Nếu câu trả lời là 70 triệu đồng/m², khả năng đúng đã ngang… tung đồng xu mặt ngửa. Không cần xem phối cảnh, không cần hỏi quận huyện, càng không cần quan tâm xa trung tâm hay gần đồng ruộng, 70 triệu giờ đã trở thành mức giá an toàn về mặt… tâm lý. Đoán thấp hơn thì dễ bị cười, đoán cao hơn thì bị bảo chắc hàng sang.

Và đó không phải cảm giác chủ quan của người đi xem nhà vài lần rồi chán, mà là thực tế được dữ liệu xác nhận.

Nếu tại TP.HCM (trước sáp nhập), thị trường căn hộ vẫn duy trì được một phổ giá khá rộng, từ dưới 35 triệu đồng/m² cho đến trên 500 triệu đồng/m² thì bức tranh tại Hà Nội lại cho thấy sự thu hẹp đáng kể ở phân khúc giá thấp. Thực tế hiện nay, Hà Nội gần như không còn dự án căn hộ thương mại nào có mức giá dưới 40 triệu đồng/m².

Nói cách khác, nếu bạn đang tìm một căn hộ thương mại giá “dưới 40”, thì khả năng cao là bạn đang tìm… ký ức.

Theo thống kê mới nhất từ Biggee, những dự án có giá dưới 40 triệu đồng/m² trên thị trường Hà Nội hiện nay đều là nhà ở xã hội (NOXH), tiêu biểu như THT New City (Hoài Đức cũ), Thăng Long Green City (Đông Anh cũ) hay UDIC Eco Tower (Thanh Trì cũ). Tuy nhiên, tổng nguồn cung của nhóm này chưa tới 1% tổng nguồn cung toàn thị trường, một tỷ lệ đủ nhỏ để khẳng định rằng phân khúc giá thấp không còn đóng vai trò thị trường, mà chỉ tồn tại như… ví dụ minh họa.

Đáng nói hơn, mặt bằng giá cao không chỉ xuất hiện ở khu vực nội đô hay các vị trí trung tâm, nơi người ta vẫn có thể tự an ủi nhau bằng các lý do như “đất hiếm”, “hạ tầng lõi”, hay “giá trị lịch sử”. Ngay cả những dự án được xem là xa bờ, thuộc khu vực ngoại thành như Thạch Thất, nhiều dự án cũng đã ghi nhận mức giá vượt 50 triệu đồng/m², điển hình là Phenikaa Hòa Lạc hay Legacy Hinoiri.

Thậm chí, các dự án nằm ngay sát Vành đai 4 – khu vực từng được kỳ vọng là vùng đệm giá mềm, nơi người mua nhà có thể đánh đổi khoảng cách lấy chi phí nay cũng đã thiết lập mặt bằng giá rất cao. Park Kiara, chẳng hạn, được chào bán trong khoảng 100–120 triệu đồng/m², một mức giá khiến khái niệm “ngoại thành” trở nên khá… mang tính địa lý thuần túy.

Ở thời điểm hiện tại, nếu nhắc đến một dự án chung cư tại Hà Nội với mức giá khoảng 70 triệu đồng/m², khả năng dự báo đúng đã lên tới hơn 60%. Dữ liệu Biggee cho thấy 64% nguồn cung căn hộ hiện tại tập trung trong khoảng giá từ 60–100 triệu đồng/m², phản ánh sự lệch pha rõ rệt trong cơ cấu giá của thị trường.

Khi phần lớn thị trường nằm trong một dải giá hẹp và cao, câu hỏi không còn là “vì sao giá tăng”, mà là: ai đang mua, mua để làm gì, và chịu đựng được bao lâu?

So sánh với thị trường TP.HCM – nơi có quy mô dân số, mức thu nhập và mức độ đô thị hóa tương đối tương đồng, rất khó để khẳng định rằng mặt bằng giá căn hộ hiện tại tại Hà Nội là hợp lý và xuất phát chủ yếu từ nhu cầu ở thực. Sự khác biệt này đặt ra rủi ro mang tính hệ thống đối với thị trường chung cư Hà Nội, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì thanh khoản.

Trong bối cảnh đó, các tổ chức tín dụng cần có chính sách cho vay thận trọng hơn, nhất là trong việc định giá tài sản bảo đảm (TSĐB) đối với căn hộ chung cư tại Hà Nội. Bởi khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá nhanh và quá đồng loạt, rủi ro không chỉ nằm ở người vay, mà còn nằm ở chính hệ thống tài chính nếu chu kỳ đảo chiều.

Bên cạnh đó, dù nguồn cung nhà ở xã hội đang được cải thiện, nhưng khoảng trống giá quá lớn giữa NOXH và nhà ở thương mại hiện nay cũng tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ, trục lợi chính sách. Khi NOXH trở thành “vé trúng thưởng” hơn là giải pháp an cư, thì mục tiêu ban đầu của chính sách rất dễ bị bóp méo.

Để nhà ở xã hội thực sự trở thành đối trọng, góp phần cân bằng mặt bằng giá chung cư, cơ quan quản lý cần siết chặt việc mua bán, chuyển nhượng NOXH trong thời hạn dưới 5 năm, đảm bảo đúng mục tiêu phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì để phân khúc này trở thành “cửa ngách đầu tư” trong bối cảnh giá nhà thương mại đã bị đẩy lên quá cao.