Khi một dự án ở Hoàng Mai được chào giá 130 triệu đồng/m², trong khi phải 4 năm nữa mới bàn giao, thì câu chuyện đã vượt xa khái niệm phục hồi. Đây là dấu hiệu rất rõ của một cơn lạm phát tài sản. Giá nhà đang chạy nhanh hơn tất cả: thu nhập, khả năng chi trả, và cả giá trị sử dụng thực tế. Năm 2025, thị trường đang chứng kiến một nghịch lý khá đáng sợ: giá nhà leo thang dựng đứng, còn người mua ở thực thì ngày càng bị đẩy ra xa. Và hệ quả kéo theo là một cuộc “di cư” âm thầm nhưng dữ dội của dòng tiền cá mập từ Bắc vào Nam.

Ở Hà Nội, có thể nói thị trường đang “lên đồng” thật sự. Báo cáo của DatXanh Services cho biết giá căn hộ miền Bắc tăng trung bình 20–30%, riêng khu vực trung tâm Hà Nội tăng tới 50%. Con số này nếu đặt cạnh thu nhập bình quân thì hoàn toàn vô lý. Khi một căn hộ hình thành trong tương lai được bán với mức giá đã “ăn trước” toàn bộ kỳ vọng tăng trưởng của 4–5 năm sau, người mua thực chất đang trả tiền cho một tương lai đã bị định giá quá mức. Nói nôm na là bán lúa non nhưng hét giá như vàng ròng. Dư địa đầu tư ở Hà Nội không còn là hẹp nữa, mà gần như đã bị bê tông hóa bằng giá ảo.

Và khi một thị trường trở nên đắt đỏ một cách phi lý, dòng tiền thông minh sẽ không ở lại để chịu trận. Những gì đang diễn ra thời gian qua cho thấy rất rõ điều đó. Dòng tiền đầu tư phía Bắc đang âm thầm rút khỏi Hà Nội và “Nam tiến” để tìm vùng trũng giá mới. Đây không phải là câu chuyện mở rộng thị trường, mà là phản xạ sinh tồn của dòng vốn khi đứng trước vùng đỉnh.

Theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới, tốc độ xuống tiền của nhà đầu tư miền Bắc ở thị trường phía Nam nhanh đến mức khó tin. Có những căn hộ trị giá 10 tỷ đồng được chốt chỉ trong vòng một ngày. Chỉ trong nửa năm, hàng trăm nhà đầu tư từ Hà Nội đã đổ bộ vào TP.HCM, Bình Dương, Long An. Họ mang theo tư duy rất đặc trưng: không để tiền ngủ yên, chấp nhận mạo hiểm, sử dụng đòn bẩy và kỳ vọng lãi vốn nhanh. Với họ, bất động sản là một công cụ tài chính để nhân tiền, không chỉ là nơi ở.

Trong khi đó, nhà đầu tư phía Nam lại có cách nhìn khác. Họ thực dụng hơn, ưu tiên an toàn, quan tâm dòng tiền cho thuê và khả năng khai thác thực tế. Chính sự va chạm giữa hai dòng tư duy này đang tạo áp lực rất lớn lên mặt bằng giá tại TP.HCM và các vùng giáp ranh. Một “mặt bằng mới” rất có thể sẽ được thiết lập, không hẳn vì nhu cầu ở thực tăng mạnh, mà vì dòng tiền nóng đang tìm chỗ trú chân.

Nhưng câu chuyện không dừng ở 2025. Điều đáng nói hơn nằm ở phía trước. DatXanh Services đưa ra các kịch bản cho năm 2026, trong đó kịch bản lãi suất 10–12% là đáng suy ngẫm nhất. Nếu kịch bản này xảy ra, thời kỳ tiền rẻ chính thức khép lại. Và khi tiền không còn rẻ, bất động sản sẽ không còn là sân chơi cho những cuộc lướt sóng tay không.

Lúc đó, thị trường sẽ phân hóa rất tàn nhẫn. Dòng tiền chỉ còn chảy vào những sản phẩm có giá trị thực: ở được, cho thuê được, tạo ra dòng tiền ngay hoặc trong ngắn hạn. Ngược lại, những sản phẩm đầu cơ thuần túy, không tạo ra dòng tiền, chỉ sống nhờ kỳ vọng tăng giá sẽ bắt đầu lộ diện rủi ro. Đất nền hoang, dự án treo, những “bánh vẽ tương lai” từng được thổi giá sẽ trở thành những cục vốn chôn chặt, đặc biệt nguy hiểm trong bối cảnh lãi suất thả nổi tăng cao.

Nếu nhìn tổng thể, 2025 là năm bùng nổ về giá, nhưng rất có thể 2026 sẽ là năm thanh lọc về chất. Thị trường vẫn tăng, nhưng không dành cho tất cả. Chậm chân ở Hà Nội thì mua phải giá đỉnh, vội vàng ở TP.HCM mà thiếu kiến thức thì rất dễ mắc bẫy dòng tiền nóng. Lịch sử thị trường đã chứng minh một điều khá phũ: khi đám đông hưng phấn nhất, chốt căn chỉ trong một ngày, thì rủi ro điều chỉnh thường đã lặng lẽ đứng ngay phía sau.