Câu chuyện bắt đầu từ việc HoREA gửi văn bản góp ý sửa đổi Nghị định 96/2024/NĐ-CP - nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Điểm đáng chú ý nhất là đề xuất cho phép chủ đầu tư, trong một số trường hợp nhất định, vẫn được bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dù dự án đang thế chấp, với điều kiện có sự đồng thuận bằng văn bản của người mua, người thuê mua và ngân hàng, tức bên nhận thế chấp. Những nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng, không phải chuyện “nói miệng cho có”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất này nhằm giải quyết một thực tế rất phổ biến: đa số chủ đầu tư hiện nay đều phải thế chấp dự án tại ngân hàng để vay vốn xây dựng. Khi dự án đủ điều kiện bán, nhiều chủ đầu tư vẫn chưa có nguồn tiền để giải chấp ngay toàn bộ. Nếu buộc phải giải chấp xong xuôi rồi mới được bán thì rất nhiều dự án sẽ rơi vào thế bế tắc, dòng tiền không về được, doanh nghiệp càng khó khăn hơn.

Điểm mấu chốt trong đề xuất của HoREA là vai trò kiểm soát của ngân hàng. Nếu dự án chưa giải chấp mà vẫn được bán, thì ngân hàng bên đang nắm quyền thế chấp phải đồng ý bằng văn bản và có quyền kiểm soát dòng tiền thu được từ việc bán, cho thuê mua. Dòng tiền này phải được sử dụng đúng mục đích, ưu tiên trả nợ vay và thực hiện giải chấp theo đúng quy định của pháp luật tín dụng. Nói cách khác, tiền của khách hàng không còn “chảy” hoàn toàn về chủ đầu tư như trước, mà được đặt dưới sự giám sát chặt chẽ hơn.

HoREA cũng lập luận rằng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã yêu cầu chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, trong đó có tình trạng thế chấp và các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng. Vấn đề là, dù có công khai, thực tế vẫn phát sinh rất nhiều tranh chấp, đặc biệt ở các loại hình như condotel, biệt thự du lịch, officetel – nơi người mua vừa mù mờ pháp lý, vừa yếu thế trong quan hệ với chủ đầu tư và ngân hàng. Vì vậy, việc bổ sung quy định cụ thể, rõ ràng hơn được cho là cần thiết để tạo hành lang pháp lý minh bạch thay vì để thị trường “tự bơi”.

Dưới góc độ chuyên gia, TS Trần Xuân Lượng cho rằng nếu đề xuất này được thông qua và thực thi đúng cách, nó có thể giúp khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản, đồng thời đưa hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai vào khuôn khổ có kiểm soát, thay vì lỏng lẻo như trước. Nhưng ông cũng nhấn mạnh, điều kiện tiên quyết là phải giám sát cực kỳ chặt chẽ, từ cơ quan quản lý, ngân hàng cho tới chính sự tỉnh táo của người mua. Nếu buông lỏng, rủi ro cũ rất dễ lặp lại, chỉ khác là “khoác áo pháp lý mới”.

Tuy nhiên, điều khiến mình suy ngẫm nhiều nhất chính là cái giá của sự "linh hoạt" đó. Trong một thị trường mà người mua thường ở thế yếu, việc cho phép bán nhà đang thế chấp giống như một con dao hai lưỡi. Một mặt, nó giúp doanh nghiệp dễ thở hơn, dự án có cơ hội về đích đúng hạn. Nhưng mặt khác, nó đòi hỏi một sự minh bạch đến mức "trần trụi". Khi đó, ngân hàng không còn chỉ đóng vai trò là chủ nợ đơn thuần nữa, mà phải trở thành một người giám sát dòng tiền thực thụ. Mỗi đồng tiền khách hàng đóng vào phải được ưu tiên để giải quyết khoản vay và thực hiện giải chấp, thay vì bị chủ đầu tư mang đi "đánh bắt xa bờ" ở những dự án khác.

Đứng ở góc độ người mua, mình hoàn toàn đồng cảm với nỗi lo chung của người mua nhà. Chúng ta không sợ mua nhà "trên giấy", nhưng chúng ta sợ mua phải một lời hứa không có bảo chứng. Nếu quy định này đi vào cuộc sống, quyền được biết của khách hàng phải được đặt lên hàng đầu: Dự án đang thế chấp ở đâu? Nghĩa vụ tài chính còn bao nhiêu? Và quan trọng nhất là cam kết giải chấp cụ thể cho từng căn hộ như thế nào? Chỉ khi ngân hàng bước ra đứng chung chiến tuyến với người mua bằng những văn bản cam kết sắt đá, thì cái sự "đồng thuận" kia mới thực sự có giá trị.

Sau cùng, mình cho rằng đây không chỉ là câu chuyện tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, mà còn là bài kiểm tra về niềm tin và sự trưởng thành của thị trường bất động sản. Đầu tư hay mua nhà ở luôn là một bài toán cân não giữa lợi nhuận và an toàn. Nếu hành lang pháp lý đủ chặt để bảo vệ được người mua, thì đây sẽ là cú hích lớn; còn nếu không, nó sẽ chỉ là một kẽ hở khiến rủi ro bị đẩy về phía người yếu thế. Với mình, dù quy định có thay đổi ra sao, sự tỉnh táo và hiểu biết về pháp lý vẫn là "lá chắn" tốt nhất để bảo vệ túi tiền của chính mình trước khi đặt bút ký vào bất kỳ hợp đồng nào.

Mọi người nghĩ sao về việc này, liệu bạn có sẵn sàng "xuống tiền" cho một căn hộ vẫn đang nằm trong ngân hàng nếu biết rõ lộ trình giải chấp không? Nếu bạn vẫn còn băn khoăn về cách kiểm tra tính pháp lý của những dự án kiểu này, hãy cho mình biết, mình sẽ cùng bạn đào sâu hơn về bộ quy tắc kiểm soát rủi ro cho người mua nhà trong bài chia sẻ tới nhé.