Và rồi tôi nhận ra: nhà bán chạy không có nghĩa là nhiều người mua, mà là đúng người mua.

Báo cáo cuối năm của Bộ Xây dựng vừa được "tung ra" nóng hôi hổi vừa thổi vừa đọc. Đáng chú ý là Trong quý IV năm 2025, cả nước có khoảng 151.382 giao dịch thành công, bằng khoảng 110% so với quý III/2025 và bằng 135% so với cùng kỳ năm 2024, trong đó:

- Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: có 37.865 giao dịch thành công (bằng khoảng 117% so với quý III/2025 và bằng khoảng 149% so với cùng kỳ năm 2024). Nghĩa là tăng khá cao đấy các bác!!!

Thị trường không cần số đông. Nó chỉ cần một nhóm đủ tiền, đủ niềm tin, và đủ lý do để xuống tiền. Nhóm đó, thật ra, không nhỏ như chúng ta vẫn nghĩ.

Lý do đầu tiên rất đơn giản: tiền trong xã hội đang tập trung. Trong khi thu nhập của phần lớn người đi làm tăng chậm, thì một bộ phận khác lại có sẵn tiền tích lũy, tiền thừa kế, hoặc tiền nhàn rỗi từ kinh doanh. Với họ, mua nhà không phải là “cố gắng cả đời”, mà là một cách… cất tiền an toàn.

Khi lãi suất gửi tiết kiệm không còn quá hấp dẫn, chứng khoán lên xuống thất thường, thì bất động sản trở thành két sắt bê tông rất hợp lý. Không cần tăng giá quá nhanh, chỉ cần không mất giá là đủ để tiền có chỗ trú thân. Thế là nhà vẫn bán.

Lý do thứ hai: nhà không còn được mua chủ yếu để ở. Nghe hơi buồn, nhưng khá thật. Một căn hộ có thể vừa là nơi ở, vừa là tài sản, vừa là bảo hiểm cho tương lai. Trong khi đó, người mua để ở thì phải cân đo từng đồng, từng tháng trả nợ. Hai nhóm này bước vào thị trường với tâm thế hoàn toàn khác nhau.

Khi phần lớn giao dịch đến từ người mua không chịu áp lực dòng tiền hàng tháng, thì giá nhà không còn phản ánh khả năng chi trả của số đông nữa.

Lý do thứ ba ít được nói thẳng: giá cao không làm giảm cầu, mà chỉ lọc cầu. Nhà càng đắt, người mua càng ít, nhưng lại càng… “chắc tay”. Chủ đầu tư hiểu điều này rất rõ. Bán cho 100 người thu nhập trung bình khó hơn bán cho 20 người rất giàu. Ít khách hơn, nhưng quyết đoán hơn, ít mặc cả hơn.

Thị trường vì thế vận hành theo logic rất lạnh: không cần phục vụ nhiều người, chỉ cần phục vụ đúng phân khúc.

Một lý do khác khiến nhà vẫn bán chạy là kỳ vọng tăng giá vẫn còn. Dù ai cũng nói “đỉnh rồi”, “cao quá rồi”, nhưng sâu trong lòng, rất nhiều người vẫn tin: mua bây giờ đắt, nhưng vài năm nữa sẽ rẻ… so với lúc đó. Niềm tin này không cần đúng tuyệt đối, chỉ cần đủ mạnh để thúc đẩy quyết định.

Trong khi đó, người không mua nổi nhà cũng không biến mất khỏi thị trường. Họ chuyển sang vai trò khác: người thuê, người chờ, người đọc tin. Thị trường không cần họ xuống tiền để tồn tại. Nó chỉ cần họ tiếp tục sống, làm việc, và tạo ra nhu cầu ở dù là dưới hình thức thuê.

Điều trớ trêu là: chính số đông không mua nổi lại góp phần làm nhà bán chạy. Vì khi họ thuê, dòng tiền thuê trở thành một lý do nữa để người có tiền tiếp tục mua. Một vòng tròn rất hợp lý, rất logic, nhưng không mấy dễ chịu cho người ở ngoài.

Và cuối cùng, có một lý do nghe hơi phũ nhưng rất thật: nhà bán chạy vì xã hội đã quen với việc giá nhà cao. Không còn ai sốc nữa. Khi một điều bất hợp lý lặp lại đủ lâu, nó trở thành bình thường. Người ta không hỏi “sao đắt thế”, mà hỏi “mua lúc nào thì hợp”.

Còn những người không mua nổi, như tôi, dần học cách đứng ngoài cuộc chơi mà không tự trách mình. Bởi nếu cứ lấy khả năng mua nhà làm thước đo thành công, thì rất nhiều người sẽ cảm thấy mình thất bại, dù họ đang sống, làm việc và đóng góp rất bình thường.

Vậy vì sao nhà vẫn bán chạy dù đa số không mua nổi?

Vì thị trường này không được thiết kế cho số đông. Nó được thiết kế cho dòng tiền, cho tài sản, cho những người đã có sẵn lợi thế. Hiểu được điều đó, tôi không còn thấy mâu thuẫn nữa. Chỉ thấy… rõ ràng hơn.

Rõ ràng về vị trí của mình.

Và rõ ràng về một thực tế: không phải cứ đông là quan trọng, quan trọng là ai có tiền.