Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Đầu tư BĐS theo chiến thuật “ chạy theo bóng” và “chạy đón bóng”- (bài 2)

Tiếp theo bài 1- “đường bóng kiến tạo và dự án kiến tạo” ngày 5/8/2021. Trong khuôn khổ bài viết này, tác giả bàn về chiến thuật đầu tư “ chạy theo bóng” và “ chạy đón bóng” của nhà đầu tư cá nhân (NĐT)

Đầu tư BĐS theo chiến thuật “ chạy theo bóng” và “chạy đón bóng”- (bài 2) - 1

NĐT “chạy theo bóng” tạm chia làm 2 loại. Loại 1 chính là những NĐT “ bơi theo cá mập. Họ theo và vào cuộc ngay khi dự án kiến tạo mới triển khai; bám trụ và thường liên tục có hoạt động mua-bán ….. (vừa bật tường vừa phát triển đường bóng về phía khung thành đội bạn ) để ăn chênh lệch giá. Nhiều NĐT thuộc nhóm này rất thành công, những biệt thự mặt hồ VinHomes Ocean Park (Gia Lâm- HN) hay VinHome Green Bay ( đối diện TT Hội nghị Quốc gia) thuộc sở hữu của những đại lý bán hàng của Vingroup là bằng chứng thành công của nhóm này.

Nhóm 2, “chạy theo bóng” có đặc điểm cứ thấy chỗ nào BĐS sôi động là lao vào, chỗ nào có sóng là nhảy vô lướt, mua đuổi- bán đuổi với niềm tin là “mua cao sẽ bán được cao” ! Lúc đầu, tham gia lướt cọc và kiếm được vài “quả” nho nhỏ, sau đó gặt hái thành quả lớn hơn từ mua - bán cuốn chiếu … lúc này nhiều người đã nhiễm hội chứng FOMO và nảy sinh tâm lý chủ quan, huyễn hoặc tự cho mình giỏi phán đoán… mua đâu- trúng đó …và thường “ chết đậm” ở những “quả” to sau đó, khi quyết định “tất tay” nguồn lực thậm chí dùng đòn bẩy 2-3 lần vốn tự có để “đu đỉnh”, khi nhà cái/cò chúa rút, sóng tan nhóm này dễ hoảng loạn dẫn tới “bán đáy”. Thực tế các cuộc sốt đất “ đặc khu”, “ vùng ven” trong thời gian gần đây nhan nhản những ví dụ buồn về nhóm “ theo đóm ăn tàn” này.

Chiến thuật “ chạy đón bóng” trên sân chơi BĐS có sự khác biệt so với sân cỏ, đó là không có sự “ hiểu nhau” từ 2 phía ( người chuyền và người nhận). Trên sân BĐS muốn thắng buộc NĐT phải hiểu “ một chiều” về CĐT và DA của họ. NĐT giỏi là người thông hiểu về dự án kiến tạo. Khái niệm “dự án kiến tạo” ở đây rộng, không chỉ bao gồm những siêu dự án compound BĐS mà còn bao gồm cả những quy hoạch mới về giao thông đường bộ, cầu, cảng hàng không….hay cả những chủ trương, chính sách mới có lợi cho thị trường BĐS.

Không mua- bán liên tục như nhóm 1, NĐT sử dụng chiến thuật “ chạy đón bóng” thường là các NĐT dài hạn, dành nhiều thời gian có khi vài tháng để nghiên cứu, tìm BĐS phù hợp, họ sẵn sàng để tiền của mình “ nghỉ ngơi” trong ngân hàng cả năm trời để chờ cơ hội. Nhiều NĐT kiếm bội tiền x2,x3 thậm nhiều lần tài sản khi đầu tư đón đầu dự án sân bay Long Thành, thành phố Thủ Đức, mua đất ngay cạnh VinHome Grand Central (quận 9/ Tp HCM)….vv hay đón đầu xu thế “tiền rẻ” khi lãi suất tiết kiệm duy trì ở mức thấp trong thời gian dài đã chuyển hướng dòng tiền từ kênh tiết kiệm chảy sang chứng khoán và BĐS trong thời gian vừa qua là những ví dụ điển hình về nhóm NĐT này.

Tuy nhiên, khác với bóng đá, chạy đón bóng sai…người đón hụt chẳng sao ! ; chạy đón quá sớm thì cũng chỉ phạm lỗi việt vị trong khi đầu tư BĐS, đón bóng sai thì “ lĩnh đủ” : Không may, dự án không triển khai, dự án treo…. thì hậu quả thường khá nặng nề: nợ nần chồng chất, mất nhà cửa, tan nát gia đình… Lỗi “việt vị” vì chạy đón bóng quá sớm trên sân BĐS là chôn vốn lâu, có khi tới hàng chục năm như ở ví dụ nêu trong bài 1: 13 năm ở Mê Linh - Hà Nội hay 20 năm đối với Nhơn Trạch -Đồng Nai. Trên sân cỏ, đón bóng chậm thì hụt bóng, vuốt đuôi…còn đón bóng chậm trong đầu tư BĐS là vào chậm, vào khi sóng đang cao thì rất dễ “ đu đỉnh”.

Để sử dụng nhuần nhuyễn và có hiệu quả chiến thuật “ chạy đón bóng” yêu cầu NĐT cần thực sự thấu hiểu CĐT dự án kiến tạo mà mình dự kiến đầu tư: uy tín, nguồn vốn đầu tư, sức khoẻ tài chính, … kế hoạch triển khai dự án…. của CĐT. Nắm chắc các thông tin quy hoạch giao thông, cầu, sân bay, nâng cấp lên quận, thành phố ….Ngoài ra, NĐT còn cần có kiến thức vĩ mô về kinh tế, tài chính … nắm được các chủ trương chính sách của nhà điều hành đối với thị trường vốn, thị trường BĐS… cũng như Kế hoạch KT-XH của tỉnh, thành phố đó….

Sử dụng kiến thức, kinh nghiệm và thông tin kết hợp sự nhanh nhạy, quyết đoán, NĐT xác định xu thế của thị trường BĐS nói chung cũng như dự báo đối với dự án, BĐS định mua nói riêng để “ quyết định chọn hướng chạy đón bóng (xác định khu vực tiềm năng trong tương lai); xác định đường bóng định đón ( xác định dự án, loại và vị trí cụ thể của BđS); thời điểm đón bóng (vào cọc, xuống tiền), thời gian cầm bóng (găm/ ôm hàng) và khi nào truyền khi nào dứt điểm… ghi bàn.

Chẳng hạn, trước thông tin Hà Nội tuyên bố dừng triển khai 82 dự án BT trong đó có 6 cây cầu “nghìn tỷ” gồm 4 cầu bắc qua sông Hồng và 2 cầu bắc qua sông Đuống và các tuyến đường vành đai, đường giao thông đô thị ….ngay lập tức NĐT quan tâm tới khu vực phía đông Hà Nội phải xác minh và nghiên cứu Hà Nội có p/a huy động vốn thay thế chưa ? kế hoạch phân bổ vốn và thứ tự ưu tiên cho việc sử dụng ngân sách dành cho hạ tầng, giao thông thế nào ?… vv phân tích, dự báo ảnh hưởng của tin nóng đó tới bđs mình đang nắm giữ hoặc chuẩn bị đầu tư ra sao…. để có hành động phù hợp.

Chọn đường bóng và xác định thời điểm đón bóng là rất quan trọng. Ví dụ, đầu tư biệt thự, liền kề tại đại đô thị thì nên vào ngay trong giai đoạn đầu và bán khi dân về ở đông; hay chỉ nên ôm những căn chung cư “ hoa hậu”tại những dự án có số lượng lên tới 30-40 nghìn căn ….

Hi vọng, bài viết mang lại vài điều bổ ích và lý thú cho bạn đọc !

BÀI VIẾT TÁC GIẢ CHIA SẺ ĐỘC QUYỀN TRÊN DIỄN ĐÀN NGƯỜI MUA NHÀ - NẾU BẠN SỬ DỤNG SHARE, LẤY LẠI VUI LÒNG GHI RÕ NGUỒN: "THEO DIỄN ĐÀN NGƯỜI MUA NHÀ - HTTP://NGUOIMUANHA.VN"

 

0

Bình luận

Không chỉ gen Z việt nam, gen Z Mỹ cũng đang “trượt tay” khỏi giấc mơ mua nhà

Nếu bạn là một người trẻ ở Việt Nam, đang lướt nhà trên các app rồi thở dài “bao giờ mới mua nổi một căn?”, thì đừng buồn: ở bên kia bán cầu, Gen Z Mỹ cũng đang… cùng cảnh ngộ. Xem thêm
Không chỉ gen Z việt nam, gen Z Mỹ cũng đang “trượt tay” khỏi giấc mơ mua nhà - 1

Để kìm hãm đà tăng giá bất động sản, nên làm gì?

Giá bất động sản liên tục leo thang trong khi thu nhập của đại đa số người dân tăng chậm đã tạo ra khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu thực và khả năng sở hữu. Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ các giải pháp để kiểm soát giá nhà đất, đảm bảo thị trường phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Xem thêm
Để kìm hãm đà tăng giá bất động sản, nên làm gì? - 1

🔍 Nhiều dự án BĐS bị rao bán hàng loạt, nhà đầu tư "té ngựa": Sau hào quang là gì?

Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng rao bán dự án quy mô lớn từ các “ông lớn” với mức định giá lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, giới đầu tư không còn dễ dãi xuống tiền như giai đoạn nóng sốt trước đây. Những thương vụ chuyển nhượng đình đám và những rủi ro tiềm ẩn đang dần bóc tách bức tranh thật của thị trường địa ốc hiện nay. Xem thêm
🔍 Nhiều dự án BĐS bị rao bán hàng loạt, nhà đầu tư "té ngựa": Sau hào quang là gì?  - 1

Người thu nhập cao cũng bó tay mua nhà: Chuyện gì đang xảy ra với thị trường bất động sản Hà Nội?

Nếu bạn nghĩ rằng chỉ người thu nhập thấp mới chật vật mua nhà thì có lẽ đã đến lúc… nghĩ lại. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đang leo thang đến mức ngay cả những người có mức thu nhập cao trên 40 triệu/tháng cũng phải dè chừng. Bởi khi mặt bằng giá mở bán mới đã chạm mốc 91 triệu đồng/m², có nơi vượt 100 triệu đồng/m², thì “giấc mơ an cư” của số đông đang bị đẩy lùi một cách rõ ràng. Xem thêm
Người thu nhập cao cũng bó tay mua nhà: Chuyện gì đang xảy ra với thị trường bất động sản Hà Nội?  - 1

BẤT ĐỘNG SẢN 2025: NGUỒN CUNG TĂNG NHƯNG THỊ TRƯỜNG VẪN KHÓ THOÁT "LỆCH PHA"

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung. Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung nhà ở trên cả nước đạt khoảng 64.000 sản phẩm tương đương 80% tổng nguồn cung của cả năm 2024. Xem thêm
BẤT ĐỘNG SẢN 2025: NGUỒN CUNG TĂNG NHƯNG THỊ TRƯỜNG VẪN KHÓ THOÁT "LỆCH PHA"  - 1

Thị trường mắc kẹt khi tâm lý "không mua", "không bán", chỉ cho thuê

Nếu nghe những câu dưới này thì chúng ta đang là một phần trong “phong trào sống nhẹ, đầu tư ít” đang thịnh hành của một bộ phận người trẻ hiện nay. Xem thêm
Thị trường mắc kẹt khi tâm lý "không mua", "không bán", chỉ cho thuê - 1

CÓ AI CÙNG HOÀN CẢNH NÀY KHÔNG?

Sau mấy chục năm làm công chức ăn dè tiết kiệm, ông bà Tâm cũng xây được ngôi nhà hai tầng khá khang trang giữa làng quê. Ông bà nghỉ hưu "chưa ấm chỗ" thì vợ chồng anh con trai ở thành phố về thuyết phục ông bà bán căn nhà ở quê, được bao nhiêu cho họ mượn để mua chung cư và đón ông bà lên ở cùng.... Xem thêm
CÓ AI CÙNG HOÀN CẢNH NÀY KHÔNG?  - 1

'NHỊN ĂN' CẢ NĂM MỚI MUA NỔI 1M2 CHUNG CƯ HÀ NỘI

Đánh giá từ đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội quý II năm nay tiếp tục tăng lên mức trung bình 91 triệu đồng/m2. Người dân thu nhập cả năm mới mua nổi 1m2 nhà ở chung cư. Xem thêm
'NHỊN ĂN' CẢ NĂM MỚI MUA NỔI 1M2 CHUNG CƯ HÀ NỘI  - 1

Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội

Có một nhận định khá phổ biến cho rằng người Hà Nội đặc biệt nhanh nhạy trong việc đầu tư bất động sản. Xem thêm
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 1
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 2
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 3
Heatmap giá đất, dân số và hạ tầng giao thông chính tại Hà Nội  - 4

Chúng ta không thiếu nhà, chúng ta đang thiếu những căn nhà có thể sống được!

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một nghịch lý quen thuộc nhưng ngày càng trầm trọng: Dự án thì nhiều, nhưng nhà để ở lại… không có. Xem thêm
Chúng ta không thiếu nhà, chúng ta đang thiếu những căn nhà có thể sống được! - 1

Thị trường đang từ người "chơi bất động sản" tiến tới người "hiểu bất động sản"

Nếu coi thị trường bất động sản như một chuyến tàu cao tốc, thì Hà Nội có lẽ đang ở đoạn… ga kỹ thuật, tạm dừng để kiểm tra bánh lái, chứ không phải kết thúc hành trình. Xem thêm
Thị trường đang từ người "chơi bất động sản" tiến tới người "hiểu bất động sản" - 1

Từ nay đến hết 31/12/2025: 6 trường hợp này sẽ bị thu hồi nhà ở xã hội, ai cố giữ sẽ bị xử phạt

Từ nay đến hết ngày 31/12/2025, hàng loạt căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) sẽ bị thu hồi nếu người mua/thuê vi phạm các quy định sử dụng, theo chính sách siết chặt mới của Nhà nước. Mục tiêu là đưa NOXH trở về đúng bản chất an sinh, không bị trục lợi, không biến tướng thành hàng hóa đầu cơ. Xem thêm
Từ nay đến hết 31/12/2025: 6 trường hợp này sẽ bị thu hồi nhà ở xã hội, ai cố giữ sẽ bị xử phạt - 1

Bảng giá đất tiệm cận thị trường: Minh bạch hoá giá trị, hay hợp pháp hoá giá ảo?

Việc Nhà nước công bố chủ trương xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường đang tạo ra những luồng ý kiến trái chiều. Xem thêm
Bảng giá đất tiệm cận thị trường: Minh bạch hoá giá trị, hay hợp pháp hoá giá ảo? - 1

Khi bất động sản là "két sắt quốc dân": Tâm lý ôm đất của người Việt bắt nguồn từ đâu?

Nếu người Mỹ mê cổ phiếu, người Nhật thích tiết kiệm, người Hàn “nghiện” đầu tư vào giáo dục… thì người Việt có một niềm đam mê bền vững qua nhiều thế hệ: ôm đất. Xem thêm
Khi bất động sản là "két sắt quốc dân": Tâm lý ôm đất của người Việt bắt nguồn từ đâu? - 1

Vay tiền tỷ mua nhà “ở tạm vài năm rồi bán đi trả nợ”: Giấc mơ an cư biến thành bài toán sinh tồn

Có lẽ chưa khi nào, hai chữ “an cư” lại trở nên mong manh và chông chênh như hiện tại, khi mà càng nhiều người trẻ chọn mua nhà bằng cả trái tim, rồi buộc phải bán đi bằng tất cả lý trí. Xem thêm
Vay tiền tỷ mua nhà “ở tạm vài năm rồi bán đi trả nợ”: Giấc mơ an cư biến thành bài toán sinh tồn - 1

Khi nhà 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM đã trở thành hàng tuyệt chủng

Nếu đang tìm một căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m² ở TP.HCM, thì xin thông báo là… chúng ta đã đi lùi về quá khứ ít nhất 4 năm. Xem thêm
Khi nhà 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM đã trở thành hàng tuyệt chủng - 1

Giá chung cư Hà Nội đang tăng mạnh trở lại, và lần này có vẻ không chỉ là hiện tượng nhất thời

Từ khu vực nội đô đến vùng ven, cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều ghi nhận mức giá mới cao hơn rõ rệt so với đầu năm. Xem thêm
Giá chung cư Hà Nội đang tăng mạnh trở lại, và lần này có vẻ không chỉ là hiện tượng nhất thời - 1

Khi nhà phố chục tỷ trở thành nhà trọ sinh viên

Nhà phố thương mại trị giá 7–8 tỷ đồng/căn ở đường Mê Linh (Đà Nẵng) đang được sinh viên thuê lại làm… nhà trọ giá rẻ! Xem thêm
Khi nhà phố chục tỷ trở thành nhà trọ sinh viên - 1

🎯 Căn hộ studio giá triệu đô đã lộ diện tại TP.HCM

Ngày hôm qua, Masterise Homes chính thức trình làng tổ hợp Marriott Residences Special Edition tại tòa Lake (thuộc Grand Marina Saigon, quận 1 cũ), với mức giá khiến thị trường choáng váng. Xem thêm
🎯 Căn hộ studio giá triệu đô đã lộ diện tại TP.HCM  - 1

Mua căn hộ bình dân 10 năm trước, giờ thành sở hữu… căn hộ “cao cấp”

Từng bị gắn mác là “tiêu sản”, nhiều căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội nay đã trở thành những tài sản giá trị cao trên thị trường. Sau hơn một thập kỷ, giá trị nhiều căn đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba, ngang ngửa với các sản phẩm cao cấp đang chào bán hiện nay. Xem thêm
Mua căn hộ bình dân 10 năm trước, giờ thành sở hữu… căn hộ “cao cấp”  - 1

Giá căn hộ Hà Nội lại tăng: Cơn sốt nhất thời hay thiết lập mặt bằng mới? 🏙️📈

Sau một giai đoạn đi ngang, thị trường chung cư Hà Nội đang nóng trở lại, cả ở phân khúc sơ cấp lẫn thứ cấp. Từ những căn hộ đã qua sử dụng tại Đông Anh, Bắc Từ Liêm cho đến hàng loạt dự án mới mở bán tại Hoàng Mai, Thanh Trì, Long Biên hay Cầu Giấy tất cả đều đang ghi nhận một mức giá cao chưa từng thấy. Nhưng liệu đây là “hiện tượng nhất thời” hay thị trường đang thiết lập một mặt bằng giá mới? Xem thêm
Giá căn hộ Hà Nội lại tăng: Cơn sốt nhất thời hay thiết lập mặt bằng mới? 🏙️📈  - 1

Vì sao giá nhà cao nhưng vẫn rộn ràng thanh khoản?

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2025 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố cho thấy một nghịch lý thú vị: giá nhà liên tục lập đỉnh, nhưng thanh khoản không những không giảm mà còn tăng mạnh. Xem thêm
Vì sao giá nhà cao nhưng vẫn rộn ràng thanh khoản? - 1

Ở trọ cả đời thì đã sao?

“Sao chưa mua nhà đi, ở trọ hoài sao ổn định được?” – nếu bạn dưới 35 tuổi, đang ở thành phố lớn, làm công ăn lương và chưa có nhà riêng, thì khả năng cao bạn đã nghe câu này… ít nhất một lần mỗi tuần! Xem thêm
Ở trọ cả đời thì đã sao? - 1

Chung cư: Từ “tiêu sản” thành “tài sản” có dễ không?

Năm 2013, chị Hương – một nhân viên văn phòng ở Hà Nội – mua một căn hộ gần 80m² tại khu Yên Hòa (Cầu Giấy) với giá chưa đến 25 triệu đồng/m². Xem thêm
Chung cư: Từ “tiêu sản” thành “tài sản” có dễ không? - 1

Bất động sản 6 tháng cuối năm: Đường về sáng sủa, nhưng đi kiểu gì còn tuỳ… kịch bản!

Thị trường bất động sản nhà ở đang chuẩn bị bước vào nửa cuối năm 2025 với tâm thế “hy vọng có cơ hội, nhưng vẫn nên đem theo dù mưa”. Xem thêm
Bất động sản 6 tháng cuối năm: Đường về sáng sủa, nhưng đi kiểu gì còn tuỳ… kịch bản! - 1

Đô thị biển - Kiến tạo một không gian đáng sống tại TP Đồng Hới trong kỷ nguyên

Các đô thị ven biển đang trở thành trục phát triển chiến lược mới. ROX Living Đồng Hới làminh chứng rõ nét cho một mô hình đô thị bền vững – hiện đại – xanh, kết hợp hài hòa giữa yếutố an cư và giá trị đầu tư lâu dài. Xem thêm
Đô thị biển - Kiến tạo một không gian đáng sống tại TP Đồng Hới trong kỷ nguyên  - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết