Năm 2025, thị trường bất động sản được mô tả bằng những mỹ từ rất dễ nghe: phục hồi, sôi động, nguồn cung tăng mạnh. Cả nước có hơn 3.200 dự án nhà ở với gần 5,9 triệu căn hộ. Riêng nhà ở xã hội đã vượt kế hoạch, đạt hơn 102%.

Nhưng nếu giá nhà có tai, có lẽ nó đã nghe hết những báo cáo ấy… rồi tăng tiếp.

Nhà không thiếu, chỉ thiếu loại người ta mua được

657.000 căn nhà ở xã hội là con số đủ đẹp để đưa vào báo cáo tổng kết, nhưng lại khá khiêm tốn khi đặt cạnh nhu cầu thực tế của hàng triệu người lao động đô thị.

Tính ra, nhà ở xã hội hiện chỉ chiếm khoảng 5–6% tổng số dự án. Nghĩa là trong 100 dự án nhà ở, chỉ có khoảng 5 dự án được thiết kế cho nhóm người thu nhập thấp. Còn lại là nhà thương mại trung – cao cấp và cao cấp.

Nói cho dễ hiểu: thị trường đang bán rất nhiều thứ mà người cần thì không mua nổi, còn thứ người mua nổi thì lại không được xây đủ.

Giá nhà tăng mạnh giữa lúc nguồn cung tăng: chuyện lạ mà quen

Đến cuối quý III/2025, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi so với năm 2019. TP.HCM tăng gần 57%, Đà Nẵng tăng hơn 70%. Có những giai đoạn, giá căn hộ tăng vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong một tháng.

Nghe đến đây, nhiều người thắc mắc: Nhà xây nhiều thế, sao giá vẫn tăng?

Câu trả lời là: vì nguồn cung tăng không đúng chỗ.

Khi phần lớn dự án mới đều nằm ở phân khúc trung – cao cấp, thì mỗi lần có dự án mở bán, mặt bằng giá chung lại được kéo lên thêm một nấc. Người mua để ở thì đứng nhìn, người mua để đầu tư thì xuống tiền, còn giá thì rất biết điều, luôn đi theo nhóm có tiền.

Nhà ở xã hội: van xả áp nhưng xả rất nhẹ

Trên lý thuyết, nhà ở xã hội được kỳ vọng là “van xả áp” cho thị trường. Nhưng trên thực tế, chiếc van này đang mở rất… từ tốn.

Muốn mua nhà ở xã hội, người dân phải vượt qua một loạt điều kiện và thủ tục không khác gì thi một kỳ sát hạch nhỏ. Người cần nhà thật thì nhiều khi thiếu giấy tờ. Người đủ giấy tờ thì lại chờ quá lâu. Đến khi được duyệt, giá nhà bên ngoài đã kịp tăng thêm vài vòng.

Về phía doanh nghiệp, nhà ở xã hội không phải “mỏ vàng”. Lợi nhuận bị khống chế, chi phí đất đai – vật liệu – tài chính ngày càng cao, thủ tục kéo dài nhiều năm. Nếu không có cơ chế đủ hấp dẫn, rất khó để phân khúc này phát triển mạnh.

Kết quả là nhà ở xã hội vẫn tồn tại, vẫn tăng về số lượng, nhưng chưa đủ lớn để kéo mặt bằng giá xuống.

Tiền nhiều lên, nhà thành nơi giữ tiền

Một yếu tố khác ít được nói thẳng: dòng tiền trong nền kinh tế vẫn đang tăng. Khi tiền nhiều hơn, bất động sản lại tiếp tục được chọn làm nơi giữ tài sản.

Không ít người mua nhà không phải vì cần ở, mà vì sợ tiền mất giá. Và khi nhà trở thành “két sắt bê tông”, giá rất khó giảm, kể cả khi nhu cầu ở thực chưa được đáp ứng.

Trong bối cảnh đó, 657.000 căn nhà ở xã hội giống như một chiếc phao nhỏ được thả xuống biển lớn. Có tác dụng, nhưng không đủ để thay đổi dòng chảy.

Bài toán không nằm ở số lượng, mà ở cơ cấu

Thị trường bất động sản hiện nay không thiếu nỗ lực. Nhưng rõ ràng, bài toán lớn nhất không nằm ở tổng số căn nhà, mà ở cơ cấu sản phẩm.

Chừng nào nhà ở xã hội vẫn chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, còn phần lớn nguồn lực tiếp tục đổ vào phân khúc cao hơn khả năng chi trả của số đông, thì giá nhà khó có lý do để hạ nhiệt.

Và thế là, dù số căn nhà được công bố ngày càng nhiều, người thu nhập thấp vẫn quen với cảm giác: nghe thì mừng, nhìn thì xa, và mua thì… thôi để sau.