Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Đầu tư BĐS theo chiến thuật “ chạy theo bóng” và “chạy đón bóng”- (bài 2)

Tiếp theo bài 1- “đường bóng kiến tạo và dự án kiến tạo” ngày 5/8/2021. Trong khuôn khổ bài viết này, tác giả bàn về chiến thuật đầu tư “ chạy theo bóng” và “ chạy đón bóng” của nhà đầu tư cá nhân (NĐT)

Đầu tư BĐS theo chiến thuật “ chạy theo bóng” và “chạy đón bóng”- (bài 2) - 1

NĐT “chạy theo bóng” tạm chia làm 2 loại. Loại 1 chính là những NĐT “ bơi theo cá mập. Họ theo và vào cuộc ngay khi dự án kiến tạo mới triển khai; bám trụ và thường liên tục có hoạt động mua-bán ….. (vừa bật tường vừa phát triển đường bóng về phía khung thành đội bạn ) để ăn chênh lệch giá. Nhiều NĐT thuộc nhóm này rất thành công, những biệt thự mặt hồ VinHomes Ocean Park (Gia Lâm- HN) hay VinHome Green Bay ( đối diện TT Hội nghị Quốc gia) thuộc sở hữu của những đại lý bán hàng của Vingroup là bằng chứng thành công của nhóm này.

Nhóm 2, “chạy theo bóng” có đặc điểm cứ thấy chỗ nào BĐS sôi động là lao vào, chỗ nào có sóng là nhảy vô lướt, mua đuổi- bán đuổi với niềm tin là “mua cao sẽ bán được cao” ! Lúc đầu, tham gia lướt cọc và kiếm được vài “quả” nho nhỏ, sau đó gặt hái thành quả lớn hơn từ mua - bán cuốn chiếu … lúc này nhiều người đã nhiễm hội chứng FOMO và nảy sinh tâm lý chủ quan, huyễn hoặc tự cho mình giỏi phán đoán… mua đâu- trúng đó …và thường “ chết đậm” ở những “quả” to sau đó, khi quyết định “tất tay” nguồn lực thậm chí dùng đòn bẩy 2-3 lần vốn tự có để “đu đỉnh”, khi nhà cái/cò chúa rút, sóng tan nhóm này dễ hoảng loạn dẫn tới “bán đáy”. Thực tế các cuộc sốt đất “ đặc khu”, “ vùng ven” trong thời gian gần đây nhan nhản những ví dụ buồn về nhóm “ theo đóm ăn tàn” này.

Chiến thuật “ chạy đón bóng” trên sân chơi BĐS có sự khác biệt so với sân cỏ, đó là không có sự “ hiểu nhau” từ 2 phía ( người chuyền và người nhận). Trên sân BĐS muốn thắng buộc NĐT phải hiểu “ một chiều” về CĐT và DA của họ. NĐT giỏi là người thông hiểu về dự án kiến tạo. Khái niệm “dự án kiến tạo” ở đây rộng, không chỉ bao gồm những siêu dự án compound BĐS mà còn bao gồm cả những quy hoạch mới về giao thông đường bộ, cầu, cảng hàng không….hay cả những chủ trương, chính sách mới có lợi cho thị trường BĐS.

Không mua- bán liên tục như nhóm 1, NĐT sử dụng chiến thuật “ chạy đón bóng” thường là các NĐT dài hạn, dành nhiều thời gian có khi vài tháng để nghiên cứu, tìm BĐS phù hợp, họ sẵn sàng để tiền của mình “ nghỉ ngơi” trong ngân hàng cả năm trời để chờ cơ hội. Nhiều NĐT kiếm bội tiền x2,x3 thậm nhiều lần tài sản khi đầu tư đón đầu dự án sân bay Long Thành, thành phố Thủ Đức, mua đất ngay cạnh VinHome Grand Central (quận 9/ Tp HCM)….vv hay đón đầu xu thế “tiền rẻ” khi lãi suất tiết kiệm duy trì ở mức thấp trong thời gian dài đã chuyển hướng dòng tiền từ kênh tiết kiệm chảy sang chứng khoán và BĐS trong thời gian vừa qua là những ví dụ điển hình về nhóm NĐT này.

Tuy nhiên, khác với bóng đá, chạy đón bóng sai…người đón hụt chẳng sao ! ; chạy đón quá sớm thì cũng chỉ phạm lỗi việt vị trong khi đầu tư BĐS, đón bóng sai thì “ lĩnh đủ” : Không may, dự án không triển khai, dự án treo…. thì hậu quả thường khá nặng nề: nợ nần chồng chất, mất nhà cửa, tan nát gia đình… Lỗi “việt vị” vì chạy đón bóng quá sớm trên sân BĐS là chôn vốn lâu, có khi tới hàng chục năm như ở ví dụ nêu trong bài 1: 13 năm ở Mê Linh - Hà Nội hay 20 năm đối với Nhơn Trạch -Đồng Nai. Trên sân cỏ, đón bóng chậm thì hụt bóng, vuốt đuôi…còn đón bóng chậm trong đầu tư BĐS là vào chậm, vào khi sóng đang cao thì rất dễ “ đu đỉnh”.

Để sử dụng nhuần nhuyễn và có hiệu quả chiến thuật “ chạy đón bóng” yêu cầu NĐT cần thực sự thấu hiểu CĐT dự án kiến tạo mà mình dự kiến đầu tư: uy tín, nguồn vốn đầu tư, sức khoẻ tài chính, … kế hoạch triển khai dự án…. của CĐT. Nắm chắc các thông tin quy hoạch giao thông, cầu, sân bay, nâng cấp lên quận, thành phố ….Ngoài ra, NĐT còn cần có kiến thức vĩ mô về kinh tế, tài chính … nắm được các chủ trương chính sách của nhà điều hành đối với thị trường vốn, thị trường BĐS… cũng như Kế hoạch KT-XH của tỉnh, thành phố đó….

Sử dụng kiến thức, kinh nghiệm và thông tin kết hợp sự nhanh nhạy, quyết đoán, NĐT xác định xu thế của thị trường BĐS nói chung cũng như dự báo đối với dự án, BĐS định mua nói riêng để “ quyết định chọn hướng chạy đón bóng (xác định khu vực tiềm năng trong tương lai); xác định đường bóng định đón ( xác định dự án, loại và vị trí cụ thể của BđS); thời điểm đón bóng (vào cọc, xuống tiền), thời gian cầm bóng (găm/ ôm hàng) và khi nào truyền khi nào dứt điểm… ghi bàn.

Chẳng hạn, trước thông tin Hà Nội tuyên bố dừng triển khai 82 dự án BT trong đó có 6 cây cầu “nghìn tỷ” gồm 4 cầu bắc qua sông Hồng và 2 cầu bắc qua sông Đuống và các tuyến đường vành đai, đường giao thông đô thị ….ngay lập tức NĐT quan tâm tới khu vực phía đông Hà Nội phải xác minh và nghiên cứu Hà Nội có p/a huy động vốn thay thế chưa ? kế hoạch phân bổ vốn và thứ tự ưu tiên cho việc sử dụng ngân sách dành cho hạ tầng, giao thông thế nào ?… vv phân tích, dự báo ảnh hưởng của tin nóng đó tới bđs mình đang nắm giữ hoặc chuẩn bị đầu tư ra sao…. để có hành động phù hợp.

Chọn đường bóng và xác định thời điểm đón bóng là rất quan trọng. Ví dụ, đầu tư biệt thự, liền kề tại đại đô thị thì nên vào ngay trong giai đoạn đầu và bán khi dân về ở đông; hay chỉ nên ôm những căn chung cư “ hoa hậu”tại những dự án có số lượng lên tới 30-40 nghìn căn ….

Hi vọng, bài viết mang lại vài điều bổ ích và lý thú cho bạn đọc !

BÀI VIẾT TÁC GIẢ CHIA SẺ ĐỘC QUYỀN TRÊN DIỄN ĐÀN NGƯỜI MUA NHÀ - NẾU BẠN SỬ DỤNG SHARE, LẤY LẠI VUI LÒNG GHI RÕ NGUỒN: "THEO DIỄN ĐÀN NGƯỜI MUA NHÀ - HTTP://NGUOIMUANHA.VN"

 

0

Bình luận

Có nên đầu tư shophouse dự án ID Junction Long Thành do Tây Hồ phát triển?

Hiện nay một số Anh Em sale đang tập trung dự án ID Junction ở Long Thành. Để đánh giá Shophouse của ID Junction mình lấy 1 mẫu thiết kế shophouse của Gem Sky World nhé. Xem thêm
Có nên đầu tư shophouse dự án ID Junction Long Thành do Tây Hồ phát triển? - 1

Lưu ý quan trọng tránh mất tiền, ‘ôm cục tức’ khi xây nhà trọn gói

Nhiều người chọn giải pháp xây nhà trọn gói, tức giao khoán từ A đến Z cho nhà thầu. Cách này tuy nhàn nhưng cũng có thể phát sinh chuyện không như ý khiến chủ nhà vừa mất tiền, vừa rước bực. Xem thêm
Lưu ý quan trọng tránh mất tiền, ‘ôm cục tức’ khi xây nhà trọn gói - 1

13 trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai

Theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (có hiệu lực từ ngày 1.9.2021), có tới 13 trường hợp đăng ký biến động đất đai được cấp sổ đỏ mới. Xem thêm
13 trường hợp được cấp sổ đỏ mới khi đăng ký biến động đất đai - 1

Kiếm hai tỷ đồng sau hai năm đầu tư đất

'Bằng cách sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng 30% để đầu tư bất động sản, giờ tôi có thể tự tin nghỉ hưu sớm ở tuổi 43'. Xem thêm
Kiếm hai tỷ đồng sau hai năm đầu tư đất - 1

Bức tranh tài chính của Thương mại Việt Hà bị ngân hàng rao bán nợ hơn 73 tỷ: Thua lỗ nhiều năm liền?

Dư luận đang xôn xao trước thông tin, Ngân hàng VietinBank phát đi thông báo bán toàn bộ khoản nợ (gốc, lãi, phí…) hoặc bán/chuyển nhượng toàn bộ tài sản bảo đảm của Công ty CP Thương mại Việt Hà với giá thỏa thuận. Giá trị khoản nợ tính đến hết ngày 14/9/2021 là hơn 73,3 tỷ đồng (gồm 53,1 tỷ đồng nợ gốc; 20,2 tỷ đồng lãi và phí). Xem thêm
Bức tranh tài chính của Thương mại Việt Hà bị ngân hàng rao bán nợ hơn 73 tỷ: Thua lỗ nhiều năm liền? - 1

Khoa Pug chi 50 triệu đồng/tháng để thuê nhà sống ở Mỹ, khen đất ở New York rẻ hơn... Hà Nội?

Chuyến du học này đã "ngốn" rất nhiều tiền của Khoa Pug. Xem thêm
Khoa Pug chi 50 triệu đồng/tháng để thuê nhà sống ở Mỹ, khen đất ở New York rẻ hơn... Hà Nội? - 1

China Evergrande có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam không?

Xin thưa là Có, 300 tỷ đô không phải nhỏ, nó bén rễ vào nhiều hệ thống tài chính và doanh nghiệp trong lẫn ngoài Trung Quốc, nhưng Việt Nam có thời gian và có nhiều cơ hội để hạn chế tác động của làn sóng này. Biết sợ hãi và lo liệu sớm là điều giúp cho nhân loại tồn tại và phát triển như hôm nay. Xem thêm
China Evergrande có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam không? - 1

Chồng tính toán với vợ mới nhưng lại chi tiền tỷ mua nhà cho vợ cũ

Đôi lúc thấy anh ấy dùng thái độ gay gắt để nói về vợ cũ tôi đã có phần tin tưởng rằng anh ấy đã hết tình cảm với người phụ nữ đó. Thế nhưng tôi đã lầm... Xem thêm
Chồng tính toán với vợ mới nhưng lại chi tiền tỷ mua nhà cho vợ cũ - 1

Đừng để đánh lừa bởi những câu chuyện: Một vài cá nhân thu nhập tiền tỷ không phản ánh đúng thu nhập của 80% sale BĐS hiện tại

Trong quá trình thuyết phục khách hàng, truyền lửa của các quản lý, diễn giả chúng ta dễ dàng được nghe những câu chuyện nhỏ. Điều này rút bớt khoảng cách giao tiếp, tăng tính thuyết phục cho câu chuyện. Xem thêm
Đừng để đánh lừa bởi những câu chuyện: Một vài cá nhân thu nhập tiền tỷ không phản ánh đúng thu nhập của 80% sale BĐS hiện tại - 1

Vì sao Đà Nẵng hủy quyết định phê duyệt giá đất dự án liên quan Vũ “nhôm”

Ngày 21/9, theo thông tin của Tiền Phong, UBND TP Đà Nẵng đã huỷ Quyết định 3387 ngày 2/8/2019 về phê duyệt giá đất cụ thể đối với dự án khu nhà ở Phú Gia Compound để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Đây là một trong số 9 dự án có liên quan Vũ “nhôm” từng bị điều tra và kết luận có sai phạm. Xem thêm
Vì sao Đà Nẵng hủy quyết định phê duyệt giá đất dự án liên quan Vũ “nhôm” - 1

Khám phá những sắc màu hạnh phúc tại The Origami Park

Đúng như tên gọi của bộ môn nghệ thuật gấp giấy truyền thống đặc trưng của Nhật Bản, The Origami Park (TP. Thủ Đức, TPHCM) mang đến những tổ ấm đa sắc màu hạnh phúc và là khởi đầu cho tương lai tươi sáng của thế hệ trẻ. Xem thêm
Khám phá những sắc màu hạnh phúc tại The Origami Park - 1

China Evergrande và hồi chuông cảnh báo cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Gần đây, tại Việt Nam cũng đang có một loạt các doanh nghiệp bất động sản lớn gặp rắc rối. Xem thêm
China Evergrande và hồi chuông cảnh báo cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam - 1

Soi gánh nặng nợ vay của doanh nghiệp bất động sản

Mặc dù lãi lớn nhưng rủi ro lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn chính là rủi ro gánh nặng nợ vay trong khi tồn kho bất động sản tăng mạnh, âm dòng tiền kinh doanh... Xem thêm
Soi gánh nặng nợ vay của doanh nghiệp bất động sản - 1

Bức tranh kinh tế sau đợt giãn cách

1. Bối cảnh rõ rệt nhất là đại đa số người dân Hết-tiền. Do đó, sức mua sẽ giảm rất mạnh, có thể là chỉ bằng 50% trước đây. Xem thêm
Bức tranh kinh tế sau đợt giãn cách - 1

Ba phân khúc bất động sản sẽ bứt phá hậu Covid-19

Trong buổi toạ đàm về xu hướng đầu tư bất động sản hậu Covid-19 diễn ra gần đây, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng sẽ có ba phân khúc bất động sản hồi phục và phát triển khi dịch bệnh được kiểm soát. Xem thêm
Ba phân khúc bất động sản sẽ bứt phá hậu Covid-19 - 1

Mênh mông sắc vàng cam của hoa dơn lúa đẹp kiêu sa trên đỉnh Fansipan

Fansipan đang trong những ngày thu đẹp nhất trong năm. Những vạt đồi, nơi thì nhuốm cam đỏ rực rỡ của hoa dơn lúa, nơi lại nở ra những đóa sen đá xanh mát như thể đất đá bỗng nở hoa. Đặc biệt, Fansipan chưa bao giờ chứng kiến nhiều loại hoa hoang dã của núi rừng Hoàng Liên đồng loạt nở hoa ở nơi thời tiết khắc nghiệt bậc nhất Việt Nam như những ngày qua. Xem thêm
Mênh mông sắc vàng cam của hoa dơn lúa đẹp kiêu sa trên đỉnh Fansipan - 1

Đặc trị “Ngáo giá – Thổi nhà cắt cổ khách hàng”

Hiện nay liên minh giữa một số sàn, đại lý và chủ đầu tư bắt tay nhau kêu khống, vống giá bất động sản hòng "cắt cổ" khách hàng, tạo ra một mớ bong bóng cực kỳ nguy hại cho nền kinh tế đang rất phổ biến bằng nhiều hình thức khác nhau. Xem thêm
Đặc trị “Ngáo giá – Thổi nhà cắt cổ khách hàng” - 1

Sau cơn mưa căn hộ ở Bình Dương - Charm City có xứng đáng được quan tâm ở thời điểm hiện tại?

Mời mọi người cùng vào phân tích Điểm mạnh - Điểm yếu - Cơ hội - Thách thức của Charm City để xem thử Dự án này so với các dự án khác ở Bình Dương thế nào nheng! Xem thêm
Sau cơn mưa căn hộ ở Bình Dương - Charm City có xứng đáng được quan tâm ở thời điểm hiện tại? - 1

Chồng đùng đùng đòi ngăn đôi nhà vì lý do: Để có trách nhiệm với "cô ấy"

Chồng bộc bạch với tôi rằng anh đã cặp bồ với một cô gái trẻ làm ở quán cơm bình dân trên phố, giờ cô ấy đã mang bầu. Chồng muốn ngăn đôi căn nhà để có trách nhiệm với cô ấy. Xem thêm
Chồng đùng đùng đòi ngăn đôi nhà vì lý do: Để có trách nhiệm với "cô ấy" - 1

8 nơi có giá nhà đắt nhất thế giới: Ở địa điểm đứng Top 1, tiền tỷ mới mua được 1m2 đất

Tại nơi có giá nhà ở đắt nhất thế giới như này, để sở hữu một căn nhà, chắc chắn không ít người sẽ phải “cháy túi” theo đúng nghĩa đen. Xem thêm
8 nơi có giá nhà đắt nhất thế giới: Ở địa điểm đứng Top 1, tiền tỷ mới mua được 1m2 đất - 1

Sắp xuất hiện thế hệ đi thuê cả đời?

Giấc mơ mua nhà xa tầm tay với hầu hết người trẻ: Chi phí thuê nhà chiếm 30, 40% thu nhập, có thể sẽ xuất hiện một thế hệ phải 'đi thuê cả đời'. Xem thêm
Sắp xuất hiện thế hệ đi thuê cả đời? - 1

Chung cư sang chảnh Mandarin, chưa bao giờ hết chuyện

Ét lại vừa nhận được một lá đơn của một cư dân khu chung cư được coi là sang, chảnh bậc nhất Hà Nội- The Madarin. Mới thấy, vẫn là câu chuyện "người giàu cũng khóc". Xem thêm
Chung cư sang chảnh Mandarin, chưa bao giờ hết chuyện - 1

Mua bất động sản là tài sản cả đời, đừng vội vàng "xuống tiền" mà người mua bỏ qua “bộ tiêu chí” này

Bất động sản là một tài sản lớn và nhiều người chỉ sở hữu một lần trong đời, nên mua phải có một bộ tiêu chí để quyết định có xuống tiền hay không. Xem thêm
Mua bất động sản là tài sản cả đời, đừng vội vàng "xuống tiền" mà người mua bỏ qua “bộ tiêu chí” này - 1

Chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư, tháo gỡ ách tắc lớn trên thị trường bất động sản

Nếu nội dung sửa đổi Luật Đầu tư 2020 được thông qua như đề xuất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hàng trăm dự án sẽ cởi được nút thắt về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư. Xem thêm
Chính thức đề xuất sửa Luật Đầu tư, tháo gỡ ách tắc lớn trên thị trường bất động sản - 1

Sun Tropical Village: “Ngôi làng nhiệt đới” giữa thiên nhiên Nam Phú Quốc

Đã đến lúc chúng ta ngừng nhốt mình trong những hộp bê tông bọc kính ở đô thị để kiếm tìm nơi trú ẩn bình yên, một không gian giúp nâng niu cả thân - tâm - trí như Sun Tropical Village - “Ngôi làng nhiệt đới” phía Nam đảo thiên đường Phú Quốc. Xem thêm
Sun Tropical Village: “Ngôi làng nhiệt đới” giữa thiên nhiên Nam Phú Quốc	 - 1

8 màn cải tạo phòng trọ cho bạn thêm động lực decor, ở nhà thuê nhưng "xịn" chẳng kém nhà riêng

Dù là nhà thuê nhưng cũng cần chỉn chu, chăm chút bạn nhé! Xem thêm
8 màn cải tạo phòng trọ cho bạn thêm động lực decor, ở nhà thuê nhưng "xịn" chẳng kém nhà riêng - 1

"Dọn ổ đón đại bàng", Thanh Hoá đón dòng vốn đầu tư lớn trong và ngoài nước

“Doanh nghiệp thành công – Thanh Hóa phát triển” là phương châm thu hút đầu tư của tỉnh Thanh Hóa. Để đảm bảo cho đôi bên cùng có lợi, các chính sách “dọn ổ đón đại bàng” đã được tỉnh thực hiện quyết liệt và thực chất trong những năm qua. Xem thêm
"Dọn ổ đón đại bàng", Thanh Hoá đón dòng vốn đầu tư lớn trong và ngoài nước - 1

Môi giới nói sai thông tin nhà đất có thể bị phạt 120 - 160 triệu đồng

Trong Dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực quản lý Nhà nước ngành xây dựng, môi giới nhà đất có thể bị phạt 120 - 160 triệu đồng nếu nói sai về bất động sản. Xem thêm
Môi giới nói sai thông tin nhà đất có thể bị phạt 120 - 160 triệu đồng - 1

Cầu Trần Hưng Đạo 'phong cách Đông Dương chắp vá'

Phong cách Đông Dương thời Pháp thuộc có xu hướng gắn bó, gần gũi với văn hóa bản địa, nhưng chỉ áp dụng trong thiết kế nhà cửa. Xem thêm
Cầu Trần Hưng Đạo 'phong cách Đông Dương chắp vá' - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết