực tạo ra việc làm thực. Nếu vốn tiếp tục bị hút quá mạnh vào đất đai, các ngành sản xuất sẽ càng khó tiếp cận vốn hơn.
Đây là bài toán rất khó của nền kinh tế Việt Nam hiện nay: bất động sản quá lớn để có thể bỏ mặc, nhưng cũng quá “ngốn vốn” để tiếp tục nuôi theo kiểu cũ.
Thực tế vài năm qua cho thấy thị trường đã bị kéo đi quá xa bởi dòng tiền đầu cơ và kỳ vọng tăng giá liên tục. Có những dự án pháp lý chưa hoàn thiện, hạ tầng chưa xong, thậm chí chưa có cư dân ở thật nhưng giá vẫn tăng chóng mặt chỉ nhờ đòn bẩy tín dụng và hiệu ứng truyền thông.
Một căn hộ mở bán năm trước còn được quảng cáo “giá mềm”, năm sau đã tăng thêm vài chục phần trăm dù xung quanh vẫn là công trường. Nhiều người mua không còn quan tâm giá trị khai thác hay khả năng cho thuê, mà chỉ kỳ vọng “sẽ có người mua lại với giá cao hơn”.
Đó là lúc thị trường bắt đầu mang dáng dấp của một cuộc chơi tài chính nhiều hơn là nhu cầu ở thực.
Nhưng tiền rẻ không tồn tại mãi.
Khi tín dụng không còn dồi dào như trước, thị trường buộc phải quay lại những câu hỏi căn bản nhất: dự án ở đâu, pháp lý thế nào, có tạo ra dòng tiền thật không, tỷ lệ lấp đầy ra sao và người mua cuối cùng có đủ khả năng chi trả hay không.
Đây có thể là giai đoạn khó khăn với nhiều doanh nghiệp bất động sản, nhưng cũng là quá trình thanh lọc cần thiết. Vì một thị trường khỏe mạnh không thể sống mãi bằng đòn bẩy tín dụng và kỳ vọng giá tăng vô tận.
Suy cho cùng, ngân hàng là nơi giữ tiền gửi của cả nền kinh tế, chứ không phải “két sắt riêng” của thị trường địa ốc. Và khi dư nợ tín dụng đã lên tới gần 20 triệu tỷ đồng, câu chuyện không còn đơn thuần là cứu một ngành nữa, mà là giữ an toàn cho toàn bộ hệ thống tài chính.