Chuyện bắt đầu từ việc Công ty Cổ phần Sapphire Coast không thể thanh toán hơn 22 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu đến hạn cuối tháng 12/2025. Theo báo cáo gửi HNX ngày 26/12, lô trái phiếu mã SPCCH2124001, dư nợ còn hơn 423 tỷ, đến kỳ trả lãi ngày 27/12 thì doanh nghiệp… xin khất. Lý do nghe quen đến mức nhà đầu tư chắc chẳng buồn bất ngờ nữa: “chưa thu xếp được nguồn tiền theo kế hoạch”.
Nếu ai theo dõi thị trường trái phiếu vài năm nay sẽ thấy, câu này gần như đã trở thành “mẫu số chung”.
Đáng nói là đây không phải lô trái phiếu nhỏ lẻ, phát hành từ cuối năm 2021 - giai đoạn doanh nghiệp bất động sản gọi vốn rầm rộ nhất. Quy mô ban đầu hơn 706 tỷ đồng, lãi suất 10,5%/năm, kỳ hạn 3 năm, được giới thiệu là có tài sản bảo đảm rõ ràng. Sau đó công ty có mua lại trước hạn hơn 237 tỷ, nhưng phần còn lại vẫn là một cục nợ không hề nhỏ trong bối cảnh thị trường đóng băng kéo dài.
Chưa hết, lô trái phiếu này đã được gia hạn thêm 2 năm, kéo dài đến cuối 2026. Nghĩa là trái chủ đã “nhường” thời gian cho doanh nghiệp xoay xở. Thế nhưng thời gian có rồi, dòng tiền thì vẫn chưa thấy đâu, nên đến cả tiền lãi cũng không trả đúng hạn nổi.
Và khi nhìn sâu vào tài sản bảo đảm, mọi thứ bắt đầu lộ rõ vấn đề. Toàn bộ trái phiếu được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh từ dự án Sapphire Coast tại Đà Nẵng, một tổ hợp chung cư cao cấp và trung tâm thương mại với quy mô dự kiến 3 tòa tháp 25 tầng, 1.249 căn hộ. Nghe thì rất hoành tráng, nhưng trớ trêu là chính dự án này nhiều năm nay vẫn… nằm im.
Nguyên nhân không phải thiếu ý tưởng hay thiếu quảng cáo, mà là vướng pháp lý cốt lõi. Dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư vì chưa đáp ứng điều kiện về đất ở hợp pháp, yêu cầu bắt buộc theo Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Nói nôm na, dự án còn chưa đủ “tư cách pháp nhân” để triển khai đúng nghĩa, thì quyền tài sản phát sinh cũng chỉ nằm trên giấy.
Chưa dừng lại ở đó, cùng một tài sản, Sapphire Coast còn dùng để bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng, tổng giá trị lên tới khoảng 260 tỷ đồng. Điều này khiến câu hỏi về mức độ an toàn của trái phiếu càng trở nên nhức nhối. Khi có biến cố, ai sẽ là người được ưu tiên xử lý tài sản trước? Trái chủ hay ngân hàng? Câu trả lời thì giới tài chính ai cũng hiểu.
Nhìn sang bức tranh tài chính tổng thể, Sapphire Coast không phải không nỗ lực. Trong vòng khoảng 5 năm, doanh nghiệp đã tăng vốn điều lệ từ 250 tỷ lên 580 tỷ đồng. Nhưng tăng vốn trên giấy không đồng nghĩa với dòng tiền thật chảy vào đủ mạnh. Khi dự án chủ lực chưa thể triển khai, chưa bán được hàng, chưa tạo ra dòng tiền, thì áp lực trả lãi, trả nợ trái phiếu vẫn cứ đè nặng.
Câu chuyện Sapphire Coast thực ra không quá cá biệt. Nó phản ánh đúng tình trạng chung của thị trường trái phiếu bất động sản Việt Nam sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2020–2021. Theo số liệu công bố của Bộ Tài chính và các báo cáo phân tích từ các tổ chức như FiinRatings hay VBMA, tỷ lệ chậm trả, giãn nợ, tái cơ cấu trái phiếu bất động sản vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp có dự án vướng pháp lý hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào dòng tiền bán nhà trong tương lai.
Vậy trái chủ nên làm gì trong những tình huống như thế này? Không có lời khuyên nào dễ nghe cả, nhưng có vài điều cần nhìn thẳng. Thứ nhất, đừng chỉ nhìn lãi suất cao và tài sản bảo đảm “nghe rất kêu”. Hãy xem kỹ dự án đó đã hoàn thiện pháp lý đến đâu, đã có dòng tiền thật chưa hay mới chỉ là kế hoạch.
Thứ hai, khi doanh nghiệp xin gia hạn, khất lãi, cần yêu cầu thông tin minh bạch hơn: kế hoạch dòng tiền cụ thể, tiến độ tháo gỡ pháp lý, phương án xử lý tài sản nếu xấu nhất xảy ra. Và cuối cùng, nếu đã trót tham gia, hãy chuẩn bị tâm lý cho kịch bản dài hơi, bởi xử lý một dự án bất động sản mắc kẹt pháp lý không thể xong trong “một sớm một chiều”.