Phải thú thực là trong số 30 căn mình ghé qua, chỉ có đúng 4 căn là mình thấy thực sự tiềm năng và có thể xuống tiền, còn lại phần lớn đang rơi vào tình trạng mà dân trong nghề hay gọi vui là "ngáo giá" đến mức khó tin.

Có những căn nhà nằm ở vị trí khá tréo ngoe, mặt tiền bị cột điện và tủ điện che khuất hết phân nửa, nhà thì xây từ thời "ông bà anh" đã xuống cấp trầm trọng, ngang chỉ vỏn vẹn 4m nhưng chủ nhà hét giá lên tới gần 600 triệu/m2. Mình đứng nhìn mà không tin vào tai mình luôn, vì mức giá đó hoàn toàn có thể mua được những căn không lỗi lầm, xây mới 7-8 tầng có thang máy ở những đoạn vỉa hè rộng nhất phố Cầu Giấy, thậm chí còn ngang ngửa đơn giá của những tòa văn phòng hạng A vừa mới khánh thành.

Mình nhận ra đa số những căn chào giá cao ngất ngưởng này đều thuộc về những chủ nhà "F0" – những người đã gắn bó với mảnh đất này vài thập kỷ, coi ngôi nhà là báu vật vô giá nên tâm lý rất tiếc tài sản và họ thường định giá dựa trên cảm xúc hoặc nghe ngóng tin đồn hơn là nhìn vào bảng biểu giao dịch thực tế.

Cá nhân mình đánh giá, việc chủ nhà yêu quý tài sản của mình là điều đáng trân trọng, nhưng trong kinh doanh bất động sản, sự cảm tính chính là "sát thủ" giết chết tính thanh khoản. Một ngôi nhà mặt phố có giá trị lớn không chỉ nằm ở cái địa chỉ, mà nó còn là bài toán về dòng tiền và khả năng khai thác kinh doanh. Khi mức giá bị đẩy lên quá cao, vượt xa lợi suất cho thuê và khả năng tăng giá trong tương lai, thì dù vị trí có đẹp đến đâu, nó cũng chỉ là một khối tài sản đóng băng. Người mua hiện nay, đặc biệt là các nhà đầu tư sành sỏi, họ không mua bằng niềm tin; họ mua bằng những con số so sánh khắt khe và bảng tính Excel lạnh lùng.

Theo mình, nếu các chủ nhà thực sự có thiện chí muốn chuyển nhượng thì cần phải bước ra khỏi cái bóng của quá khứ để nhìn nhận lại thị trường. Một mức giá hợp lý phải được bóc tách từ ưu và nhược điểm, từ diện tích mặt tiền đến kết cấu xây dựng và cộng trừ theo mặt bằng giá thực tế đã khớp lệnh xung quanh. Chỉ khi mức giá phản ánh đúng giá trị sử dụng và tiềm năng sinh lời, ngôi nhà mới thực sự trở nên hấp dẫn và thu hút được những "tay chơi" thực thụ. Đừng để sự kỳ vọng ảo làm mất đi cơ hội giao dịch thực, vì tiền trong túi khách hàng thì luôn có hạn, nhưng nhà rao bán thì không bao giờ thiếu.