Nếu ví thị trường như một bãi biển, thì giai đoạn này giống lúc thủy triều vừa rút. Nước rút đi, cát lộ ra, và không ít người bắt đầu nhìn thấy mình… đang đứng trên đá ngầm.
Câu chuyện không còn là “mua chỗ nào lãi nhanh”, mà đã chuyển thành “giữ cái gì để không mất trắng”. Và đây là lúc thị trường bắt đầu nói thật.
Lướt sóng hết thời: cùng vào thị trường, nhưng không cùng số phận
Điều thú vị nhất của đầu năm 2026 là nhà đầu tư không thua vì thị trường xấu, mà thua vì chọn sai chỗ để tin.
Tôi gặp một nhóm nhà đầu tư ở Hà Nội mua đất thị trấn Quốc Oai từ năm 2024, giá khoảng 45 triệu đồng/m². Đến cao điểm tháng 4/2025, giá leo lên 70 triệu. Thị trường sau đó chững lại, giao dịch chậm, tin xấu nhiều hơn tin tốt. Nhưng vì đất nằm ven đô, có hạ tầng, có người về ở thật, nên đến cuối năm 2025 họ vẫn bán được quanh mức 75 triệu đồng/m².
Không phải thắng lớn, nhưng thoát hàng được trong lúc người khác đứng hình đã là một dạng thành công.
Ở chiều ngược lại, tôi cũng gặp không ít câu chuyện “say sóng tỉnh lẻ”. Một nhóm nhà đầu tư khác dồn gần 4 tỷ đồng vào đất nền Bắc Giang từ giữa năm 2024, đặt cược vào sóng sáp nhập, sóng quy hoạch, sóng tương lai rực rỡ.
Sóng đến rất nhanh. Và… đi còn nhanh hơn.
Kết quả là vốn nằm im, giá đi ngang, thanh khoản gần như bằng không. Treo bán thì tiếc. Giữ thì mệt. Mỗi tháng nhìn tài sản mà không sinh ra được đồng nào, chỉ sinh thêm lo lắng.
Bài học cũ nhưng vẫn luôn mới: đầu tư dựa trên tin đồn quy hoạch mà thiếu hạ tầng, thiếu dân cư thật thì rất dễ trở thành người giữ hộ đất cho… tương lai xa xôi.
Phân cực rõ rệt: ven đô có người ở, tỉnh lẻ có người… chờ
Thị trường đầu năm 2026 không còn tăng đồng loạt. Nó phân cực rất rõ.
Đất nền nhiều tỉnh từng sốt mạnh đầu năm 2025 như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc bắt đầu bước vào trạng thái “ngủ đông”. Giá không giảm sâu, nhưng thanh khoản thấp. Treo bảng nhiều, hỏi mua ít.
Ngược lại, vùng ven Hà Nội lại đang thiết lập một mặt bằng giá mới – cao hơn, nhưng ổn định hơn.
Hoài Đức chạm ngưỡng 50–70 triệu đồng/m².
Mê Linh từ vùng 20 triệu nay đứng ở mức 40–55 triệu.
Đông Anh – cái tên từng bị coi là “xa trung tâm” – giờ không còn xa trên bản đồ giá, nhiều vị trí đã lên 60–100 triệu, thậm chí cao hơn.
Sự khác biệt nằm ở đâu?
Ở người ở thật.
Ven đô Hà Nội có trường học, bệnh viện, tiện ích, dòng người chuyển ra ở. Nhà có thể cho thuê, đất có thể kinh doanh. Dòng tiền không lớn, nhưng có thật.
Trong khi đó, nhiều khu đất tỉnh lẻ vẫn… rất đẹp trên bản đồ, nhưng ngoài thực địa thì cỏ mọc tốt hơn người ở. Giá trị duy nhất của tài sản là hy vọng có người sau mua lại giá cao hơn người trước – một mô hình mà thị trường đã cảnh báo quá nhiều lần
Thị trường không chết, chỉ là không còn nuôi mộng
Các chuyên gia đều có chung một nhận định: thời kỳ tiền rẻ và đầu tư dễ dãi đã kết thúc.
Cơn sốt đầu năm 2025 giống như cú giật cuối của một chu kỳ cũ. Sau đó, dòng tiền bắt đầu tỉnh táo hơn. Nhà đầu tư không còn “tấn công mọi mặt trận”, mà chuyển sang phòng thủ: xem pháp lý, xem dòng tiền, xem khả năng chịu đựng của chính mình.
Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực – chung cư, nhà liền kề có tiện ích, hạ tầng rõ ràng vẫn sống được. Không bùng nổ, nhưng không chết.
Ngược lại, những tài sản chỉ sống nhờ sóng, nhờ tin đồn, nhờ câu chuyện “sắp lên quận, sắp làm đường” thì đang phải trả giá bằng thời gian và vốn bị chôn.
Nếu phải gói gọn thị trường bất động sản năm 2026 trong một câu, tôi sẽ nói: đây là năm của sự thanh lọc, không phải năm của mơ mộng.
Ai đang cầm đất tỉnh lẻ không có giá trị sử dụng, không tạo ra dòng tiền, cần chuẩn bị tinh thần cho một cuộc chơi dài hơi hoặc chấp nhận cắt lỗ để giải phóng vốn.
Ngược lại, ai đang cầm tiền mặt và đủ kiên nhẫn, thì bất động sản ven đô, pháp lý sạch, hạ tầng rõ ràng vẫn là nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động.
Thủy triều đầu cơ đã rút. Và khi nước rút đi, thị trường không còn nói những lời dễ nghe nữa. Nó chỉ lặng lẽ để lại một câu hỏi cho mỗi người tham gia:
Mình đang đầu tư vào giá trị thật, hay chỉ đang giữ một giấc mơ chưa biết bao giờ thành hiện thực?