Điều đầu tiên người mua nhà cảm nhận rõ nhất trong năm 2025 là sự dịch chuyển từ hỗn loạn pháp lý sang trật tự. Hàng loạt nghị quyết, nghị định mới được ban hành và có hiệu lực từ 1/4/2025 đã trực tiếp “gỡ khóa” cho những dự án từng bị treo nhiều năm chỉ vì vướng cơ chế đất đai. Nghị quyết 171 cho phép thí điểm làm nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, đi kèm Nghị định 75 hướng dẫn chi tiết, đã mở ra con đường hợp pháp cho những quỹ đất vốn tồn tại hợp pháp nhưng không thể triển khai trước đây.
Với người mua nhà, điều này không chỉ là câu chuyện của doanh nghiệp. Nó đồng nghĩa với việc nguồn cung được khơi thông trở lại, đặc biệt ở các đô thị lớn, nơi suốt nhiều năm người dân phải mua nhà trong tình trạng “ít lựa chọn nhưng giá cao”. Khi các dự án tồn đọng được xử lý, người mua có thêm cơ hội chọn nhà phù hợp, thay vì buộc phải mua vì sợ… không còn hàng.
Cùng với đó, việc Chính phủ thành lập Ban chỉ đạo xử lý các dự án tồn đọng, giao trách nhiệm rõ ràng cho từng cấp, từng ngành, đã tạo ra một cảm giác khác hẳn so với những năm trước. Không còn kiểu “đá bóng trách nhiệm”, không còn tình trạng hồ sơ nằm im vì không ai dám ký. Với người mua ở thật, đây là sự thay đổi rất quan trọng, bởi niềm tin vào pháp lý dự án luôn là yếu tố sống còn khi xuống tiền.
Một điểm nữa mà người mua nhà, đặc biệt là người thu nhập trung bình, được hưởng lợi rõ rệt trong năm 2025 là chính sách nhà ở xã hội bắt đầu đi vào thực chất. Nghị quyết 201 về thí điểm cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội đã cắt giảm hàng loạt thủ tục vốn là “nút thắt cổ chai” suốt nhiều năm. Không còn bắt buộc đấu thầu trong mọi trường hợp, không phải làm lại quy hoạch chi tiết nếu khu đất chưa có, không phải thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi qua nhiều tầng nấc.
Với người mua, điều này không chỉ là chuyện giấy tờ. Khi thủ tục gọn hơn, thời gian triển khai nhanh hơn, chi phí của chủ đầu tư giảm xuống, thì giá nhà ở xã hội mới có cơ hội tiệm cận đúng bản chất “xã hội”, thay vì đội lên bởi chi phí hành chính như trước. Dù nguồn cung chưa bùng nổ ngay trong 2025, nhưng rõ ràng đây là nền móng cho những năm sau, nơi người mua nhà lần đầu có thêm lựa chọn thực tế hơn.
Ít được chú ý hơn, nhưng theo mình là thay đổi mang tính dài hạn nhất, chính là việc làm sạch và đồng bộ dữ liệu đất đai trên toàn quốc. Chiến dịch 90 ngày rà soát hơn 62 triệu thửa đất, gán mã định danh thống nhất, kết nối dữ liệu đất đai với thuế, dân cư và hệ thống một cửa, là bước đi mà nếu làm được tới nơi tới chốn, người mua nhà sẽ hưởng lợi trực tiếp.
Bởi vì khi dữ liệu đất đai “đúng – đủ – sạch – sống”, rủi ro mua phải đất sai thông tin, sổ chồng sổ, hay hồ sơ mập mờ sẽ giảm đi rất nhiều. Thủ tục sang tên, đăng ký, nộp thuế cũng minh bạch và nhanh hơn. Người mua nhà không còn phải phụ thuộc quá nhiều vào “kinh nghiệm truyền miệng” hay môi giới nói gì tin nấy, mà có thể kiểm tra thông tin một cách rõ ràng hơn.
Nhìn lại tổng thể, năm 2025 không mang lại cảm giác dễ chịu ngay cho người mua nhà theo kiểu “giá ngon giá hời, nhiều lựa chonk”. Nhưng đổi lại, nó mang đến một thứ quan trọng hơn: môi trường mua nhà an toàn hơn, minh bạch hơn và bớt may rủi hơn. Những thay đổi trong năm này giống như việc dọn lại móng nhà: làm thì mệt, nhìn thì chưa thấy đẹp ngay, nhưng nếu không làm, những tầng phía trên sớm muộn cũng sụp.
Với người mua nhà ở thời điểm này, theo mình, bài học lớn nhất là không cần quá vội. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc, nơi pháp lý, chất lượng và tính phù hợp với nhu cầu ở thật sẽ quan trọng hơn câu chuyện tăng giá. Năm 2025 đã đặt nền cho điều đó. Và nếu kiên nhẫn, người mua nhà chính là nhóm được hưởng lợi nhiều nhất từ những thay đổi lịch sử âm thầm ấy.