Nhìn bề ngoài, bức tranh thị trường vẫn rất hào nhoáng. Số liệu từ Diễn đàn BĐS ngày 9/1/2026 vẽ nên một bức tranh hào nhoáng: Nguồn cung năm 2025 đạt kỷ lục 128.000 sản phẩm, tăng 88% so với năm trước. Riêng quý IV đổ bộ 42.000 sản phẩm.

Nghe qua thì ai cũng nghĩ thị trường đã “hồi phục mạnh”, thậm chí còn dư cung. Nhưng nếu bóc tách kỹ, đây lại là một kiểu tăng trưởng cực kỳ lệch pha. Vấn đề không nằm ở số lượng, mà nằm ở cấu trúc.

Khoảng 85% nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM có mức giá trên 80 triệu đồng/m². Hà Nội tăng khoảng 40%, chạm ngưỡng 100 triệu/m². TP.HCM còn cao hơn, lên tới 111 triệu/m². Đà Nẵng cũng vượt mốc 83 triệu/m². Trong khi đó, phân khúc bình dân gần như biến mất hoàn toàn, không phải là khan hiếm, mà là không còn để mua. Thị trường đang bị ép tiêu thụ những sản phẩm đắt đỏ, xa rời khả năng chi trả của đại đa số người dân. Đây không còn là câu chuyện giải quyết nhu cầu ở, mà là cuộc chơi định giá tài sản của nhóm có tiền, bỏ lại phía sau phần lớn nhu cầu ở thực.

Một lớp màn khác cũng rất dễ gây hiểu nhầm là tỷ lệ hấp thụ. Con số 68% nghe qua khá đẹp, nhưng khi nhìn vào cơ cấu người mua thì lại thấy không ổn áp lắm. Khoảng 75% giao dịch đến từ những người đã sở hữu từ căn nhà thứ hai trở lên. Điều đó có nghĩa là thị trường chung cư hiện tại không còn là sân chơi của người mua để ở, mà là sân chơi của dòng tiền đầu cơ. Căn hộ từ chỗ là nơi an cư, dần biến thành một loại tài sản tài chính, chuyền tay nhau như một cục than hồng, ai cũng mong bán được cho người đến sau với giá cao hơn.

Đáng lo hơn nữa là khoảng 10% trong số người mua sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Khi lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhúc nhích tăng từ cuối 2025, nhóm này chính là những quân cờ domino đầu tiên có nguy cơ đổ gãy. Chỉ cần dòng tiền chậm lại, hoặc thanh khoản giảm nhẹ, áp lực trả nợ sẽ lập tức biến họ từ nhà đầu tư thành người buộc phải bán.

Và điều đó đang dần xảy ra. Trong khi thị trường sơ cấp vẫn được các chủ đầu tư đẩy giá lên cao, thì ở thị trường thứ cấp, đặc biệt tại Hà Nội, hiện tượng cắt lỗ đã bắt đầu xuất hiện, dù còn mang tính cục bộ. Những nhà đầu tư F0, những người lao vào mua theo tâm lý sợ bỏ lỡ trong giai đoạn tăng nóng đầu năm 2025, giờ đây rơi vào trạng thái mắc kẹt. Thanh khoản quý IV giảm cho thấy dòng tiền “thông minh” đã rút lui sớm, để lại những người đu đỉnh xoay xở trong im lặng.

Áp lực tài chính khiến nhiều người buộc phải bán ra với giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí thấp hơn cả giá vốn nếu tính đầy đủ lãi vay, chi phí cơ hội và thời gian chôn tiền. Những con số niêm yết trên bảng giá vẫn rất đẹp, nhưng giá giao dịch thực tế mới là nơi thể hiện rõ nhất nỗi đau của người cầm hàng.

Bước sang 2026, thị trường bất động sản đang phơi bày một sự thật khá phũ phàng: giá trên giấy là cuộc chơi của chủ đầu tư, còn lời – lỗ thật sự là bài toán sinh tồn của nhà đầu tư thứ cấp. Đừng để những con số tăng trưởng hay câu chuyện “cháy hàng” ru ngủ. Nếu bạn đang cân nhắc lao vào mua chung cư lúc này với kỳ vọng lướt sóng bằng đòn bẩy, hãy thử nhìn sang những tin rao cắt lỗ ngoài kia. Đó không phải là cơ hội. Đó là lời cảnh tỉnh rất rõ ràng cho một chu kỳ đang dần đổi nhịp.