Kế hoạch này tụi mình đã ngồi tính toán rất kỹ, nhưng vẫn rất mong nhận được những góp ý thực tế từ các anh chị đi trước trong nhóm.
1. "Bức tranh" tài chính hiện tại
Trộm vía là thu nhập của hai vợ chồng đang ở mức khá tốt, khoảng 93 triệu/tháng. Tụi mình duy trì lối sống tiết kiệm, chi tiêu tầm 35 triệu thôi, còn lại là tích lũy. Đặc biệt, tụi mình may mắn có một "bệ đỡ" khá vững chắc từ gia đình với các tài sản thừa kế chắc chắn nhận trước năm 2030 (khoảng 4 lô đất tổng trị giá 12 tỷ).
Tuy nhiên, áp lực lớn nhất của tụi mình là khoản nợ 1,5 tỷ (dù lãi 0% nhưng mỗi năm phải trả 200 triệu) và mục tiêu cho con đi du học với ngân sách khoảng 5 tỷ đồng (tương đương 200k USD theo thời giá hiện tại).
2. Chiến lược "Lấy ngắn nuôi dài": Trọ trước, Chung cư sau
Tụi mình dự kiến chia lộ trình thành 4 giai đoạn, tập trung vào việc tạo dòng tiền thụ động:
2026 – 2027 (Xây trọ Bảo Lộc): Tận dụng mảnh đất 140m² có sẵn để xây trọ. Dự kiến thu về khoảng 6-7 triệu/tháng sau khi trừ chi phí. Tại sao lại chọn xây trọ trước? Vì vốn đầu tư nhẹ hơn (khoảng 600 triệu) và tạo ra dòng tiền ngay để bù đắp vào các quỹ khác.
2028 – 2033 (Mua chung cư đầu tư & Trả nợ): Khi có trong tay khoảng 800 triệu tích lũy, tụi mình sẽ vay thêm để mua một căn chung cư khoảng 2 tỷ tại HCM. Mục tiêu là dùng tiền thuê trọ + tiền thuê chung cư (tổng khoảng 130 triệu/năm) để "nuôi" chính khoản vay này và tất toán nợ vào năm 2033.
2034 – 2038 (Tăng tốc tích lũy): Đây là giai đoạn dồn toàn lực vào quỹ du học cho con và quỹ hưu trí.
Mốc 2039 (Nghỉ hưu): Tụi mình sẽ bán căn chung cư đầu tư để lo tiền du học cho con. Rút BHXH một lần để sửa sang lại nhà ở (lô đất 6 tỷ được thừa kế). Sau đó, căn chung cư đang ở hiện tại cũng sẽ đem cho thuê để tạo thêm dòng tiền.
3. Những điểm mình đang cân nhắc (Cần anh chị góp ý)
Sau khi tìm hiểu thêm về các quy định mới và tình hình thị trường, mình thấy có vài điểm cần "tỉnh táo" lại:
Về thuế cho thuê nhà: Từ 1/1/2026, quy định thuế thay đổi khá nhiều. Nếu doanh thu cho thuê trên 500 triệu/năm thì phần vượt mới tính thuế TNCN 5%, nhưng thuế GTGT 5% thì tính trên tổng doanh thu. Tụi mình cần tính toán lại dòng tiền ròng sau thuế từ các căn chung cư và trọ để không bị "hớ" so với kế hoạch.
Vấn đề vận hành trọ ở xa: Đất ở Bảo Lộc nhưng tụi mình ở HCM. Việc quản lý trọ, bảo trì và tìm khách ở tỉnh lẻ đôi khi không "màu hồng" như tính toán 85% lấp đầy. Liệu có nên ủy thác quản lý hay chuyển hướng sang kênh đầu tư khác an nhàn hơn như chứng chỉ quỹ?
Lạm phát giáo dục: Chi phí du học thường tăng nhanh hơn lạm phát chung (có thể 5-7%/năm). Khoản 50k USD/năm bây giờ có thể sẽ là một con số rất khác vào năm 2039.
Tóm lại: Tụi mình đang đi theo hướng Trọ -> Chung cư. Anh chị thấy thứ tự này đã ổn chưa? Hay trong bối cảnh giá chung cư HCM đang neo cao và tỷ suất cho thuê thấp (thường chỉ 3-4%), mình có nên dồn tiền vào các kênh tài chính khác để có tính thanh khoản tốt hơn không?
Rất mong nhận được những "gáo nước lạnh" hoặc những lời khuyên thực chiến từ mọi người ạ!