1. THỊ TRƯỜNG "MÉO MÓ" VÀ CON SỐ 75% BIẾT NÓI: KHI NHÀ KHÔNG CÒN ĐỂ Ở

Số liệu từ báo cáo của VARS là một bản cáo trạng đanh thép về thực trạng thị trường năm 2025: Hơn 75% giao dịch đến từ nhóm mua nhà thứ hai trở lên.

Dưới góc nhìn kinh tế học, đây là dấu hiệu điển hình của một thị trường "bong bóng". Nhà ở - vốn là nhu cầu thiết yếu (như Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh) - đã bị biến tướng thành một công cụ tài chính để găm giữ tài sản. Hệ quả là giá chung cư tăng 30-40%, đất nền tăng 25%. Đây không phải là tăng trưởng, đây là sự "lạm phát lòng tham".

Thủ tướng đã chỉ rõ điểm nghẽn: Dòng vốn đang bị chôn vùi vào đất đai thay vì chảy vào sản xuất kinh doanh. Nền kinh tế sẽ đi về đâu nếu ai cũng chỉ chăm chăm "ôm đất" chờ lên giá mà không tạo ra giá trị thặng dư thực tế?

2. THUẾ CHỐNG ĐẦU CƠ: "LIỀU THUỐC ĐẮNG" CẦN THIẾT DÙ ĐÃ MUỘN

Lịch sử đã chứng kiến sự "nhấc lên đặt xuống" của sắc thuế này. Tháng 7/2025, đề xuất đánh thuế 20% trên chênh lệch giá từng bị Bộ Tài chính rút lại. Nhưng lần này, mệnh lệnh từ người đứng đầu Chính phủ tại phiên họp ngày 13/1 mang một sức nặng khác biệt.

Tại sao phải đánh thuế?

Triệt tiêu động lực lướt sóng: Nếu lợi nhuận từ việc mua bán ngắn hạn bị đánh thuế lũy tiến (càng mua bán nhanh thuế càng cao), động lực của giới "cò đất" sẽ bị triệt tiêu.

Công bằng xã hội: Không thể chấp nhận việc một nhóm người giàu lên nhanh chóng nhờ chênh lệch địa tô, trong khi người lao động, công chức mòn mỏi cả đời không mua nổi chốn dung thân.

Đây là biện pháp kinh tế mạnh tay nhất, một "cú đấm thép" trực diện vào túi tiền của giới đầu cơ, buộc họ phải nhả hàng ra thị trường, từ đó kéo giảm giá nhà về mức giá trị thực.

3. SIẾT VAN TÍN DỤNG: CHẶT ĐỨT "BÌNH OXY" CỦA BOM NỢ 1,82 TRIỆU TỶ

Một góc khuất khác được phơi bày: Dư nợ tín dụng BĐS đã lên tới 1,82 triệu tỷ đồng (theo VCBS), tăng 35% so với năm ngoái.

Con số này cho thấy các ngân hàng đang ngồi trên đống lửa. Nếu bong bóng BĐS vỡ, nợ xấu sẽ nhấn chìm hệ thống tài chính. Chỉ đạo của Thủ tướng về việc "kiểm soát chặt tín dụng, không để dòng vốn làm méo mó thị trường" chính là đòn khóa van an toàn.

Khi "van tiền" từ ngân hàng bị siết lại, kết hợp với "gọng kìm" thuế suất chực chờ ập xuống, những nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ là những người đầu tiên "ngấm đòn".

4. TƯƠNG LAI NÀO CHO NHÀ ĐẦU TƯ VÀ NGƯỜI DÂN?

Thông điệp của Chính phủ rất rõ ràng: Ưu tiên "luồng xanh" cho nhu cầu thực. Thủ tướng yêu cầu tập trung vào nhà ở cho người thu nhập trung bình (trên 20 triệu đồng/tháng), công chức và nhà ở xã hội cho thuê.

Kết luận: Thị trường bất động sản đang đứng trước một cuộc đại phẫu thuật. Với những nhà đầu tư chân chính, đây là lúc thị trường thanh lọc để bền vững hơn. Nhưng với những kẻ quen thói đầu cơ, thổi giá, trục lợi trên sự khan hiếm giả tạo, hãy coi chừng: Kỷ nguyên "tiền rẻ" và "lợi nhuận siêu ngạch" từ đất đã chấm dứt.

Nguồn: Bất động sản thời đại