Mệt không phải vì thiếu thông tin, mà vì giá chạy nhanh hơn cả trí tưởng tượng. Có những con số được nghe xong là biết mình nên im lặng, hít thở sâu và uống một cốc nước lọc cho đỡ choáng. Chẳng hạn như một dự án ở Hoàng Mai đang được chào bán quanh mức 130 triệu đồng/m², trong khi thời điểm bàn giao là… 4 năm sau.

Nói vui thì người mua đang đặt cọc cho tương lai. Nói thật thì họ đang trả tiền của năm 2029 bằng thu nhập của năm 2025, với niềm tin rằng mọi thứ sẽ ổn thôi

Theo  báo cáo thị trường của Datxanh Services, giá căn hộ miền Bắc trong năm 2025 tăng phổ biến 20–30%, riêng khu vực trung tâm Hà Nội có nơi ghi nhận mức tăng tới 50%. Con số này, nếu đặt cạnh tốc độ tăng thu nhập, tạo ra một khoảng cách rất thú vị: lệch hoàn toàn 🙂

Khi Hà Nội không còn rẻ, tiền bắt đầu biết… đi xa

Trong đầu tư, tiền không có cảm xúc. Nó không yêu Hà Nội, cũng không ghét TP.HCM. Tiền chỉ có một thói quen duy nhất: chảy về nơi còn dư địa.

Khi mặt bằng giá ở Hà Nội trở nên quá cao, dòng tiền đầu tư phía Bắc bắt đầu dịch chuyển. Không phải dịch chuyển từ tốn, mà là đi khá nhanh. Theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới, chỉ trong nửa năm, hàng trăm nhà đầu tư phía Bắc đã xuất hiện tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An.

Có những thương vụ được chốt trong… một ngày. Căn hộ giá khoảng 10 tỷ đồng, xem xong, cân nhắc xong, xuống tiền luôn. Không vòng vo, không “để anh về hỏi gia đình”. Bởi với họ, để tiền đứng yên mới là rủi ro lớn nhất.

Sự khác biệt về tư duy đầu tư cũng dần lộ rõ. Nhà đầu tư phía Bắc thường quyết liệt, chấp nhận đòn bẩy, ưu tiên kỳ vọng tăng giá. Trong khi đó, nhà đầu tư phía Nam thận trọng hơn, quan tâm nhiều đến dòng tiền cho thuê và khả năng khai thác ngay. Một bên đánh nhanh, bên kia đánh chắc. Và khi hai dòng tiền này gặp nhau, thị trường bắt đầu… ồn ào hơn hẳn.

Phía Nam thành “vùng trũng”: rẻ thật hay chỉ là chưa kịp tăng?

So với Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh vẫn được xem là “dễ thở” hơn, ít nhất là trong mắt nhà đầu tư phía Bắc. Chính điều này khiến khu vực phía Nam bất ngờ trở thành điểm đến của dòng tiền tìm cơ hội mới.

Tuy nhiên, “vùng trũng” không có nghĩa là an toàn tuyệt đối. Khi dòng tiền nóng đổ vào, mặt bằng giá mới sẽ sớm được thiết lập. Và những người đến sau thường phải mua lại ở mức cao hơn, với biên lợi nhuận mỏng hơn.

Nói cách khác, phía Nam không hẳn là rẻ, mà là chưa kịp đắt.

2026: khi lãi suất đóng vai… người gác cổng

Bước sang 2026, câu chuyện sẽ không còn đơn giản là mua đâu cũng tăng. Với mặt bằng lãi suất được dự báo dao động quanh 10–12%, thời kỳ tiền rẻ gần như đã khép lại. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn.

Những sản phẩm có thể ở được, cho thuê được, tạo ra dòng tiền thật sẽ tiếp tục được ưu tiên. Ngược lại, các khoản đầu tư thuần kỳ vọng tăng giá, không khai thác được giá trị sử dụng, sẽ bắt đầu lộ ra những rủi ro mà trước đây bị che mờ bởi đà tăng chung.

Khi lãi suất tăng, chi phí giữ tài sản cũng tăng theo. Và lúc đó, niềm tin thôi là chưa đủ.

Thay lời kết

Năm 2025 là năm giá nhà tăng mạnh, nhưng không phải ai tham gia cũng thắng. Còn 2026 nhiều khả năng sẽ là năm thị trường buộc nhà đầu tư phải trả lời một câu hỏi rất thực tế: bất động sản mình đang giữ có giá trị gì ngoài hy vọng?

Bởi trong bất động sản, khoảnh khắc mọi người hào hứng nhất thường cũng là lúc thị trường bắt đầu thử thách sự tỉnh táo. Và như mọi chu kỳ, tiền thông minh luôn đi trước một bước, nhưng không bao giờ đi trong đám đông quá lâu.