Nhưng nếu đặt mình vào vị trí một người mua nhà để ở, hay một nhà đầu tư cá nhân gom góp cả chục năm mới đủ tiền xuống cọc, câu chuyện này không đơn giản là “mở van cho dòng tiền chảy” mà là một sự dịch chuyển rủi ro rất đáng suy nghĩ.

Thực tế nhiều năm qua, phần lớn dự án bất động sản đều phải thế chấp toàn bộ dự án hoặc quỹ căn hộ cho ngân hàng để vay vốn xây dựng. Khi đủ điều kiện bán, muốn ký hợp đồng với khách hàng thì lại phải giải chấp từng phần, trong khi dòng tiền của chủ đầu tư đã căng như dây đàn. Hệ quả quen thuộc là dự án dở dang, khách hàng đã đóng tiền nhưng chỉ biết nhìn công trường bất động, còn ngân hàng thì đứng giữa, vừa muốn thu hồi nợ vừa sợ dự án chết lâm sàng. Trong bối cảnh đó, đề xuất cho phép bán hoặc cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai dù đang thế chấp, với điều kiện có sự đồng thuận bằng văn bản giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua, công khai tình trạng thế chấp và để ngân hàng kiểm soát dòng tiền bán hàng, nghe rất hợp lý trên giấy. Một kịch bản “ba bên cùng có lợi” được vẽ ra khá tròn trịa.

Nhưng thị trường không vận hành bằng kịch bản đẹp. Nó vận hành bằng những tình huống xấu nhất có thể xảy ra. Và câu hỏi quan trọng nhất không phải là “khi mọi thứ suôn sẻ thì ai được lợi”, mà là “khi mọi thứ trục trặc, ai là người chịu rủi ro cuối cùng”.

Nếu nhìn thẳng, nhóm được lợi nhiều nhất từ cơ chế này rõ ràng là những chủ đầu tư đang bí dòng tiền. Họ có thể bán hàng sớm, huy động trực tiếp tiền từ khách hàng thay vì chỉ phụ thuộc vào ngân hàng, giảm áp lực phải bỏ ra một khoản lớn để giải chấp trước khi mở bán. Thay vì thế chấp xong rồi bán, họ có thể vừa thế chấp, vừa bán, vừa dùng tiền của người mua để trả nợ. Ngân hàng thương mại cũng không hề thiệt. Họ vẫn giữ quyền kiểm soát tài sản bảo đảm, lại có thêm dòng tiền từ người mua nhà chảy thẳng vào hệ thống, được ưu tiên dùng để thu hồi nợ. So với việc ôm một dự án dở dang, rủi ro cao và khó thanh lý, việc “chia nhỏ” rủi ro và dòng tiền cho hàng trăm, hàng nghìn người mua rõ ràng dễ thở hơn rất nhiều. Trên báo cáo, thị trường cũng sáng sủa hơn, số liệu giao dịch tăng lên, dự án bớt cảnh án binh bất động, tâm lý chung được xoa dịu phần nào.

Vấn đề nằm ở chỗ, người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân đứng ở đâu trong bức tranh đó. Nếu mọi thứ minh bạch, kỷ luật và được giám sát chặt chẽ, người mua có thể hưởng lợi khi được tiếp cận sản phẩm sớm, giá bán giai đoạn đầu tốt hơn, dòng tiền được ngân hàng kiểm soát nên phần nào yên tâm. Nhưng chỉ cần một mắt xích trong ba bên là chủ đầu tư, ngân hàng hoặc pháp lý dự án gặp vấn đề, người chịu trận đầu tiên luôn là người đã xuống tiền. Khi dự án chậm tiến độ kéo dài, khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, khi ngân hàng kích hoạt quyền siết nợ, câu hỏi “ai có quyền ưu tiên với tài sản này” sẽ không còn là lý thuyết. Trên giấy tờ, ngân hàng luôn đứng trước, còn người mua, dù đã đóng tiền, rất dễ bị đẩy xuống hàng sau trong chuỗi ưu tiên.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng dễ rơi vào cái bẫy tâm lý nguy hiểm: thấy dự án được phép bán dù đang thế chấp thì mặc định cho rằng đã an toàn, đã có ngân hàng “bảo kê”. Họ ít đọc kỹ các điều khoản về thứ tự ưu tiên thanh toán, về cơ chế giải chấp từng căn, về điều kiện sang tên khi chuyển nhượng. Đến lúc thị trường xấu đi, muốn thoát hàng thì mới nhận ra thủ tục giải chấp rối rắm, pháp lý lưng chừng, người mua sau ngần ngại, còn ngân hàng thì không có nghĩa vụ phải ưu tiên cho họ. Khi đó, “luật cho phép” không đồng nghĩa với “rủi ro biến mất”.

Điểm mấu chốt mà người mua cần nhìn thẳng là sự khác biệt giữa thế chấp toàn dự án và thế chấp từng căn. Có những dự án làm rất chuẩn, bán đến đâu giải chấp đến đó, mỗi căn ra sổ là sạch sẽ. Nhưng cũng không ít nơi thế chấp chồng chéo, hồ sơ không tách bạch rõ ràng. Khi tranh chấp xảy ra, người mua gần như mù mờ, không biết mình đang đứng ở đâu trong đống giấy tờ pháp lý. Và cũng đừng quên, hợp đồng chỉ đẹp khi thị trường thuận lợi. Khi dòng tiền của chủ đầu tư ổn, ngân hàng mềm mỏng, mọi cam kết đều trơn tru. Nhưng khi thị trường đảo chiều, mọi điều khoản ưu tiên đều được kích hoạt theo hướng bảo vệ bên nắm quyền lực tài chính lớn hơn trước tiên.

Nếu cơ chế này trở thành hiện thực, người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân buộc phải tự trang bị cho mình những lớp phòng vệ cần thiết. Không còn chỗ cho tâm lý “nhà nước cho phép là yên tâm”. Phải hiểu rõ pháp lý dự án đã đi đến đâu, tình trạng thế chấp cụ thể là gì, cơ chế giải chấp từng căn được ghi nhận ra sao, ngân hàng đóng vai trò gì trong giao dịch và dòng tiền của mình sẽ được kiểm soát thế nào. Đòn bẩy tài chính cũng cần được sử dụng trong ngưỡng mà nếu kịch bản xấu nhất xảy ra, gia đình vẫn còn khả năng đứng vững, không sụp đổ chỉ vì một quyết định mua nhà. Và dù mua để đầu tư hay để ở, việc ưu tiên những sản phẩm có dòng tiền thật, có khả năng xoay chuyển chiến lược khi cần, luôn quan trọng hơn vài phần trăm chiết khấu trên hợp đồng.

Tranh cãi quanh đề xuất này là cần thiết, vì nó không chỉ là câu chuyện kỹ thuật của thị trường mà chạm trực tiếp vào túi tiền của hàng trăm nghìn gia đình. Với một gia đình trẻ vay 20–25 năm để mua căn nhà đầu tiên, hay một nhà đầu tư tích góp cả chục năm mới đủ vốn, đây không phải là bài toán thanh khoản, mà là câu hỏi rất đời thường: khi rủi ro xảy ra, pháp luật sẽ đứng về phía ai nhiều hơn. Người nắm tài sản lớn hay người góp tiền nhỏ lẻ.

Chính sách có thể thay đổi, luật chơi có thể được viết lại, nhưng vai trò của mỗi người trên bàn cờ là thứ chúng ta có thể tự chọn. Lao vào những dự án đang thế chấp chỉ vì thấy “pháp lý cho phép, ngân hàng đồng hành”, hay kiên nhẫn đứng ngoài, chỉ xuống tiền với những thương vụ mà kể cả khi mọi thứ xấu đi, gia đình mình vẫn không rơi vào khủng hoảng tài chính. Trong một thị trường nhiều biến động, đôi khi biết nói “không” đúng lúc còn là một quyết định đầu tư khôn ngoan hơn bất kỳ con số lợi nhuận nào được vẽ ra trên giấy.