Tôi nhớ rất rõ một buổi tư vấn cách đây chưa lâu. Một khách hàng của tôi, khoảng 35 tuổi, làm quản lý cấp trung trong ngành công nghệ. Thu nhập tốt, cuộc sống ổn định, gia đình trẻ. Anh đi xem một căn hộ hai phòng ngủ, diện tích gần 90 mét vuông, ở một khu đô thị đã bàn giao hơn bốn năm. Căn hộ không mới, nhưng vị trí đẹp, tiện ích đầy đủ, trường học gần, đường đi làm thuận tiện. Anh rất thích. Nhưng rồi anh nói một câu quen thuộc đến mức tôi nghe không biết bao nhiêu lần: “Chung cư thì trước sau cũng xuống cấp, mua làm gì cho mất giá.”

Anh về, quyết định chờ. Chờ thị trường điều chỉnh. Chờ giá hạ. Chờ thêm thông tin.

Vài tháng sau, anh quay lại. Căn hộ ấy đã tăng thêm gần một tỷ rưỡi. Nhưng điều khiến anh sốc không phải là con số, mà là câu trả lời của môi giới: “Bây giờ bên em không còn hàng để giữ cho anh. Người mua đều là ở thật, họ chốt rất nhanh.”

Anh quay sang tôi và hỏi, gần như bối rối: “Tại sao chung cư lại tăng nhanh như vậy, trong khi ai cũng nói chung cư là tiêu sản?”

Câu hỏi đó không chỉ của riêng anh. Đó là câu hỏi của rất nhiều người đang đứng ngoài thị trường.

Chúng ta thường nhìn chung cư bằng logic vật lý: bê tông sẽ cũ, sắt thép sẽ mòn, tòa nhà sẽ xuống cấp. Điều đó không sai. Nhưng bất động sản, suy cho cùng, không chỉ là vật chất. Nó là kinh tế học của không gian sống. Và trong kinh tế đô thị, có hai thứ quan trọng hơn tuổi thọ vật chất: giá trị sử dụng và khả năng thanh khoản.

Khi một thành phố lớn phát triển, thứ trở nên khan hiếm không chỉ là đất, mà là thời gian. Mỗi phút đi làm, mỗi quãng đường đưa con đi học, mỗi khoảng yên tĩnh để nghỉ ngơi đều có giá. Người ta sẵn sàng trả thêm tiền để đổi lấy 15 phút buổi sáng, đổi lấy môi trường sống ổn định, đổi lấy sự chắc chắn. Và ở rất nhiều khu vực, chung cư là sản phẩm duy nhất giải được bài toán đó. Nhà phố cùng vị trí thì quá đắt, đất thì không có, còn chung cư là lựa chọn vừa tầm của tầng lớp trung lưu.

Vậy vì sao năm 2024 chung cư tăng mạnh? Ngoài những yếu tố ai cũng nói như tắc nghẽn pháp lý giai đoạn trước, hay tâm lý FOMO sau chu kỳ trầm lắng, còn một nguyên nhân sâu hơn: dòng tiền trung lưu đã đổi chiến trường. Sau khi đất ven, đất tỉnh thanh khoản kém, sau những bài học đắt giá của kỳ vọng xa rời nhu cầu thật, nhiều người quay về với tài sản có thể ở được ngay, cho thuê được ngay, bán lại được ngay. Chung cư ở khu lõi, khu đô thị đã hình thành trở thành nơi trú ẩn của cả nhu cầu ở thật lẫn dòng tiền sợ rủi ro.

Nhưng tôi luôn nhấn mạnh với khách hàng: điều đó không có nghĩa là mọi chung cư đều đáng mua. Trên thị trường có những dự án tăng giá vì nhu cầu ở thật rất mạnh, nhưng cũng có những dự án tăng giá vì kỳ vọng, vì sóng, vì đám đông. Khi giá tăng chủ yếu nhờ câu chuyện “sẽ còn tăng nữa”, thì chỉ cần tâm lý đổi chiều, thị trường sẽ phản ứng rất nhanh.

Tôi hay nói một câu thế này: đất là câu chuyện của sự khan hiếm, còn chung cư là câu chuyện của lưu lượng. Đất tăng giá vì không thể tạo thêm. Chung cư giữ giá hoặc tăng giá vì nơi đó có dòng người ổn định: người đến làm việc, người đến học, người đến sinh sống. Nếu không có dòng người đó, thì chung cư dù mới đến đâu cũng khó giữ giá khi nguồn cung mới liên tục xuất hiện.

Vì vậy, thay vì hỏi “chung cư có đầu tư được không”, tôi thường đổi câu hỏi cho khách hàng: căn hộ này có đứng vững được không nếu thị trường đi ngang trong 5 năm? Nếu câu trả lời là không, thì đó không phải đầu tư, mà là đặt cược. Nếu câu trả lời là có, thì căn hộ đó có thể là một tài sản tích lũy an toàn, không giúp bạn giàu nhanh, nhưng giúp bạn không nghèo đi.

Trước khi xuống tiền, tôi luôn tự hỏi ba câu rất thực tế. Một là, nếu tôi cần bán trong sáu tháng, có nhóm người mua thật nào sẵn sàng mua lại không. Hai là, căn hộ này có lợi thế nào mà dự án mới khó thay thế, hay chỉ là một sản phẩm giống hàng nghìn căn khác. Ba là, giá trị của nó đến từ vị trí và nhu cầu thật, hay chỉ đến từ niềm tin rằng “giá sẽ tăng tiếp”.

Chung cư không phải con đường làm giàu nhanh trong ba đến năm năm. Nhưng nó cũng không phải là thứ “không nên mua để đầu tư” như nhiều người kết luận vội. Vấn đề không nằm ở loại hình, mà nằm ở chất lượng tài sản và bối cảnh đô thị xung quanh nó.

Một quyết định sai có thể khiến bạn bị kẹt thanh khoản, cầm một tài sản không bán được đúng lúc cần tiền. Nhưng một quyết định đúng, chọn đúng khu, đúng sản phẩm, đúng nhu cầu thật, có thể giúp bạn vừa có nơi ở tốt, vừa giữ được sức mua của đồng tiền trong nhiều năm.

Và đến cuối cùng, tôi thường hỏi lại khách hàng một câu, cũng là câu tôi tự hỏi chính mình: bạn đang mua để tối ưu chất lượng sống, hay mua để tối ưu lợi nhuận? 

Cre: Lê Thắng