HIỆN TƯỢNG này hình như mình nhớ 15 năm qua chưa thấy xuất hiện, và trên cộng đồng mình quan sát thấy hiện chia ra 2 cực:

- Người nắm tài sản, người nhu cầu mua thì có vẻ lo lắng

- Sale thì lạc quan, và rất nhiều phân tích diễn biến ổn về thị trường

Ngân hàng có siết bất động sản không? Sao vay giờ khó vậy? Sao lãi không giảm thêm mà còn bị điều chỉnh tăng?

Văn bản tín dụng bạn đang thấy không phải là động thái ngẫu nhiên.

Đó là chỉ đạo chuẩn bị cho một chu kỳ mới – chu kỳ chọn lọc.

Đầu tiên, Ngân hàng không nói sẽ siết van tín dụng nhưng làm một việc tinh vi hơn: Không bơm đại trà, phân vùng rõ ràng, tín dụng 2026 chuyển từ: “Ai vay cũng được”→ sang “Chỉ người chịu được mới dám vay”

Để dễ hiểu thì ví dụ như thế này:

Room tổng 2025 của bank là 16%-18%, cuối năm tăng lên 20% cho toàn hệ thống- giải ngân khi hết thì thôi, không phân biệt ngành nghề giải ngân. Tuy nhiên 2026 thì room còn 11% coi như cắt giảm gần 50%.

Nhưng 11% kia chỉ tiêu từng quý khoản 2.7% chứ không như 2025 hết thì thôi, coi như giải ngân có kiểm soát.

Mình đánh giá nếu giải ngân có kiểm soát thì chơi kiểu đấu thầu lãi suất, nghĩa là giữa các khách hàng với nhau ai chịu lãi cao nhất thì ưu tiên giải ngân (lãi suất sàn 8.5% trở lên).

Theo văn bản mật của bank thì năm nay room chi bds cực kì căng😢😢😢

- Doanh nghiệp BĐS: Ngắn hạn hay trung – dài hạn đều từ 14%/năm

- Khách hàng cá nhân vay mua BĐS:

+ Dưới 14% phải xin Trụ sở chính.

+ Chỉ ưu tiên khách có: Dòng tiền mạnh, Hiệu quả cao cho ngân hàng, NOXH được tách riêng được hỗ trợ từ chính sách

+ Quan trọng nhất: Mỗi ngày giải ngân đều phải đăng ký, Báo cáo dư nợ – thu nợ theo lịch

Nhìn lại tín dụng qua các năm để thấy nghịch lí thị trường bds

- 2020–2021: Tín dụng rẻ, tiền rẻ, lãi suất tốt, bds thanh khoản tốt, sốt khắp nơi (dễ hiểu)

- 2022–2023: Đóng băng, Giải cứu, Xử lý hậu quả, bds mất thanh khoản ( dễ hiểu)

- 2024–2025: Mở lại có điều kiện, thị trường ổn định, room dồi dào, lãi suất tốt, điều kiện vay dễ ( thanh khoản tốt nhưng nghiên về dự án và bds dòng tiền)
- 2026 sẽ là năm giai đoạn “chọn lọc”, và chọn lọc

Toàn cảnh trước Q2/2026 sẽ như thế nào?

- Tín dụng bds sẽ nằm ở các CĐT lớn, các cdt có mối qhe đặc biệt với bank, các cdt chịu được lãi suất cao

- Có thay đổi cách htro bán hàng, ko còn htro 100% như trước

- Giá BDS sơ cấp sẽ ổn định và bớt ngáo hơn( có tăng ở các dự án nhưng bù lại sẽ là bds trung tâm và bds giới hạn)

- Chất lượng sản phẩm tăng lên đáng kể

- Các mô hình sp và concetp sản phẩm được add-on lên tầm mới

- Trung tâm vẫn là cái nôi của thị trường

Xu hướng ở và đầu tư sẽ dần ra Đồng Nai, khu đô thị ven HCM vẫn tiếp tục câu chuyện 2025, trung tâm sẽ định vị giá làm điểm neo.

Bất động sản sẽ không còn là cuộc chơi của số đông,mà là cuộc chơi của những người hiểu dòng tiền, hiểu tín dụng và hiểu chính mình.