Nếu vài năm trước, ai đó bảo căn hộ 1 ngủ sẽ trở thành hàng “siêu hot”, chắc nhiều người sẽ tưởng là nói đùa. Bởi 1 ngủ, với đa số, chỉ là lựa chọn tạm bợ: nhỏ quá để sống, chưa đủ “oách” để khoe, và thường bị gán nhãn “người độc thân lương tầm trung ở tạm”.
Nhưng 2025 thì khác hoàn toàn. Thị trường đảo chiều một cách hài hước: thứ từng bị xem là khiêm tốn giờ lại thành “báu vật”, khan hiếm chẳng kém gì iPhone lúc vừa mở bán. Chỉ khác ở chỗ: giá chênh của 1 ngủ đôi khi còn vượt cả tiền lãi đi bán lại điện thoại.
Minh Đức, một môi giới đang bán dự án ở Văn Giang (Hưng Yên) cho biết: muốn mua 1 ngủ thì phải “thuê thêm dịch vụ”, tức là phải trả chênh.
Cứ như thể muốn mua căn hộ phải có… phí bôi trơn, còn giá niêm yết chỉ để cho vui.
Theo lời Đức, chủ đầu tư giữ lại phần lớn căn 1 ngủ để thưởng đại lý. Đại lý lại thưởng tiếp cho môi giới top sale. Môi giới thì giữ cho nhà đầu tư thân quen, hoặc “để dành” tự vào tiền. Thành ra khách hàng bình thường cứ thế bị đẩy xuống cuối hàng, giống kiểu xếp hàng mua bánh mì nhưng ông chủ đã giữ nửa rổ cho bạn thân, họ hàng với cả hàng xóm.
Một căn 38 m2 ở Văn Giang, giá niêm yết 2,13 tỷ (thanh toán sớm), muốn mua thì chênh thêm 160 triệu. Căn trị giá càng thấp thì chênh càng cao.
Nhưng đó vẫn chỉ là “khởi động”. Cao trào nằm ở một dự án cao cấp tại Cầu Giấy. Ngọc Mai, một môi giới đang bán hàng ở đây, kể rằng chênh phổ biến là 150–180 triệu. Nhưng khách của cô vừa lấy căn chênh 230 triệu đợt F3. Một số căn khác, mức chênh nhảy lên 300–400 triệu, khách vẫn tươi cười thanh toán vì… quá ít hàng.
Cũng dễ hiểu. Đại lý nào cũng phải vào vài chục tỷ để “lấy suất”, nên khi bán lại, họ chỉ mong “gỡ gạc”. Và câu chuyện này tạo thành một vòng xoáy quen thuộc: người mua chịu chênh vì nghĩ sau này bán lại vẫn lời; môi giới chịu chênh vì thị trường cần; đại lý chịu chênh vì họ gom hàng trước; còn chủ đầu tư thì đứng ở cuối, mỉm cười vì chẳng cần tăng giá mà sản phẩm vẫn đắt như tôm tươi.
👉 Vì sao căn 1 ngủ lại thành hàng hiếm?
Đơn giản: nguồn cung ít – nhu cầu nhiều. Nhưng sâu xa hơn là bối cảnh thị trường.
Căn 1 ngủ vốn rẻ nhất trong mỗi bảng hàng, vốn vào thấp, dễ cho thuê, dễ bán lại. Nhà đầu tư mua để tạo dòng tiền thích, người trẻ độc thân thích, cặp đôi mới cưới thích, cả những người mua để ở tạm vài năm rồi đổi căn cũng thích.
Trong khi đó, nguồn cung căn nhỏ trong nội thành ngày càng ít vì quy hoạch nhiều nơi yêu cầu tỷ lệ căn hộ lớn. Các dự án mới mở bán cũng dần “tăng tỷ lệ 2–3 ngủ” để nâng doanh thu. Kết quả là căn 1 ngủ trở thành “loài đang tuyệt chủng”, thậm chí hiếm hơn cả suất ngoại giao.
Và như thường lệ, hễ cái gì hiếm — cái đó có giá.
Những người trẻ ngân sách hạn chế đành chạy dần ra vùng ven, chấp nhận thêm vài chục phút đi làm mỗi ngày để đổi lấy một căn vừa túi tiền. Còn trong nội đô, cuộc chiến săn 1 ngủ ngày càng khốc liệt, giống một phiên đấu giá nhỏ, nơi mà người chốt nhanh nhất không phải người có nhiều tiền nhất, mà là người chịu chênh không nhăn mặt.
Thực tế, căn hộ 1 ngủ từng bị xem là “không đủ để sống” giờ đã trở thành biểu tượng của một thị trường nơi mọi thứ đều đắt đỏ, và sở hữu được một không gian 40 m2 giữa Hà Nội chính là một dạng… thành tựu xã hội.
Và khi một căn nhỏ cũng phải mua bằng sự cạnh tranh khốc liệt như vậy, câu hỏi đặt ra là:
chúng ta đang sống trong một thị trường năng động, hay một thị trường khiến người mua phải chạy đua đến mức… không dám chớp mắt?