Thoạt nhìn, đây có thể được hiểu như một bước “đánh số kỹ thuật”. Nhưng dưới góc độ quản lý nhà nước và kinh tế thị trường, việc định danh số bất động sản là một cuộc cải cách cấu trúc, tác động trực diện đến minh bạch thông tin, quản lý dòng tiền và trật tự vận hành của toàn bộ thị trường địa ốc.

Nói cách khác, đây là “cú check VAR” cho một thị trường đã tồn tại quá lâu trong trạng thái tranh tối tranh sáng.

“Căn cước công dân” cho bất động sản

Nếu như mỗi công dân có mã định danh cá nhân gắn với toàn bộ dữ liệu pháp lý – dân sự – tài chính, thì từ năm 2026, bất động sản cũng bước vào kỷ nguyên tương tự.

Theo Nghị định 357, mỗi bất động sản sẽ được gắn một mã định danh gồm chữ và số, tối đa 40 ký tự. Chuỗi mã này không phải là con số ngẫu nhiên, mà được cấu trúc dựa trên các lớp thông tin cốt lõi: thửa đất gốc, thông tin dự án hoặc công trình, vị trí địa lý, loại hình sản phẩm.

Điểm quan trọng nằm ở chỗ: mã định danh trở thành điều kiện tồn tại về mặt pháp lý. Một bất động sản không có mã định danh đồng nghĩa với việc không được ghi nhận đầy đủ trong hệ thống quản lý quốc gia, không thể giao dịch hợp pháp, không thể công chứng, không thể thế chấp.

Điều này đồng nghĩa với việc kỷ nguyên của “dự án ma”, “đất bán trên giấy”, sản phẩm chưa đủ pháp lý nhưng vẫn được rao bán tràn lan sẽ dần bị chấm dứt. Thị trường buộc phải vận hành trên những tài sản “có căn cước”, có lịch sử, có trách nhiệm pháp lý rõ ràng.

Liên thông dữ liệu: vòng kiểm soát khép kín với thuế và dòng tiền

Một trong những điểm mang tính đột phá của Nghị định 357 là cơ chế chia sẻ và liên thông dữ liệu liên ngành. Quản lý bất động sản không còn là câu chuyện riêng của Bộ Xây dựng, mà được đặt trong một mạng lưới kiểm soát thống nhất.

Cơ sở dữ liệu định danh bất động sản sẽ được kết nối với dữ liệu đất đai, dữ liệu thuế và dữ liệu tín dụng ngân hàng. Mỗi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp đều để lại “dấu vết số”.

Điều này trực tiếp đánh vào hai tồn tại lớn nhất của thị trường bất động sản nhiều năm qua: kê khai hai giá và dòng tiền thiếu minh bạch. Khi mã định danh gắn liền với lịch sử giao dịch, giá mua bán thực tế, tình trạng vay vốn và dư nợ tín dụng, cơ quan quản lý có đủ dữ liệu để đối chiếu và định giá sát thực tế hơn.

Bất động sản – vốn lâu nay được xem là “vùng trũng” của rửa tiền và đầu cơ – sẽ phải bước ra ánh sáng. Việc “lướt sóng” bằng dòng tiền mờ, hay thao túng giá thông qua giao dịch nội bộ, sẽ ngày càng khó tồn tại.

Quyền lực dữ liệu và bức tranh thật của thị trường

Lần đầu tiên, cơ quan quản lý có cơ hội nắm trong tay một bức tranh toàn cảnh, theo thời gian thực về thị trường bất động sản. Không chỉ là số lượng dự án được cấp phép, mà là tình trạng pháp lý từng sản phẩm, giá giao dịch thực, tồn kho thực tế và năng lực vận hành của từng chủ thể tham gia thị trường.

Với người mua nhà và nhà đầu tư, đây là một lớp bảo vệ quan trọng. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào quảng cáo, môi giới hay lời cam kết của chủ đầu tư, người mua có thể tra cứu mã định danh để kiểm chứng thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch và tình trạng tài sản.

Những rủi ro phổ biến như mua phải nhà đang tranh chấp, nhà bị thế chấp ngân hàng, hoặc sản phẩm xây dựng sai phép sẽ được hạn chế đáng kể.

Đau ngắn hạn, bền dài hạn

Không thể phủ nhận rằng giai đoạn đầu áp dụng định danh số bất động sản sẽ tạo ra những xáo trộn nhất định. Thanh khoản có thể chững lại khi thị trường thích nghi với mức độ kiểm soát mới. Một lượng không nhỏ bất động sản pháp lý yếu, dự án triển khai nửa vời hoặc sản phẩm “đánh quả” sẽ buộc phải rời cuộc chơi.

Tuy nhiên, xét trên bình diện dài hạn, đây là sự sàng lọc cần thiết. Thị trường bất động sản Việt Nam đang được kéo ra khỏi quỹ đạo “đầu cơ dựa trên thông tin mù mờ” để tiến gần hơn đến mô hình đầu tư dựa trên dữ liệu và giá trị thực.

Khi mỗi bất động sản đều có “căn cước”, thị trường không còn chỗ cho sự nhập nhằng. Và đó chính là nền tảng để địa ốc Việt Nam phát triển bền vững hơn, thay vì chỉ tăng trưởng nóng theo chu kỳ.