1. BỨC TRANH ẢM ĐẠM TOÀN CẢNH: 70 THÀNH PHỐ VÀ CÚ TRƯỢT DÀI KHÔNG PHANH

Dữ liệu tháng 12/2025 từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) vẽ nên một gam màu xám xịt: Giá nhà mới giảm 3% so với cùng kỳ.

Nhưng hãy nhìn sâu hơn vào chi tiết để thấy mức độ nghiêm trọng: Trong 70 thành phố lớn nhất, chỉ có vỏn vẹn 6 cái tên giữ được sắc xanh. Một tỷ lệ "sống sót" chưa đến 10%.

Nhóm Tứ đại đô thị (Hạng nhất): Bắc Kinh (-0,4%), Quảng Châu (-0,6%), Thâm Quyến (-0,5%) đều chìm trong sắc đỏ.

Thượng Hải: Là "pháo đài" duy nhất còn trụ vững với mức tăng yếu ớt 0,2%. Điều này cho thấy, ngay cả những thị trường có nhu cầu thực mạnh nhất, dòng tiền dồi dào nhất cũng không thắng nổi tâm lý sợ hãi bao trùm.

2. SỰ BẤT LỰC CỦA CÁC GIẢI PHÁP HÀNH CHÍNH: KHI MỆNH LỆNH KHÔNG THẮNG NỔI QUY LUẬT CUNG CẦU

Năm 2025 chứng kiến sự nỗ lực tuyệt vọng của chính quyền Trung Quốc. Bắc Kinh nới lỏng hạn chế mua. Thiên Tân ra "quân lệnh" cấm các chủ đầu tư giảm giá sâu để giữ mặt bằng thị trường.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của một chuyên gia kinh tế, các biện pháp này chỉ như "muối bỏ bể". Tại sao?

Vấn đề gốc rễ: Li Yujia (Viện Nghiên cứu Quảng Đông) đã chỉ đúng huyệt đạo: Nền tảng kinh tế suy yếu. Khi người dân lo sợ mất việc làm, thu nhập bấp bênh, họ sẽ thắt chặt hầu bao.

Khủng hoảng niềm tin: Người mua không sợ giá không giảm, họ sợ mua xong nhà không được xây. Những dự án "đắp chiếu" của Evergrande hay Country Garden là những "bóng ma" ám ảnh tâm lý người tiêu dùng.

Nghịch lý giá sàn: Việc Thiên Tân cấm giảm giá thực chất lại càng làm thị trường đóng băng (frozen). Người bán muốn bán rẻ để thu tiền về trả nợ nhưng không được phép, người mua thì chờ đợi đáy thực sự. Kết quả: Thanh khoản chết cứng.

3. HỆ QUẢ CỦA "BA LẰN RANH ĐỎ": CÚ HẠ CÁNH CỨNG CỦA CẢ MỘT THẬP KỶ

Không thể không nhắc đến "Ba lằn ranh đỏ" - chính sách siết nợ vay mà Trung Quốc áp dụng từ cuối 2020. Mục tiêu ban đầu là tốt: Hạ nhiệt đầu cơ và giảm đòn bẩy tài chính.

Nhưng thực tế đã diễn ra tàn khốc hơn dự kiến. Chính sách này đã rút ống thở oxy của các doanh nghiệp đang sống nhờ nợ.

Domino sụp đổ: Từ Evergrande đến Country Garden, những gã khổng lồ lần lượt ngã ngựa vì đứt dòng tiền.

Hậu quả: Doanh nghiệp không có tiền hoàn thiện dự án -> Dân không nhận được nhà -> Dân ngừng trả nợ ngân hàng -> Niềm tin sụp đổ hoàn toàn.

4. CON SỐ 1.000 TỶ USD VÀ BÀI HỌC CẢNH TỈNH CHO VIỆT NAM

Con số chấn động nhất trong báo cáo không phải là tỷ lệ giảm giá, mà là tổng giá trị giao dịch. Năm 2025, tổng giá trị giao dịch nhà mới chỉ đạt 7.300 tỷ NDT (1.000 tỷ USD). Nghe có vẻ lớn, nhưng nó đã giảm 55% so với đỉnh cao năm 2021.

Hơn một nửa quy mô thị trường đã bốc hơi chỉ trong 4 năm. Điều này cảnh báo cho thị trường Việt Nam 3 bài học đắt giá:

Đừng để bong bóng phình quá to: Khi giá nhà vượt quá xa thu nhập và dựa hoàn toàn vào đầu cơ, cú vỡ sẽ cực kỳ đau đớn.

Cẩn trọng với đòn bẩy: Các doanh nghiệp BĐS sống dựa trên nợ vay sẽ là những quân cờ đầu tiên sụp đổ khi tín dụng bị siết.

Niềm tin là tài sản lớn nhất: Một khi để mất niềm tin của người mua nhà (về pháp lý, tiến độ), dù chính phủ có bơm tiền hay hạ lãi suất, thị trường vẫn sẽ đóng băng.

Kết luận: Trung Quốc đang phải trả giá cho thập kỷ tăng trưởng nóng dựa trên bê tông cốt thép. Sự suy thoái này không phải là ngắn hạn, mà là một cuộc tái cấu trúc đau đớn có thể kéo dài nhiều năm. Với Việt Nam, đây là tấm gương phản chiếu rõ nét nhất để chúng ta điều chỉnh chính sách trước khi quá muộn.

Cre: Bất động sản thời đại