Và giờ, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có một đề xuất táo bạo hợp thức hóa luôn thực tế này: cho phép bán nhà hình thành trong tương lai dù đang thế chấp ngân hàng, miễn là các bên “ngồi lại với nhau”, ký giấy đàng hoàng, công khai rõ ràng.

Hiện nhiều dự án phải thế chấp toàn bộ sản phẩm để vay vốn xây dựng, nên nếu buộc giải chấp trước khi bán sẽ khiến dự án bị đình trệ kéo dài.

Theo đề xuất, dự án đủ điều kiện mở bán nhưng chưa giải chấp vẫn có thể giao dịch nếu người mua và ngân hàng cùng đồng thuận bằng văn bản, đồng thời thông tin thế chấp phải được công khai rõ trong hồ sơ và hợp đồng mua bán. Ngân hàng sẽ kiểm soát dòng tiền bán nhà để ưu tiên trả nợ và thực hiện giải chấp đúng quy định.

HoREA cho rằng cơ chế này giúp giảm rủi ro cho người mua, ngân hàng và chủ đầu tư, đồng thời khơi thông triển khai dự án. Việc bổ sung quy định vào nghị định hướng dẫn được kỳ vọng sẽ tăng minh bạch, hạn chế tranh chấp và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành thông suốt hơn.

Nói cách khác, thay vì giả vờ như thị trường không có chuyện “bán nhà đang cắm bank”, thì nay đề xuất là: thừa nhận nó tồn tại, và quản lý cho tử tế.

Vì sao lại có đề xuất này?

Thực tế là phần lớn dự án hiện nay đều phải thế chấp toàn bộ hoặc phần lớn sản phẩm để vay vốn xây dựng. Nếu buộc chủ đầu tư phải giải chấp xong từng căn rồi mới được bán, thì dòng tiền gần như… đứng hình.

Dự án không bán được → không có tiền trả nợ → không giải chấp được → lại càng không bán được. Một vòng luẩn quẩn rất “logic”, chỉ tiếc là logic theo kiểu tự trói tay mình.

HoREA cho rằng, nếu dự án đã đủ điều kiện mở bán theo quy định, thì việc tài sản đang thế chấp không nên là lý do khiến dự án bị đông cứng thêm vài năm nữa.

Đề xuất mới có gì khác?

Điểm mấu chốt của kiến nghị là: cho bán, nhưng không phải bán “chui”.

Cụ thể:

• Người mua phải được thông báo rõ căn hộ đang thế chấp ngân hàng nào.
• Việc mua bán chỉ diễn ra khi người mua, chủ đầu tư, ngân hàng cùng đồng thuận bằng văn bản.
• Dòng tiền bán nhà sẽ đi qua ngân hàng, ưu tiên trả nợ và thực hiện giải chấp theo tiến độ.
• Thông tin thế chấp phải ghi rõ trong hồ sơ pháp lý và hợp đồng mua bán, không úp mở, không chữ nhỏ.

Người mua được lợi hay thêm rủi ro?

Trên lý thuyết, cơ chế này giảm rủi ro hơn so với thực trạng hiện nay. Vì sao? Vì thực tế lâu nay, nhiều người vẫn mua nhà “đang thế chấp”, chỉ là… không được nói rõ, hoặc chỉ biết khi xảy ra sự cố.

Ít nhất, khi mọi thứ được đưa ra ánh sáng:

• Người mua có quyền cân nhắc,
• Ngân hàng có quyền kiểm soát,
• Chủ đầu tư không còn chơi bài đến đâu hay đến đó

Tất nhiên, điều này không biến mọi dự án thành an toàn tuyệt đối. Người mua vẫn phải đọc hợp đồng kỹ hơn đọc tin nhắn người yêu cũ, và vẫn phải hiểu rằng: mua nhà hình thành trong tương lai là mua cả niềm tin lẫn rủi ro.

Thị trường được gì?

Với thị trường, đề xuất này giống như mở van cho dòng tiền đang bị nghẽn. Dự án có thể bán, có tiền xây tiếp, ngân hàng thu hồi nợ có kiểm soát, còn thị trường thì bớt cảnh dự án trùm mền, người mua chờ mòn mỏi.

Quan trọng hơn, nó thừa nhận một sự thật: bất động sản Việt Nam không vận hành bằng tiền túi, mà bằng đòn bẩy tài chính. Cấm thì không hết, nên quản cho minh bạch còn hơn để mọi thứ diễn ra trong vùng xám.