Từ năm 2026, chính sách thuế với cá nhân cho thuê nhà được thiết kế lại theo hướng dễ thở hơn cho người có doanh thu vừa và nhỏ. Cụ thể, 500 triệu đồng/năm đầu tiên được coi như ngưỡng an toàn. Nếu tổng doanh thu cho thuê nhà của anh chị trong cả năm không vượt 500 triệu, thì coi như xong việc: không thuế GTGT, không thuế TNCN, chỉ cần kê khai theo quy định là được. Không còn cảnh vừa cho thuê lặt vặt vài chục triệu mỗi tháng mà vẫn nơm nớp lo thuế má.

Chỉ khi doanh thu vượt 500 triệu/năm, câu chuyện mới bắt đầu tính thuế. Nhưng điểm mấu chốt nằm ở chỗ này: thuế TNCN chỉ tính trên phần vượt, chứ không “quét” lại từ đầu. Nói nôm na, 500 triệu đầu tiên vẫn được miễn thuế TNCN hoàn toàn.

Công thức chuẩn mà cơ quan thuế áp dụng rất rõ ràng. Thuế TNCN sẽ bằng phần doanh thu vượt 500 triệu nhân với 5%. Còn thuế GTGT thì vẫn giữ cách tính quen thuộc: 5% trên tổng doanh thu, tính từ đồng doanh thu đầu tiên. Hai khoản này cộng lại là tổng số thuế phải nộp.

À, một điểm khá nhẹ đầu nữa là lệ phí môn bài chính thức bãi bỏ từ 1/1/2026, nên cá nhân cho thuê nhà không còn phải đóng khoản này nữa. Thông tin này đã được nêu rõ trong các dự thảo và định hướng cải cách thuế của Bộ Tài chính, nhằm giảm gánh nặng hành chính cho hộ và cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ.

Lấy ví dụ cho dễ hình dung nhé. Nếu một năm anh chị cho thuê nhà được 800 triệu đồng. Khi đó, thuế GTGT sẽ là 800 triệu nhân 5%, tức 40 triệu đồng. Thuế TNCN thì chỉ tính trên phần vượt ngưỡng, tức 800 trừ 500 còn 300 triệu, nhân 5% ra 15 triệu đồng. Cộng lại, tổng thuế phải nộp trong năm là 55 triệu đồng. Rõ ràng, 500 triệu đầu tiên đã được “che chắn” hoàn toàn khỏi thuế TNCN.

Tóm lại, từ 2026 trở đi, cá nhân cho thuê nhà chỉ cần nhớ đúng một câu: dưới 500 triệu thì gần như không phải lo thuế, trên 500 triệu thì thuế TNCN chỉ tính phần vượt, còn VAT vẫn tính đủ. Hiểu được điều này rồi thì việc lập kế hoạch giá thuê, dòng tiền hay thương lượng hợp đồng cũng chủ động hơn rất nhiều, không còn kiểu nghe thuế là thấy… đau đầu nữa.